Россияне растягивают ипотечное удовольствие

Спрос на рыночную ипотеку, как считает часть экспертов, снизится, но вряд ли он обнулится.  Фото PhotoXPress.ru

В условиях высоких кредитных ставок, когда даже льготные программы для части семей тоже неподъемны (тем более они еще и сворачиваются), заемщики пытаются придумать, как удержать размер ежемесячного платежа в приемлемых рамках.

Очевидным решением становится удлинение сроков ипотечного кредитования, о чем можно судить по данным ОКБ.

Так, в августе 2024-го средний срок по новым оформленным ипотечным кредитам составил уже 268 месяцев, или 22 года и 4 месяца. В августе 2023-го этот средний срок был меньше – 259 месяцев, или 21 год и 7 месяцев. Сроки удлинились, тогда как «средний чек» (размер) по новым ипотечным кредитам за год даже уменьшился – почти на 2%, с 4,23 млн руб. до 4,15 млн руб. (отметим: это цифры в среднем по стране, по регионам они заметно различаются).

Опрошенные отраслевые эксперты подтверждают тенденцию. «Процесс увеличения среднего срока кредитования на российском ипотечном рынке продолжается на протяжении последних лет», – указала гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева.

«Урезание льгот с одновременным ростом ключевой ставки привели к существенному уменьшению возможностей заемщиков по обслуживанию крупных кредитов. Именно поэтому мы наблюдаем сокращение средних размеров кредита с одновременным удлинением его сроков, что помогает заемщикам сохранить доступным размер ежемесячного платежа», – пояснил «НГ» директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.

Однако стоит учесть еще вот что. Хоть растягивание сроков кредита и помогает в моменте снизить ежемесячный платеж, в более отдаленной перспективе такой маневр означает не экономию, а наоборот, переплату в целом по кредиту. И чтобы нивелировать этот негативный эффект, покупатели квартир нередко планируют распрощаться с ипотекой намного быстрее, чем предполагает договор.

Так что по факту средний срок, за который клиенты погашают кредиты, значительно меньше того периода, на который эти займы оформляются. «В среднем 14 лет против 22 лет», – привел «НГ» свои данные управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Но проблема в том, что и этот период досрочного погашения тоже сильно – уже в разы – увеличился. «Еще полтора года назад заемщики стремились закрывать ипотеку в среднем за семь лет», – сообщил Сырцов.

Другой способ для семьи взять ипотеку и сохранить свою платежеспособность – это, как напомнили эксперты, покупать жилье меньшей площади, чем хотелось бы. Недаром уже и сами застройщики уменьшают площади возводимых ими квартир.

Главная интрига теперь в том, что будет происходить с рыночной ипотекой дальше – в условиях, когда растущая ключевая ставка Центробанка предполагает увеличение ставок по кредитам без преувеличения до запретительного уровня. И в условиях, когда льготные ипотечные программы сужаются.

«Текущие ставки по ипотеке практически исключают массовый спрос на кредиты без субсидирования, – считает Гусева. – Средние рыночные ставки по ипотеке превысили 20% годовых. Это означает, что за первые пять лет заемщик выплачивает банку почти полную стоимость приобретаемой квартиры, притом что средний срок кредитования, как уже отмечалось, превысил 20 лет».

Так что, по мнению эксперта, рыночная ипотека не будет пользоваться популярностью за исключением крайне редких случаев, когда заемщики с крупным первоначальным взносом рассчитывают быстро погасить кредит за счет ожидаемого значительного дохода. «В перспективе можно надеяться лишь на снижение ключевой ставки Центральным банком, но в ближайшие полгода подобного шага ожидать не приходится», – добавила она.

Одновременно с этим, как считают в НБКИ, попытки заемщиков изобрести разные схемы экономии (другой вопрос, насколько эта экономия реальна) свидетельствуют о том, что ипотечное кредитование даже в отсутствие былой господдержки все равно продолжает пользоваться спросом. И этот спрос не опустится до нуля – такое очень трудно представить. В конце концов, по уточнению Волкова, есть еще наработанный механизм кредитования, позволяющий улучшить жилищные условия через использование имеющейся жилплощади. Можно купить новую квартиру, продав старую и за счет этого погасив часть кредита.

Но все же отметим, что и в этом случае теперь обнаруживаются подводные камни: разбалансировка цен на рынке недвижимости привела к тому, что вторичное жилье стало существенно дешевле первичного, то есть старая квартира больше не покроет в полной мере расходы на покупку нового жилья.

По последним данным ДОМ.РФ, во втором квартале 2024-го доля льготных программ в количестве выданных ипотечных кредитов составила в РФ около 60%, а в объеме выданных ипотечных займов – более 80%. И по прогнозу ДОМ.РФ, в втором полугодии 2024-го в целом на рынке ипотеки (учитывая и рыночную ипотеку, и льготную) ожидается спад. Упоминается несколько причин: эффект высокой базы второго полугодия 2023-го, когда «наблюдался аномальный спрос», завершение программы широкой льготной ипотеки и сохранение высоких рыночных ставок.