Константин Фрумкин 77% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий, но лишь 1,5% семей в год покупает квартиру. Такие печальные цифры представил председатель Госстроя Николай Кошман на вчерашнем заседании российского правительства. Запущенность ситуации вызвала некоторое удивление премьер-министра Михаила Касьянова. "После четырех лет стабильного развития деньги в стране есть", - сказал премьер. По его словам, необходимо разобраться, почему в этой ситуации банковские учреждения не желают кредитовать граждан.
В Госстрое резонно полагают, что основная проблема ипотечного жилищного кредитования - отсутствие денег у населения. При всех слухах о затоваривании рынка недвижимости, ежегодно в России, по оценке Госстроя, строится 0,24 кв. метра жилья на душу, тогда как надо 1 кв. метр.
Возникает вопрос, что может сделать правительство, и тем более Госстрой? Выделять много денег на жилищное строительство, как это было во времена создания "хрущевских" пятиэтажек, российское государство не может и не хочет. Премьер-министр поручил Госстрою провести совещание с пятью-шестью российскими банками, - такими, как Сбербанк или "Дельта-кредит", - чтобы выработать программу перехода от краткосрочного к долгосрочному кредитованию ипотечного строительства жилья. Не совсем понятно, чем может помочь совещание, - есть объективные причины, почему рынок ипотеки развивается медленнее, чем хотелось бы. "Основная проблема банков в том, что у них у самих нет длительных денежных ресурсов для того, чтобы самим обеспечить эту ипотеку, то есть выдачу кредита на столь длительный период, скажем, на 10 лет", - считает вице-президент российской гильдии риелторов Константин Апрелев. С ним полностью согласен исполнительный директор "Дельта-кредита" Джеймс Кук, по его словам, "самая главная проблема несостоятельности ипотеки в России - это отсутствие у банков длительных ресурсов".
Есть, впрочем, проблемы, связанные с непрозрачностью экономики. "К сожалению, необходимость документально подтверждать свои доходы отсекает 99% потенциальных "ипотечных" клиентов", - заявил директор агентства "Легион-Недвижимость" Максим Чернов.
Проблема отсутствия ресурсов, возможно, будет хотя бы отчасти разрешена после того, как в полную силу начнет работать учрежденное правительством Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое выкупает ипотечные кредиты у банков. По расчетам строительного ведомства, после запуска агентства, платежеспособный спрос на жилье вырос бы как минимум в 5-6 раз. Пока объем ипотечных жилищных кредитов в 2001-м составил 1,72 млрд. рублей, в 2002-м - 3,27 млрд. Госстрой придает большое значение законодательному обеспечению деятельности АИЖК, в частности, Кошман на заседании кабинета министров отдельно остановился на необходимости принять уже внесенный в Думу Закон "Об ипотечных ценных бумагах". Кроме того, Госстрой ставит вопрос о создании специального налогового режима для организаций, специализирующихся на выпуске этих самых ипотечных облигаций. АИЖК требует увеличения предоставляемых ему госгарантий, но Минфин с этим не согласен. Впрочем, гарантии будут - на 2004 год они запланированы в объеме 4,5 млрд. рублей (на этот год - 2,5 млрд.)
За неимением "живых" государственных денег, деятельность Госстроя в жилищной сфере пока ограничивается совершенствованием нормативной базы. Госстрой предлагает поддержать законопроект о страховых сберегательных кассах. Смысл его в том, чтобы клиенту, определенное время продержавшему средства на сберегательном счете, предоставлять кредит на квартиру по низкой ставке. В Земельный и градостроительный кодексы будут внесены поправки, чтобы было проще формировать земельные участки под будущее строительство. Идет разработка концепции страхования ипотечных кредитов.
Жизнь между тем продолжается: коэффициент доступности жилья (количество лет, которое семья должна откладывать на квартиру весь свой доход) потихоньку снижается. С 5,09 в 2000 году он упал до 4,12 в нынешнем году. То есть жилье становится доступнее.
