Виталий Барсуков
В цене квадратного метра доминируют не расходы на цемент и кирпич, а стоимость земли, прибыль девелопера и его затраты, не связанные с процессом строительства. Фото РИА Новости
Стоимость квадратного метра в российских новостройках продолжает увеличиваться, несмотря на спад продаж из-за отмены льготной ипотеки. Причем первичный рынок на протяжении вот уже длительного времени не просто обогнал по ценам вторичный, но и растет опережающими темпами, отмечают эксперты. Застройщики уверены, что ожидать снижения цен не стоит, и находят объяснение продолжающемуся ценовому ралли в самой экономике стройки – строить дороже, по их мнению, приходится из-за дорожающих стройматериалов. Однако на самом деле, по данным экспертов, доля расходов на стройматериалы в стоимости новых квартир год от года становится все меньше. А значит, причины, почему дорожает жилье, а вместе с этим сокращается его доступность, лежат совсем в другой плоскости.
«Самый частый вопрос, который все задают – когда снизится цена квадратного метра. К сожалению, для потребителей – никогда, – объявил недавно президент Национального объединения строителей Антон Глушков. – Могут быть скидки на конкретные квартиры, которые нужно распродать перед сдачей объекта в эксплуатацию. Но системно, если мы берем средние цены, которые есть сейчас в Российской Федерации, не существует ни одного фактора, который мог бы привести к снижению». Как пояснил Антон Глушков, фактическая строительная инфляция за полтора года в стране составила в среднем 30%, примерно половину от этого показателя составил рост цен на материалы, половину – рост заработной платы.
Застройщики жалуются на рост издержек и себестоимости строительства – если в таких условиях снизить цены, не удастся вернуть финансирование, при этом ставки по кредитам все увеличиваются. Выросли в цене стройматериалы, в среднем на 20-30%, рабочая сила и техника также обходятся намного дороже, чем раньше, комментировали ситуацию в одной из строительных компаний. Поэтому, мол, повышение цен на жилье не означает, что застройщики увеличивают свою маржинальность – все идет на покрытие расходов.
Некоторые компании даже предлагают ввести государственное регулирование цен на стройматериалы. Ведь их стоимость по некоторым позициям – щебень, цемент, арматура, бетон – в последнее время якобы увеличилась чуть ли не в 2-3 раза. То есть повышение цен на жилье – это не желание заработать побольше денег, а давление рынка. Словом, дорожают строительные материалы – дорожает квадратный метр, поясняют застройщики.
Между тем ростом цен на квартиры озаботились уже в Госдуме. В мае 2024 года зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева обратилась к вице-премьеру Марату Хуснуллину с предложением ограничить норму прибыли девелоперов, которые ведут высокомаржинальные проекты. Цель этой инициативы – повышение доступности жилья и контроль за ценами. А вице-спикер Госдумы Борис Чернышов предложил вернуть Росстату полномочия по мониторингу роста цен на квадратный метр. Цены на недвижимость часто формируются непрозрачно, пояснил он.
А эксперты рынка стройматериалов на основе статистических данных установили, что ситуация совершенно не такая, как ее рисуют застройщики.
Согласно исследованию консалтинговой компании СМПРО, еще в 2017 году средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке стала выше, чем на вторичном, и к концу 2023 года разница достигла 44%, а за первое полугодие 2024 года разрыв увеличился до 55% (средняя цена квадратного метра в новостройках достигла 171166 руб.). Это, по мнению аналитиков, свидетельствует о явных перекосах рынка.
За 2018-2023 годы цены на первичном рынке выросли в 2,2 раза – более чем на 70 тыс. руб. «Те, кто плохо знает о рынке недвижимости и основных игроках, могут предположить, что основная причина роста стоимости новостроек – это увеличение стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ. И действительно, они выросли в цене, но не в 2,2 раза, как цены на первичном рынке, а намного меньше – в полтора. В пересчете на стоимость квадратного метра – на 20 тыс. руб. из 70 тыс. роста цен. Таким образом, это предположение не верно», – рассказал на конференции «Итоги строительной отрасли 2024» исполнительный директор СМПРО Евгений Высоцкий.
