Анастасия Башкатова
Выросшие в пиковые периоды прошлого года ставки по аренде уже и сами становятся запретительными для части граждан. Фото PhotoXPress.ru
Рынок аренды жилья в стране перегрелся в прошлом году даже сильнее, чем рынок труда. Пока средние зарплаты номинально росли на 14–17% за год, аренда в городах-миллионниках дорожала на 25–30%. И сейчас, по данным ЦИАН, ежемесячный арендный платеж откусывает около 40% от зарплаты горожан. В 2024-м, по экспертным прогнозам, цены на съемное жилье хоть и продолжат расти, но медленнее – на 10–12% за год. Включился главный ограничитель – недостаточно платежеспособный спрос.
За последние несколько лет рынок аренды жилья в России прошел несколько этапов. Сначала обвал спроса на фоне событий-2022, затем отскок, итогом которого стал рост стоимости аренды до рекордно высокого уровня осенью 2023-го, что ударило по доступности съемного жилья.
Сейчас в среднем по городам-миллионникам ежемесячный арендный платеж составляет уже около 40% от размера заработной платы. Такие данные по состоянию на март обнародовали эксперты «Циан», изучив массив объявлений о сдаче жилья в аренду. Разброс показателя большой: от 33% в Уфе и Красноярске до почти 50% в столице.
Ровно год назад доступность съемного жилья была выше – в среднем по миллионникам на оплату аренды уходило 35% от размера заработной платы, уточнили авторы обзора.
Примечательно, что стоимость аренды жилья в прошлом году росла намного быстрее, чем даже разогретые кадровой паникой работодателей зарплаты. По предварительным данным Росстата, в 2023 году зарплаты в среднем по стране увеличились в номинальном выражении примерно на 14%, а в реальном, то есть с учетом инфляции, – почти на 8%. За отдельно взятый декабрь их рост в годовом сопоставлении составил почти 17% номинально и 8,5% – с учетом инфляции.
И одновременно с этим ставки аренды однокомнатных квартир в среднем по городам-миллионникам по итогам прошлого года выросли сразу на 26%, а в случае двухкомнатных квартир – уже на 28%, сообщил «НГ» свои данные руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
Рынок долгосрочной аренды в прошлом году характеризовался нестандартно длинным и ярко выраженным сезонным пиком спроса. Этот пик пришелся на июнь–ноябрь: он раньше начался, позже завершился, ставки аренды по его завершению перешли к стагнации, а вовсе не к снижению, объем предложения квартир для съема восстанавливался медленнее обычного.
Главное объяснение, которое привели отраслевые эксперты, – повлияли ужесточения условий выдачи ипотеки. Но сказались и иные факторы. «Нестандартное прохождение сезонных циклов было связано с переходом рыночных ставок по ипотеке на заградительно высокие уровни, возвращением релокантов, сворачиванием практики неограниченной удаленной работы», – перечислил Попов.
В итоге, если говорить, например, о столичном регионе, то «весь 2023 год востребованное экономичное жилье вымывалось из экспозиции», отметила замдиректора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. В этом году, по ее уточнению, запросов на квартиры эконом-класса по-прежнему много, поэтому экспозиция не успевает восстанавливаться. Гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко, в свою очередь, пояснил «НГ», что сейчас не столько даже ставки аренды перегреты, сколько цены самого жилья, что и толкает вверх в том числе стоимость съема.
И как же ситуация будет развиваться дальше? Гипотетически потенциал для удорожания аренды жилья еще очень большой, ведь «арендный платеж сейчас вдвое меньше ипотечного – в случае получения кредита по рыночной ставке», уточнил Попов. Но этот потенциал, по его словам, уже не реализуется, потому что дальнейший рост стоимости аренды больше не соответствует платежеспособному спросу населения.
Если брать статистику объявлений не за весь прошлый год, а за последние примерно пять месяцев (включая начало 2024-го), то выяснится, что средние ставки аренды за этот период больше почти не менялись, обратил внимание Попов. На данный момент «динамика в городах разнонаправленная», добавил Луценко: в части городов пока еще продолжается рост ставок аренды, в других же уже началось «охлаждение».
Фактически рынок оказался между двух огней. Спрос, пусть и не столь бурный, как в прошлом году, все равно будет подогреваться – прежде всего все более сложными условиями ипотечного кредитования. «Часть потенциальных покупателей квартир будут вынуждены переключиться на аренду в ожидании снижения ставок по жилищным кредитам», – отметила Полякова. Из-за этого, по ее уточнению, в дальнейшем удешевление аренды маловероятно.
Однако выросшие в пиковые периоды прошлого года ставки по аренде уже и сами становятся, скажем так, запретительными для части граждан. Поэтому, если обобщать все тенденции, отраслевые эксперты ожидают, что в целом за 2024 год рост стоимости аренды продолжится, но он существенно замедлится – например, как прогнозирует Попов, до 10–12% от текущих уровней.
