Саморегулируемое жилье

Реформа ЖКХ в России по статусу сегодня приближается к национальному проекту. Пристальное внимание государства к этой теме, с одной стороны, и заинтересованность собственников жилья, с другой, уже начали приносить первые результаты.

При реализации реформы ЖКХ ярче стали видны проблемы, которые требуют неотложных решений. Например, собственник, на которого законом сегодня возложена ответственность за сохранность жилья (в том числе всего многоквартирного дома, в котором он живет), на практике к этой ответственности часто оказывается не готов. Среднестатистический владелец приватизированной квартиры плохо информирован о своих правах и обязанностях и, как правило, не имеет представления о весьма специфических вопросах управления ЖКХ. Как следствие низкой активности собственников открывается целое поле для злоупотреблений со стороны тех, кто сегодня осуществляет управление многоквартирными домами.

Зачастую такие управляющие компании (УК) – просто сменившие вывеску ЖЭКи, норовящие работать по старинке, если не хуже. Среди УК нередко встречаются и просто фирмы-однодневки. При этом ответственность таких управляющих организаций в законодательстве четко не определена, а деятельность практически ничем не регламентирована. Как результат – низкое качество предоставляемых услуг, неопределенность финансовых отношений между собственниками и УК. А в итоге, по данным экспертов отрасли, из-за отсутствия профессионального рынка жилищных услуг совокупные финансовые потери граждан и бюджетов всех уровней составляют внушительную даже по меркам государства цифру – более 100 млрд. руб. ежегодно.

Впрочем, выход из тупика существует. Это саморегулируемые организации (СРО), членство в которых для управляющих компаний пока является рекомендательным, а с 2013 года (согласно законопроекту «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ», уже принятому Госдумой в первом чтении) станет обязательным. Как уже показала практика – а к концу 2010 года более 10% управляющих организаций являются членами саморегулируемых организаций, в рамках СРО куда эффективнее решается вопрос о профессиональной ответственности управляющих организаций – в том числе через формирование компенсационного фонда СРО. По закону СРО несет ответственность, в том числе и материальную, за деятельность своих членов. В случае если управляющая компания – член СРО нанесет собственникам вред, он будет возмещен из специального страхового или компенсационного фонда. Очевидно и то, что в рамках организации возможность недобросовестных манипуляций с финансами собственников снижается до минимума: прозрачность – главный из плюсов саморегулирования.

Не случаен и двухгодичный демпфер, намеченный к принятию закона. В обычной мировой практике для саморегулирования нет необходимости разрабатывать отдельный закон. Вопрос о саморегулировании в странах Европы, США, Канаде решается бизнесом самостоятельно. В России же государственное регулирование присутствует практически везде, то есть речь идет фактически о его замещении СРО. Бизнес в короткие сроки без помощи государства едва ли сумеет выработать надежные регуляторы в такой ответственной сфере, как ЖКХ, где любая деятельность сопряжена с большими рисками причинения вреда жизни и имуществу граждан, влияет на качество жизни.

Поэтому означенные два года необходимы прежде всего государственным органам – для создания нормального института саморегулирования, формирования достоверного и полного реестра управляющих организаций, выработки основных требований к ним и т.д. Сами же СРО, которые активно формируются в настоящее время, за это время должны будут подготовить соответствующие стандарты и правила деятельности, разработать и апробировать образовательные программы для подготовки специалистов в сфере ЖКХ. Как показал опыт, сегодня нужен целый класс профессионалов, которых еще предстоит подготовить.

Но то, что управление рынком управляющих компаний должно осуществляться саморегулируемыми организациями, сегодня уже ни у кого не вызывает сомнения. Да, Жилищный кодекс нуждается в доработке, учитывающей сложившуюся практику и проблемы. Но уже сегодня в России насчитывается 634 СРО, из них 513 действует в отраслях, в которых введено обязательное членство участников рынка в СРО. Создаются судебные прецеденты, ведущие к повышению ответственности СРО за результаты деятельности своих членов. И практика наглядно доказала: саморегулирование действительно чистит рынок от фирм-пустышек и должно развиваться максимальными темпами.

Есть уже и примеры того, как собственники жилья сумели сменить сомнительную управляющую компанию на более компетентную, входящую в СРО, – и сразу ощутили перемены к лучшему. И если не везде пока все гладко – то корень проблемы тут скорее всего не в нежелании жить хорошо, а в незнании собственных возможностей. Ну и, конечно же, – в традиционной боязни перемен.

Без поддержки государства трудно ожидать быстрых изменений в ЖКХ. Принятие поправок в Жилищный кодекс в любом случае должно улучшить положение, сложившееся в сфере управления МКД, – что не может не радовать жильцов, большей частью являющихся собственниками не только своих квартир, но и части общего имущества в многоквартирном доме, в котором проживают.