Владимир Полканов
Иллюстрация из презентации СМПРО
Даже курирующие строительство чиновники признают, что не очень понимают, как складывается ценообразование на рынке. «Черное пятно», с которым нужно системно разобраться, посмотрев все составляющие его образования, – это цена квадратного метра. Мы ни разу не поднимали как Министерство строительства вопрос о доступности жилья. Пришло время внимательно посмотреть на все составляющие цены квадратного метра», – заявил прошлой осенью замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, добавив, что Минстрой привлечет к этой работе Центробанк, Минфин, Минпромторг, ФАС, а также банки и региональные власти.
Как указано в исследовании СМПРО, средняя цена на жилье на первичном рынке в России за последние пять лет, с 2019 по 2023 годы, выросла более чем в два раза – с 62,3 тыс. руб. до 132,6 тыс. руб. за квадратный метр. При этом средняя фактическая стоимость строительства увеличилась только в 1,4 раза – с 42,6 тыс. руб. до 61,5 тыс. руб. за квадратный метр. Этот показатель отражает стоимость строительно-монтажных работ, включая затраты на строительные материалы, оплату труда, амортизацию и прочее.
В СМПРО отдельно подсчитали, какой вклад в ценообразование квадратного метра вносят стройматериалы. Их доля в стоимости жилья на первичном рынке, по данным экспертов, за последние 10 лет снизилась в 1,7 раза – с 45% до 27%. Например, в 2023 году доля цемента (без учета доставки и заработка посредников) в цене на жилье составила всего 1,3% для кирпичного дома и 2% для монолитного.
Между тем прочие составляющие цены жилья, не связанные со строительно-монтажными работами и стройматериалами, по данным СМПРО, подорожали за пять последних лет сразу в 3,6 раза – с 19,8 тыс. руб. до 71,2 тыс. руб. за квадратный метр. Этот показатель может включать прибыль девелопера, затраты на приобретение земельного участка, строительство внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, работы по благоустройству, подключение к инженерным сетям, ввод дома в эксплуатацию, рекламу, содержание компании и выплаты по кредитам. Доля этих затрат в цене квадратного метра выросла с 2019 года с 32% до 54% – на 22 процентных пункта, отмечается в исследовании.
Авторы делают вывод: строительно-монтажные работы и строительные материалы не являются основными драйверами роста стоимости жилья на первичном рынке. Наоборот, их доля в цене квадратного метра снижается – это фактор, сдерживающий рост стоимости. Драйвером роста являются остальные составляющие цены – прибыль девелопера, затраты на землю, коммуникации, подключение к сетям, ввод в эксплуатацию, рекламу, обслуживание кредитов и прочее, подчеркивают эксперты.
Дарья Гармоненко
комментарии(0)