Анастасия Башкатова
В квартире, купленной в кредит, может не хватить места для большой семьи. Фото Светланы Холявчук/PhotoXPress.ru
Важной предпосылкой для грянувшего в США в середине ХХ века беби-бума стали госпрограммы доступной ипотеки. Они обеспечили за период с середины 1930-х до 1960 года рождение 3 млн «дополнительных» детей, сообщается в материалах американского Национального бюро экономических исследований. Поучительно и для России. Но российские эксперты уточнили: еще важнее была особая концепция пространственного развития, предложившая молодым семьям иное качество жизни в пригородах. В России же, по данным отдельных банков, от 45 до 50% выдач семейной ипотеки приходятся сейчас на городские однушки.
Экономисты до сих пор пытаются выяснить причины беби-бума в США середины ХХ века. Новые изыскания базируются на впервые проделанной в таком объеме оцифровке данных по кредитованию.
Новый обзор под названием «Подготовила ли современная ипотека почву для беби-бума в США?» (авторы дают положительный ответ на вопрос) был опубликован на сайте американского Национального бюро экономических исследований. Его написали главный экономист отдела исследований и статистики Федеральной резервной системы Лиза Деттлинг и профессор экономики Мэрилендского университета Мелисса Кирни.
Под современной ипотекой они понимают ставшую теперь привычной ипотеку с низким первоначальным взносом, с долгосрочной и фиксированной процентной ставкой.
Программы с такими условиями ранее были внедрены в США под руководством созданного в 1934 году Федерального жилищного управления правительства США (Federal Housing Administration, FHA), а затем позднее под эгидой Управления по делам ветеранов (Veteran’s Administration,VA).
Деттлинг и Кирни напомнили, что грянувший беби-бум чаще всего рассматривается как логичное следствие сначала Великой депрессии, а затем Второй мировой войны, то есть все объяснения сводятся, если кратко, к отложенным из-за кризисных явлений рождениям. Авторы исследования, однако, считают, что такого объяснения недостаточно.
«После падения в течение многих десятилетий уровень рождаемости в Соединенных Штатах выровнялся в середине 1930-х годов, а затем начал резко расти, увеличившись на 50% в период с 1935-го по 1960 год, период, который обычно называют беби-бумом, – отмечается в исследовании. – Данные ясно показывают, что перелом начался в середине 1930-х годов, до Второй мировой войны, и тогда, когда уровень безработицы колебался в районе 20%».
«Одновременно с беби-бумом середины ХХ века в США резко возросло число владельцев жилья, в основном среди молодых семей. В период с 1940 по 1960 год доля домовладельцев среди взрослых детородного возраста выросла с 20 до 50%, что стало беспрецедентным ростом, который никогда не повторялся», – сообщили также Деттлинг и Кирни. И вновь они дают понять, что другое популярное объяснение (такое, как рост послевоенных доходов семей) тоже не описывает в полной мере всю ситуацию.
Главный результат упомянутых льготных ипотечных программ FHA и VA сводится к тому, что «впервые право собственности на жилье стало широко доступным для молодых семей, семей из среднего класса и семей, принадлежащих к рабочему классу». Благодаря этому молодые люди оказались в более благоприятных жилищных условиях, что дало им возможность значительно раньше создавать собственные семьи, раньше рожать первенца и последующих детей.
Авторы исследования доказывают прямую взаимосвязь этих процессов. По их данным, выдача ипотечных кредитов с государственной поддержкой приводит к увеличению числа деторождений в следующем году.
«В целом мы считаем, что на каждую 1000 дополнительных ипотечных кредитов, выданных в течение года в штате, приходится около 309 дополнительных рождений в следующем году, – сообщили Деттлинг и Кирни. – Простой анализ, основанный на наших оценках, показывает, что 10 млн ипотечных кредитов, выданных в период с 1934 по 1960 год под залог FHA и VA, привели примерно к 3 млн дополнительных рождений, или примерно к 10% сверхрождений в период беби-бума».
Отдельно исследователи указали, что применительно к «небелым женщинам» такого позитивного влияния ипотечного кредитования на рождаемость тех лет обнаружить не удалось. Это согласуется с хорошо задокументированной расовой дискриминацией в анализируемых льготных программах, пояснили Деттлинг и Кирни.
Подводя итог, они уточнили, что дискуссии еще далеки от завершения, ведь есть и другая «загадка», которая касается причин последовавшего затем падения рождаемости.
