Анастасия Башкатова
Глава Минфина Антон Силуанов уверил, что в проекте бюджета на следующую трехлетку будут выделены необходимые ресурсы на программы льготной ипотеки. Фото РИА Новости
Счетная палата (СП) поставила точку в дискуссиях о массовой льготной ипотеке. Как сообщили аудиторы, рост цен на первичном рынке жилья действительно взаимосвязан с масштабной господдержкой ипотечного кредитования. В ходе анализа выяснились и другие поистине впечатляющие детали: в стране обнаружились десятки тысяч граждан, оформивших сразу несколько льготных ипотек, в том числе нашлись экспериментаторы, взявшие пять и более таких займов. Выявленные перекосы, однако, не должны отвлекать от главного: подавляющему большинству граждан не решить квартирный вопрос без заимствований. А в условиях, когда средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке уже превышают 21% годовых, миссия по улучшению жилищных условий становится в принципе невыполнимой. Это значит, что без льгот не обойтись.
Аудиторы Счетной палаты, проанализировав ситуацию на рынке ипотечного кредитования за последние несколько лет, подготовили отчет, доказывающий, что программу широкой льготной ипотеки действительно не стоило дальше продлевать. Да и на других, более узких льготных ипотечных программах тоже, как выяснилось из отчета, вполне можно было отчасти сэкономить.
Итак, проанализировано пять программ: Семейная, Дальневосточная, Сельская, Льготная и IT-ипотека. По данным СП, на их субсидирование за шесть лет – с учетом фактически израсходованных в 2021–2023 годах 568,1 млрд руб. – «планируется направить более 1,6 трлн руб.».
Аудиторы установили, что рост цен на первичном рынке жилья, который в 2021 году составил 26%, а в 2022-м – 21%, «был в том числе взаимосвязан с масштабной государственной поддержкой рынка ипотечного кредитования». «Каждый третий ипотечный кредит в 2021–2022 годах субсидировался из федерального бюджета, а по итогам 2023-го – почти каждый второй, – пояснили авторы отчета. – При этом именно кредиты по программе Льготной ипотеки, не имеющей определенной социальной направленности, составляют более 50% (по количеству и объему) от всех выдач льготных ипотечных кредитов».
«Массовое предоставление льготных ипотечных кредитов формирует понижающий тренд средневзвешенной ставки по ипотеке на первичном рынке, – пояснил аудитор СП Алексей Саватюгин. – А снижение средневзвешенной ставки на один процентный пункт по ипотечным кредитам, выданным под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, соответствует росту реальной цены жилья на первичном рынке на 0,9–2%».
Получается, что меры, направленные, казалось бы, на повышение для населения доступности жилья, одновременно с этим по другим каналам такую доступность, наоборот, снижают. Если упрощать, картина выглядит так: одно из двух, но что-то должно быть высоким – если не процентная ставка по кредитам, то, значит, цена квадратного метра, и если в одном месте убыло, то, значит, в другом прибыло. Это наиболее популярная трактовка событий, рассчитанная на потенциальных заемщиков и покупателей жилья. В дополнение к этому упоминается еще и действительно существующая разбалансировка цен между первичным и вторичным рынками: старая квартира покрывает все меньше расходов на покупку новой.
«В последние годы произошла подмена понятия «доступное жилье» понятием «доступная ипотека». Но не ипотека с низкими ставками повышает доступность жилья, а адекватная стоимость метра», – пояснил «НГ» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Между тем, как можно предположить по отчету СП, это все-таки не главная коллизия. Для финансового блока правительства скорее всего важнее другой аспект. На бюджет пусть и частично, но перекладывается ипотечная кабала, которая тем тяжелее, чем выше ключевая ставка Центробанка, и с которой бюджету предстоит справляться в течение буквально десятилетий.
«Программы льготного ипотечного кредитования, стимулируя спрос на рынке строительства жилья, позволяют застройщикам реализовывать новые проекты жилищного строительства, которые завершаются в перспективе двух-трех лет. При этом федеральный бюджет берет на себя обязательства в рамках программ на длительные сроки – 20 и более лет», – сообщается в отчете СП.
Помимо этого, Счетная палата обратила внимание на то, что предусмотренные кредиты на отдельные виды индивидуального жилищного строительства оказались идентичными. Тогда как общая доходность для кредитных организаций по указанным кредитам, предоставленным в рамках программ Семейной, Льготной и IT-ипотеки, была на два процентных пункта выше, чем по Сельской и Дальневосточной.
|
|
Понятие «доступное жилье» в стране постепенно подменили понятием «доступная ипотека». Фото PhotoXPress.ru |
Кроме того, в отчете упоминаются и другие действительно впечатляющие детали: «Более 114,9 тыс. заемщиков оформили за период действия четырех программ льготного ипотечного кредитования два и более льготных ипотечных кредита». На общую сумму, превышающую 1,1 трлн руб., из которой около 34% приходится на Льготную ипотеку, а 62% – на Семейную.
Притом что почти 1,6 тыс. заемщиков оформили пять и более льготных ипотечных кредитов на общую сумму, превышающую 42 млрд руб. Максимальное же количество на одного заемщика – 26 кредитов, а максимальная сумма на одного – 196 млн руб.
«Заемщик, способный в течение ограниченного времени (не более пяти лет) оформить и обслуживать пять и более кредитов, имеет доходы выше среднего и не нуждается в поддержке государства для улучшения жилищных условий», – уверены в СП.
