Анастасия Башкатова
Спрос россиян на загородное индивидуальное жилье подпитывался льготной ипотекой. Фото РИА Новости
На протяжении нескольких лет именно физические лица вытягивали на себе основную долю жилищного строительства в России. Рекорды всей жилищной отрасли были обусловлены активностью частников. Но 2023 год кое-что изменил. Хоть в общем объеме ввода жилья в прошлом году все еще преобладало индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), его доля начала сокращаться, частники стали строить меньше. Станет ли эта тенденция долгосрочной, зависит от перспектив льготной ипотеки. Ведь почти все кредиты на возведение индивидуальных жилых домов в прошлом году выдавались в рамках программ с господдержкой.
Главной особенностью российской жилищной отрасли в течение последних нескольких лет было то, что доля индивидуального домостроения в общем вводе жилых домов ежегодно увеличивалась. При этом если сравнивать 2022 год с 2000-м, то объем ввода в строй жилых домов в городской и сельской местности увеличился в три раза, а домов, построенных населением самостоятельно за счет собственных и привлеченных средств, – почти в пять раз.
Такие данные приводятся в исследовании, проведенном ведущим научным сотрудником Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН Татьяной Белкиной (опубликовано в журнале «Жилищные стратегии»).
Этот вывод подтверждается и другими отраслевыми обзорами. Так, о том, что основную долю жилищного строительства в РФ «тянут на себе» физические лица, сообщили и специалисты Российской гильдии риелторов.
Однако 2023-й поставил эту тенденцию под сомнение. По данным Росстата, в январе-ноябре прошлого года общая площадь построенных индивидуальными застройщиками жилых домов составила 52,3 млн кв. м, или около 56% общего объема жилья, введенного в стране за 11 месяцев. Уточним: общий объем жилстроя включает как многоквартирные дома, так и частные малоэтажные строения, причем с августа 2019-го в статистике учитываются в том числе дома граждан на садовых участках.
И хоть доля ИЖС все еще преобладает, однако она теперь начала сокращаться, частники стали строить заметно меньше. Для сравнения: по итогам января-ноября 2022-го на ИЖС в стране приходилось 56 млн кв. м, или 60% общего объема введенного жилья. Тем самым сокращение составило примерно 7%.
Отраслевые эксперты пока еще указывают на высокий спрос на рынке ИЖС. «Спрос на загородную недвижимость с 2022 года стал опережать предложение... Стоимость готовых домов выросла с 2020 года более чем на 60% в условиях всплеска спроса и удорожания себестоимости строительства, цена за сотку участка увеличилась почти в два раза», – сообщается в обзоре ЦИАН и Дом.РФ по итогам 2023 года.
По данным аналитиков, спрос подогревали льготные ипотечные программы, «расширенные в 2021–2022 годах на строительство домов как с подрядчиком, так и собственными силами». «Выдача ипотеки на строительство (ИЖС) и приобретение частных домов бьет рекорды: за 11 месяцев 2023 года банки предоставили 277 тыс. кредитов на 1,1 трлн руб. ‒ примерно в два раза больше, чем за весь 2022 год, – отмечается в обзоре. – Почти все кредиты на строительство жилых домов выдаются в рамках программ с господдержкой: 98% за 11 месяцев 2023-го».
Но теперь перспективы льготной ипотеки туманны: она действует до 1 июля 2024-го, а что будет дальше, пока вопрос. Причем параметры льготных ипотечных программ уже и так были пересмотрены, условия выдачи ужесточаются.
Хотя есть еще льготная программа семейной ипотеки, которая тоже должна была завершиться в середине 2024 года. Но в декабре 2023-го президент Владимир Путин высказался за продление семейной ипотеки. Существует также сельская ипотека, которую ранее сделали бессрочной, другое дело, что уже есть прецеденты, когда уполномоченные банки приостанавливали ее выдачу на фоне растущей ключевой ставки.