Прочие составляющие цены жилья за пять лет выросли в 3,7 раза или почти на 50 тыс. руб. в пересчете на квадратный метр. Как уточняют в СМПРО, этот показатель может включать, например, прибыль девелопера, затраты на покупку земельного участка, стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций и работ по благоустройству территории строительства, получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры, затраты по вводу дома в эксплуатацию, затраты на рекламу, содержание компании, выплаты по кредитам. Составляющих много, при этом ни одна из них никак напрямую не связана со стоимостью строительных материалов.
«Вот где нужно искать причины роста стоимости жилья, – подчеркнул Евгений Высоцкий. – Если посмотреть на квадратный метр с позиций затрат, то окажется, что новое российское жилье – это теперь не цемент и кирпич, а стоимость земли, прибыль девелопера и его расходы, не связанные непосредственно с процессом строительства».
По данным СМПРО, доля этих затрат в цене квадратного метра на первичном рынке выросла за пять лет на 22 процентных пункта – с 32 до 54% (а за 10 лет – в 2,3 раза, с 23 до 54%). Именно эти затраты и являются драйвером роста цен на новое жилье и сейчас составляют более половины его стоимости. И наоборот, доля затрат на стройматериалы и строительно-монтажные работы за пять лет снизилась с 68% до 46%. Доля собственно материальных затрат, то есть стоимости материалов, деталей, конструкций (не считая зарплат, амортизации и разнообразных налогов, сборов, отчислений и платежей), в цене квадратного метра новостроек за десять лет упала с 45 до 27% – в 1,7 раза.
Стоимость стройматериалов растет, констатируют в СМПРО. Но этот рост органично связан с ростом тарифов на газ, электроэнергию и железнодорожные перевозки, с ростом цен на топливо, черные металлы и на другие составляющие себестоимости и стоимости доставки.
Почему растут затраты застройщиков, не связанные со стройматериалами, – вопрос, который девелоперы системно забалтывают, предлагая обществу обсуждать цены на строительные материалы. На руку им играет то обстоятельство, что рынок земли и строительный бизнес традиционно непрозрачные и становятся менее доступными для анализа из-за того, что из оценки статистических наблюдений исключили такой показатель, как стоимость жилищного строительства, отметил Евгений Высоцкий.
Тем не менее сам факт роста этих затрат в СМПРО считают доказанным. Есть и косвенные данные, позволяющие строить предположения, чем это может быть вызвано. Например, недавно один из крупных девелоперов отчитался о росте валовой прибыли – то есть разницы между выручкой от продаж и себестоимостью товаров, работ или услуг – почти в два раза за первое полугодие 2024 года к аналогичному периоду 2023 года. Рентабельность по валовой прибыли девелопера составила 60%.
«Поскольку доказано, что драйвером роста стоимости квадратного метра жилья в РФ являются затраты, не связанные со стоимостью строительных материалов, необходимо тщательное изучение динамики и причин роста каждой статьи затрат в каждом субъекте РФ, – призвал эксперт. – Если не переключить внимание со строительных материалов на реальные причины роста стоимости недвижимости, если не будут определены реальные причины роста цен на квадратный метр жилья, его стоимость продолжит расти».
Между тем, согласно майскому указу президента о национальных целях развития России, одной из таких целей является повышение доступности жилья на первичном рынке, отметил Евгений Высоцкий. И это не лозунг, а конкретная задача, которую необходимо решать, подчеркнул он. Ведь уровень доступности жилья – это расчетный показатель, для него есть специальная формула, утвержденная правительством, напомнил эксперт. Чем выше становится средняя стоимость жилья, тем ниже доля населения, которое способно его приобрести. Поспевает ли динамика доходов россиян за ростом цен на квартиры – вопрос риторический.