«В целях экономии средств федерального бюджета и снижения воздействия льготных ипотечных программ на стоимость жилья на первичном рынке Счетная палата направила правительству рекомендацию о нецелесообразности продления Льготной ипотеки, а также предложила рассмотреть вопрос об изменении программы Семейной ипотеки в части сокращения возмещения из федерального бюджета по однотипным видам ипотечных кредитов», – указано в материалах ведомства.
Обе рекомендации, как уточняется, уже реализованы. Так что обнародованный отчет Счетной палаты – это фактически многостраничное обоснование уже принятых решений.
Перекосы и дисбалансы действительно нужно устранять. Однако отчет Счетной палаты все же не дает ответа на ключевой вопрос: как же сделать жилье доступнее для населения, если большинство граждан в принципе не способны купить его на собственные средства и если при этом даже льготный кредит далеко не каждая семья может потянуть, что уж говорить про рыночные ставки по ипотеке, которые, по данным ДОМ.РФ, в среднем превышают теперь 21% годовых?
Позиция Минстроя выглядит так: «Доступность жилья сейчас во многом зависит не столько от цены квадратного метра, сколько от механизмов улучшения жилищных условий. Один из самых массовых инструментов, разумеется, ипотечные программы с государственной поддержкой».
Минстрой находится в постоянном диалоге со всеми заинтересованными органами власти, представителями профессионального сообщества по вопросам развития ипотечных программ с господдержкой. «В оперативном режиме прорабатываются сценарии развития рынка. После анализа выдачи ипотечных кредитов и распроданности в третьем квартале 2024 года при необходимости будут проработаны и представлены альтернативные сценарии развития рынка», – сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин (его цитату приводит пресс-служба СП).
«Необходимо всестороннее развитие других инструментов, формирующих современную жилищную политику. Данные, приведенные в отчете Счетной палаты, убеждают нас в том, что эту работу следует вести в ускоренном режиме, чтобы избежать стагнации в строительной отрасли, дальнейшего роста цен», – отметил председатель Комитета ГД по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов, которого тоже цитирует пресс-служба ведомства.
К таким инструментам депутат отнес «создание полного цикла цивилизованного индивидуального жилищного строительства, начиная от внедрения механизма проектного финансирования, использования сертифицированных домокомплектов и заканчивая правилами содержания и обслуживания общего имущества в границах малоэтажных жилых комплексов».
«Кроме того, уже существуют точечные примеры строительства и эксплуатации арендных домов… Нельзя списывать со счетов и идею так называемого лизинга жилья, когда граждане могут жить в квартире, поэтапно выплачивая необходимую сумму и получая в итоге квадратные метры в собственность», – добавил Пахомов.
Как пояснил «НГ» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, действительно не исключено более широкое распространение лизинга. По его словам, для совершения лизинговой сделки «клиент не обязан документально подтверждать свой доход». «Разумеется, лизингодатель проверяет платежеспособность арендатора, но он может быть трудоустроен неофициально. Затем, как и при покупке жилья с привлечением ипотеки, клиент оплачивает первоначальный взнос, а остальную сумму переводит частями, – описывает эксперт. – Как правило, лизингодатели, в том числе застройщики, предлагают более гибкие условия, чем банки при предоставлении жилищных кредитов. Например, можно согласовать индивидуальный график платежей».
Сырцов добавил: «По-видимому, в новой схеме не будет первого взноса, однако периодичность и размер выплат увеличатся». По мнению эксперта, не исключено, что «под эгидой властей специально для этой программы будут строиться арендные дома».
Правда, сами аудиторы в своем отчете, проведя еще один анализ применительно к дальневосточным регионам, указали, что по крайней мере для бюджета «возможность экономии ресурсов при реализации программы арендного жилья на территории субъектов, входящих в Дальневосточный федеральный округ (ДФО), по сравнению с льготными ипотечными программами, реализуемыми в ДФО, отсутствовала».
У отдельных экспертов, однако, возникли претензии как к методологии этого анализа, так и к выводам, о чем открыто сообщается в материалах СП.
Опрошенные «НГ» аналитики приводят и другие «рецепты». «Один из способов решения жилищного вопроса – разработка социальных программ для значимых профессий: учителей, участников СВО, врачей, рабочих, – считает руководитель департамента компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева. – В принципе банковская система уже идет к тому, чтобы сделать льготные программы ипотечного кредитования более адресными в зависимости от профессии, возраста, социального положения. Тогда часть населения с небольшими доходами получит возможность приобрести жилье под приемлемые процентные ставки».
Как, в свою очередь, сказал Репченко, чтобы повысить доступность жилья для покупателей, важнее не искусственно стимулировать спрос, а работать над снижением себестоимости строительства. «Для этого нужно убирать административные барьеры, лишние согласования, упрощать доступ к земельным участкам и строить инфраструктуру, – пояснил он. – Разбюрократизация отрасли позволит увеличить объемы строительства, от чего выиграют и застройщики, и покупатели: конкуренция возрастет, и это будет толкать цены вниз».
Важно отметить, что от самой господдержки граждан, желающих улучшить жилищные условия, от предоставления льгот, пусть и в несколько оптимизированном виде, никто в правительстве, конечно, полностью не отказывается. В проекте федерального бюджета на следующую трехлетку будут выделены необходимые ресурсы на программы льготной ипотеки. Об этом объявил глава Минфина Антон Силуанов.
