Анастасия Башкатова
Арендаторам нужно больше времени для адаптации к изменившимся реалиям. Фото PhotoXPress.ru
Число пришедших с начала года на российский рынок новых международных брендов уже превысило один десяток, и это не предел. Оживают отечественные бренды. Однако строительство новых объектов торговой недвижимости сейчас отстает от уровней предыдущих лет. А те торговые центры (ТЦ), которые все же были построены, сталкиваются с проблемой низкой заполняемости площадей. Трафик посетителей в ТЦ начал восстанавливаться, но говорить о возвращении к докризисным показателям тоже не приходится. Об этом сообщили «НГ» эксперты рынка коммерческой недвижимости и представители ретейлеров. Рознице нужно больше времени для адаптации к новым реалиям.
Арендаторов торговой недвижимости в России сейчас можно разделить на три основные группы. Это бывшие международные бренды, сменившие юридическое лицо; развивающиеся российские бренды, которые расширяют ассортимент и выводят на рынок новые концепции; международные бренды из дружественных стран, в основном из Турции и Белоруссии, перечислили специалисты консалтинговой компании IBC Real Estate.
Примечательно, что новых брендов в стране становится больше. Например, как сообщила «НГ» региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева, «в этом году на рынок пришло уже 11 новых международных брендов, что говорит о привлекательности российского рынка для иностранных инвесторов». Это данные по итогам первого полугодия 2023-го. Речь идет прежде всего об одежде, обуви, товарах для дома.
А как сообщал ранее агентству ТАСС глава Союза торговых центров Булат Шакиров, в целом за 2023 год в Россию могут прийти свыше 20 новых международных брендов – прежде всего «через Дубай».
Между тем, как показали первые три квартала 2023 года, на рынке торговой недвижимости РФ обозначились противоречивые, но в целом тревожные тенденции. «Строительство новых объектов продолжается, но по сравнению с предыдущими годами находится на низком уровне», – сообщила «НГ» руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.
Кроме того, возникает проблема низкой заполняемости торговых площадей в России – «преимущественно в новых ТЦ, открытых за последние три года». «Это связано с тем, что новые бренды отдают предпочтения объектам, которые имеют устоявшийся пул арендаторов и где за многие годы уже сформировалась лояльная аудитория», – пояснила Ногай. Что, однако, не отменяет того факта, что на рынке есть новые успешные проекты, которые заполнены даже более чем на 90%.
«Арендаторы предпочитают площадки с отделкой, которые остались после ухода иностранных брендов. Учитывая, что некоторые из них объявили о своем уходе не сразу, на рынке все еще появляются «лакомые кусочки», за которые могут даже конкурировать», – отметила Хакбердиева.
Заполняемость вакантных торговых площадей зависит от большого числа факторов, поэтому не происходит резкого, одномоментного замещения одних магазинов другими, обратил внимание председатель президиума Ассоциации компаний розничной торговли Игорь Караваев. «Например, из торгового центра в начале этого года, как раз когда истекали многие контракты, могла уйти компания, занимающая значительный объем торговых площадей, – так называемый якорный арендатор. Но российскому конкурирующему бренду может не требоваться столько же площадей или ему не интересна эта конкретная локация. В свою очередь, владельцы ТЦ заинтересованы именно в трафикообразующих арендаторах», – пояснил Караваев.
И кстати, о трафике посетителей. Он в российских ТЦ уже начал восстанавливаться, «однако пока мы не говорим о возвращении этих показателей на докризисный уровень», сообщила Ногай. По ее словам, это связано не только с уходом из магазинов многих привычных международных брендов, но и с изменением потребительских практик населения, в том числе после пандемийного образа жизни, а также с развитием рынка электронной торговли.
Причин медленно растущей заполняемости торговых центров несколько, говорит исполнительный директор компании Lemon.online Марина Кашина. «Далеко не все потребители вернулись в ТЦ после локдауна, многие привычные россиянам бренды ушли из РФ, но доступны на маркетплейсах, практически все новые бренды из дружественных стран также можно сейчас приобрести не выходя из дома, – пояснила эксперт. – Потребительские привычки россиян, конечно, изменились, но еще большее влияние оказывают проблемы с реальными доходами населения. На маркетплейсах представлен широкий ассортимент товаров в самых разных ценовых категориях».
«В поисках самой низкой цены и экономии времени все больше граждан предпочитают маркетплейсы обычным ТЦ. Именно поэтому собственники ТЦ теперь чаще отдают предпочтения арендаторам, которые предоставляют населению офлайн-услуги, например детские игровые комнаты», – отметила Ногай.
Добавим к этому, что потребителям, как уточнила Ногай, требуется от нескольких месяцев до года, чтобы узнать новые имена, появившиеся на рынке, попробовать их продукт и сформировать лояльность к этим брендам. Это тоже влияет на текущую посещаемость торговых центров. «Оценивая трафик покупателей, мы видим его восстановление относительно показателей 2022 года. Но в ряде регионов он все еще не вернулся к показателям 2021 года, то есть периода постковидного восстановления потребительской активности, который тоже нельзя назвать пиковым с точки зрения посещаемости торговых центров», – отметил Караваев.«Офлайн-рознице традиционно нужно больше времени для адаптации к новым реалиям. До сих пор продолжаются сделки по смене собственников, изменению названий брендов. Сам по себе этот процесс небыстрый», – пояснил президент Ассоциации компаний интернет-торговли Артем Соколов.
Член генсовета «Деловой России» Борис Кац упомянул также фактор соблюдения законов продавцами и проблему налоговой нагрузки. В частности, как он утверждает, «компании, продающие товары в торговых центрах, намного аккуратнее соблюдают законы, чем порой продавцы на маркетплейсах».
При этом, по его словам, «для сектора торговой недвижимости очень остро стоит вопрос ставки налога на имущество». «И если мы хотим говорить о восстановлении и тем более развитии этого сектора, налог надо снижать, – считает Борис Кац. – В итоге, новые ТЦ почти не строятся, а построенные на кредиты переходят в собственность банков, залогодержателей».
Сообщил он и о рисках появления в стране так называемых «мертвых моллов». По его словам, в России уже сформировались три основных подхода властей и залогодержателей к потенциальным «мертвым моллам»: переделать торгово-развлекательный центр под склады, разместить в бывших ТЦ производства либо полностью их снести, чтобы построить на этом месте жилые дома.