Опрошенные «НГ» эксперты пока аккуратно высказываются о факторе ипотеки. «Сворачивание льготной ипотеки не окажет резко отрицательного влияния на динамику спроса, так как большинство потенциальных клиентов могут воспользоваться семейной ипотекой, – пояснила директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. – Стоит отметить, что власти рассматривают сценарий с внедрением специального ипотечного продукта в сфере ИЖС».
«Сокращение льготных программ пока – во всяком случае, исходя из устной риторики спикеров – напрямую не затрагивает сельскую ипотеку, в этот сегмент рынка начинают выходить уже не с декларациями о намерениях, а с проектами федеральные застройщики, принимается нормативная база по интеграции механизма продаж через эскроу-счета в сегменте ИЖС», – продолжил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
Хотя он уточнил, что сказываются, конечно, и другие причины, сдерживающие рост спроса, – строительная инфляция, нехватка рабочей силы и все же высокие ставки по ипотеке, «но их влияние носит краткосрочный и среднесрочный характер».
«Кроме того, премиальный и элитный сегменты рынка вовсе не зависят от субсидированного кредитования», – обратила внимание Раджабова. Соответственно, по ее мнению, потребительская активность будет оставаться на стабильно высоком уровне.
Кстати, судя по исследованию ИНП РАН, индивидуальное жилье строят в основном люди с высоким доходом. «Об этом свидетельствует уже то, что средняя площадь индивидуальных домов колеблется на уровне около 130 кв. м общей площади», – уточнила Белкина. По данным же опроса ЦИАН и Дом.РФ, большинство потенциальных покупателей дома или участка ‒ среднего возраста (36–55 лет), не ниже среднего достатка, состоят в браке и имеют детей.
«Рост доли ИЖС можно будет наблюдать в регионах, где повысились доходы населения, занятого в промышленности или получающего существенные выплаты, превышающие их допандемийные доходы, – ожидает руководитель департамента Финансового университета Александр Цыганов. – Дополнительные средства в условиях не самого комфортного проживания в построенных во второй половине XX века и уже морально устаревших домах, частого недостатка жилой площади неизбежно выльются в спрос на недвижимость, и скорее всего в ИЖС».
В то же время, как предупредил доцент РЭУ им. Г. В. Плеханова Дмитрий Осянин, в условиях сокращения льготных ипотечных программ логично ожидать как раз снижения спроса в том числе на загородное индивидуальное жилищное строительство. И это может повлиять на состояние всей жилищной отрасли.
И кстати, если говорить в целом о жилищном строительстве в стране, то в 2024 году заметного роста доли ИЖС в общем объеме аналитики ЦИАН сейчас не ожидают. «В текущем году будут вводиться в эксплуатацию многоквартирные дома в жилых комплексах, запущенных в реализацию в 2021 году, когда уровень запуска новинок достиг локальных максимумов», – отметил Попов.
Также стоит обратить внимание еще на одну тонкость статистического учета, о которой часто высказывались эксперты. На статистику жилстроя повлияло не только то, что в ней стали учитываться дома на садовых участках граждан, но и то, что в нее можно зачесть ввод жилья, построенного ранее, но зарегистрированного в отчетном периоде.
Когда дачники в массовом порядке регистрируют свои уже построенные дома, это может обеспечить бурный рост бумажных показателей за отдельно взятый период.
«Вклад «зачета жилья, построенного ранее», постепенно снижается. Программа дачной амнистии действует с 2006 года. Представляется, что значительная часть ранее построенных объектов уже «отражена» в ней», – предполагает Попов. Дачную амнистию, напомним, продлили до 1 марта 2031 года.
«В отличие от рынка многоквартирных домов, который очень хорошо оцифрован, сегмент ИЖС не имеет централизованного источника исходной информации: проектных деклараций, разрешений на строительство», – обратил внимание Попов. В таких условиях верифицировать данные по регионам сложнее.
Также, как считает аналитик, нужно иметь в виду, что часть домов, построенных за последние годы как в организованных коттеджных поселках, так и в населенных пунктах, хотя и введены в эксплуатацию, но требуют существенных вложений для того, чтобы в них можно было полноценно жить всей семьей.
