Михаил Голубев Известно, что в столице застройщики обязаны отдавать правительству столицы "долю города". Как правило, московскому правительству передаются квартиры на первых и последних этажах, которые заселяются очередниками. Эта взаимовыгодная для бизнеса и власти схема работает в случае строительства стандартного, дешевого жилья: мэрия получает квартиры, которые распределяются среди очередников, застройщики избавляются от неликвидных квартир.
Однако при строительстве жилья более высокого класса эта схема уже не работает, хотя бы в силу того, что наличие снизу и сверху очередников не устраивает покупателей жилья более высокого класса. Невыгодно это и застройщикам, которые в таких случаях предпочитают отдавать "долю города" либо деньгами, либо квартирами в других домах.
Другое дело, что застройщик в таком случае остается с пользующимися относительно низким спросом квартирами на первом этаже. Достаточно часто застройщики стараются избавиться от них, переводя эти помещения в нежилой фонд, чтобы разместить в нем те или иные объекты инфраструктуры.
Допустим, дом расположен на окраине, в районе с бедной инфраструктурой. Если речь идет о "доме-городе" на 500 квартир, то его жильцы - это огромная клиентская база. Так примерно, и появляется идея отдать первый этаж под салон, бар, магазин. Развитие этой идеи и привело к созданию многофункциональных жилых комплексов - новых МЖК. Многие из таких комплексов удивляли и продолжают удивлять покупателя объемом предлагаемых к жилью сервисов. По меньшей мере с одной задачей такие комплексы справляются точно - они продвигают себя сами.
И не только. С одной стороны, развитая инфраструктура комплексов является способом увеличения ликвидности квартир, с другой - сама по себе создает добавленную стоимость, полагают в компании "Юниформстрой".
Среди застройщиков существует два подхода к дальнейшему использованию созданной таким образом инфраструктуры: либо закрыть доступ к ней всем, кроме жильцов дома, либо же, напротив, предоставлять услуги всем желающим. В первом случае жильцы полностью оплачивают содержание этих объектов, во втором - не платят за них ничего и даже получают скидки.
Как использовать эти нежилые помещения, каждый застройщик решает сам. Понятно, что в случае, когда инфраструктура закрыта для сторонних пользователей, застройщик создает и обслуживает ее самостоятельно. Другое дело, когда сервисы открыты для всех, тут возможны варианты. Как правило, если застройщик нацелен на получение прибыли и выход из проекта, он продает построенные нежилые помещения. Если он в большей степени заинтересован в получении прибыли в течение длительного времени, площади первого этажа сдаются в аренду. При этом сразу оговаривается целевое назначение помещения - будет ли там магазин, салон, клуб, парикмахерская и т.д. Иногда, если есть желание и возможность, застройщики и сами организуют такой бизнес - так, например, поступает "Дон-строй".
Кстати, бывает, что у арендаторов и покупателей таких площадей возникают некоторые проблемы. Застройщики нередко выставляют на продажу помещения, предназначенные под объекты инфраструктуры, уже после сдачи комплекса в целом, когда просто невозможно что-либо перестроить под нужды тех или иных арендаторов или покупателей.
Впрочем, в любом случае доходность сопутствующего бизнеса для застройщиков не так уж и высока. "Объекты инфраструктуры в равной степени могут быть и сданы в аренду, и проданы, и также могут эксплуатироваться самостоятельно. Выбор варианта зависит от особенностей и потребностей конкретного жилого комплекса, а также от прогнозируемой арендной ставки или продажной цены помещения в данном месте, - полагает управляющий коммерческой недвижимостью компании "Капитал Груп" Максим Брусов. - Доход, приносимый такой инфраструктурой, имеет вторичный характер и, конечно, несравним с доходом от реализации жилья. Но в то же время создание такой инфраструктуры не убыточно, она просто имеет меньший процент прибыльности".
Прогнозы перспектив МЖК различаются радикально. Часть участников рынка уверена, что предоставление дополнительных сервисов уже изжило себя. Однако многие застройщики уверены, что именно за МЖК - будущее города. Вероятно, правы и те другие.
МЖК, судя по всему, еще не один год будут оазисами цивилизации в районах с крайне небогатой инфраструктурой - каковых еще немало на карте столицы. Для того чтобы комплекс был конкурентосопособен, находясь в центре столицы, застройщикам придется удивлять рынок.
