Анастасия Башкатова
Рынок офисной недвижимости чутко реагирует на изменения экономических тенденций. Фото PhotoXPress.ru
Рынок офисной недвижимости чутко реагирует на изменения в экономике. Из-за издержек сейчас стремительно растет стоимость строительства. И вскоре новые офисные здания в основном будут застройщиками именно продаваться, а не сдаваться с неясными перспективами окупаемости в аренду – это иной подход, чем было до сих пор. Спрос на офисы сейчас тоже растет, доля свободных площадей снизилась до 15-летнего минимума. Помещения нужны прежде всего госсектору, хотя в ряде отраслей активен и бизнес.
Участники рынка офисной недвижимости вскоре кардинально изменят свою бизнес-стратегию. Если сейчас в структуре сделок с офисами пока преобладает аренда (на нее у девелоперов приходится 80% сделок, остальное – продажи), то в период 2024–2027 годов именно продажа станет основной стратегией реализации построенных объектов.
С таким прогнозом выступили во вторник на отраслевой конференции аналитики рынка коммерческой недвижимости.
Так, по прогнозу компании IBC Real Estate, в столичном регионе за 2024–2027 годы будет введено в строй 2,7 млн кв. м офисных площадей. И 84% из них застройщики будут теперь именно продавать блоками либо целиком. После чего новый собственник будет решать, как ему распоряжаться купленными офисами: размещать там своих сотрудников или сдавать эти площади кому-то другому. Сами застройщики настроены получать за свои объекты буквально все и сразу, а не рассчитывать на то, что ставки по аренде когда-то окупят их издержки, связанные с удорожанием стройматериалов, рабочей силы, кредитов.
По данным еще одного исследования, проведенного также экспертами девелоперской компании Stone, с 2019 года себестоимость строительства выросла уже почти на 69% и достигла по состоянию на июнь 2024-го в среднем 168,5 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади, включая налог на добавленную стоимость (НДС). При перерасчете на квадратный метр полезной площади стоимость строительства, как сообщили авторы исследования, «приблизится к 300 тыс. руб. за 1 кв. м». Расчет сделан экспертами для офисного объекта класса А – это качественные и современные объекты. По прогнозу экспертов, рост стоимости строительства продолжится, в перспективе трех лет он составит еще 36%.
Одновременно с этим средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по существующим объектам без учета НДС, коммунальных платежей и операционных расходов составила в июне 2024-го 26,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год – рост с 2019-го примерно на 11%.
Тем не менее хоть застройщики и могут сомневаться в быстрой окупаемости за счет аренды, однако некоторые эксперты указывают на то, что сами по себе ставки аренды сулят хорошие перспективы для инвесторов. «Сегодня столичный офисный рынок выглядит дефицитным из-за небольшого нового предложения качественных объектов в условиях растущей экономики и увеличения потребности бизнеса в офисных площадях, что ведет к низкой вакансии свободных офисных площадей и, как следствие, создает предпосылку для роста ставок аренды с опережением инфляции», – говорит руководитель отдела департамента Core.XP Кирилл Бабиченко.
Хотя в таких прогнозах стоит все же делать важную оговорку: они актуальны при прочих равных условиях. Ведь, как пояснила «НГ» партнер компании NF Group Мария Зимина, спрос на офисные помещения может колебаться в зависимости от экономической ситуации и деловой активности, также на него влияют инфляция, ключевая ставка, наличие или отсутствие гибридных форматов занятости.
Тем не менее в том числе с растущим спросом связано еще одно существенное изменение рынка офисной недвижимости, на которое указали отраслевые аналитики на прошедшей конференции, – это снижение доли вакансий, то есть свободных площадей, до 15-летнего минимума. Если говорить про столичный регион, то сейчас в целом по всем объектам эта доля составила лишь 6,5%.
Наибольший спрос на офисы сейчас предъявляют госсектор, компании из производственной сферы, из сферы строительства и недвижимости, перечислила руководитель департамента IBC Real Estate Екатерина Белова.
В январе–июне 2024-го основной спрос на офисы формировали компании с участием госкапитала, а также производственные компании, подтвердили «НГ» в NF Group. Эксперты опираются на данные по центральным регионам страны.
В Core.XP тоже указали на то, что основной спрос на офисную недвижимость предъявляет госсектор. Но далее у них список несколько отличается: эксперты упомянули еще компании из сферы оптовой торговли, транспортного и логистического секторов. А вот лидирующий почти весь прошлый год IT-cектор и телеком несколько уступил свои позиции, проявив в этом году меньше активности с совершением крупных сделок.