При этом Деттлинг и Кирни хоть и упоминают такой важный фактор, как субурбанизация, но уделяют ему, как можно судить, недостаточное внимание. А ведь молодые американские семьи, становясь полноправными владельцами более просторных домов, одновременно с этим принимали и принципиально другие стандарты, иное качество жизни за пределами крупного города. Ипотека была отдельной шестеренкой более сложного механизма, предполагающего изменение подходов к пространственному развитию.
«Образ американской мечты в виде отдельного дома с газоном и белым забором как раз из тех времен, когда шел процесс субурбанизации. Американские города начали расширяться за счет субурбий с относительно недорогими домами», – комментирует выводы американских аналитиков управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Российские исследователи, посвящающие свои работы процессам субурбанизации в США, описывают несколько ее этапов. На каждом из этапов многое зависело от технологических инноваций, от возможности обеспечить транспортную доступность и связанность территорий, либо почти безболезненно отдаляя место проживания от места работы, либо перенося и то, и другое на новые территории. На это накладывались и другие преобразования, в частности, развитие коммунальной, социальной, торговой инфраструктуры.
Например, в исследованиях можно найти описание так называемых американских трамвайных пригородов периода 1890–1930 годов, которые развивались в отдалении от старого городского ядра. Их формирование стало возможно благодаря появлению электрических трамваев. Кроме того, применительно к началу ХХ века упоминается также феномен «хинтерланда»: речь идет о концентрации и производства, и населения в отдалении от центральных городов, в пригородах и городах-спутниках.
Но уже по-настоящему громко малоэтажная Америка заявила о себе как раз в середине ХХ века. Хрестоматийный пример – стартовавший в 1947 году проект строительно-девелоперской фирмы Levitt&Sons Левиттаун. Возведение однотипных относительно недорогих домов (коттеджей) в пригороде для тысяч и тысяч семей, которые добирались до нужных им объектов в основном на автомобилях.
Так что сверхрождаемость не объясняется одним только эффектом доступной ипотеки, отметил в своем комментарии для «НГ» Руслан Сырцов. Исследование американских авторов и дискуссии вокруг него очень поучительны для России. Ведь применительно к российским реалиям можно говорить даже о том, что доступная льготная ипотека при определенных сбоях и перекосах рискует, наоборот, стать барьером для демографических рекордов, а не стимулом.
Приведем пример. Как сообщается в новом обзоре аналитиков «Домклик», за семь лет существования программа «Семейная ипотека» стала в России ключевым инструментом помощи семьям с детьми, позволяя им улучшать жилищные условия и расширять жилплощадь.
И одновременно с этим первый вывод аналитиков: «Практически все выдачи по программе – это сделки с квартирами». Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) не просто низкая, она еще и ужалась до минимума: если в январе 2024-го она составляла 22%, в марте 2024-го – 41%, то теперь в январе и в феврале 2025-го – около 1%, сообщается в обзоре «Домклик».
Второй вывод: наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры. Площадь приобретаемой по программе однокомнатной квартиры составляет около 35 кв. м. В первые месяцы 2024 года на долю однушек в выдаче семейной ипотеки приходилось от 30 до 35%, а затем в конце 2024-го и начале 2025-го уже от 45 до 50%.
Если же добавить к этому еще влияние на цены жилья отмененной недавно массовой льготной ипотеки, то можно сделать такой вывод: ипотека, розданная за последние годы по факту небогатым заемщикам, усложняет финансовую ситуацию этих семей (пока висит долг, не до рождения детей), при этом из-за нехватки денег и роста цен на квадратные метры в ипотеку брались чаще всего маленькие квартиры, в том числе однушки в городских «человейниках», и на такой площади именно многодетную семью тоже не создашь.
Но парадокс: если говорить о возводимых в стране домах, то в России, по статистике, сейчас доля ИЖС как раз очень высока – уже почти 60%. Многоквартирное строительство сильно отстает от ИЖС (хотя есть некоторые вопросы к самой статистике – см. «НГ» от 29.01.25).
И потенциал спроса на индивидуальные дома большой из-за неудовлетворенности жилищными условиями в городе. Но проекты ИЖС в России тоже не идеальны. «Со стандартами жизни все непросто. Это дорого. Большая проблема – инфраструктура. Дороги, газификация, электричество. А также детсады, школы, поликлиники, доступность рабочих мест», – перечислил главный экономист Института экономики роста им. П.А. Столыпина Борис Копейкин. Все это требует внимания государства, скоординированной политики при участии бизнеса. Добавим также, что инфраструктурные проблемы до сих пор актуальны и для многих российских крупных городов, ведь города в стране разные, далеко не везде столичные стандарты качества.Другой пример. «Повышая тот же утильсбор на машины действительно можно пытаться стимулировать рост внутреннего производства. Но из-за этого растут цены на автомобили. И семья уже не может позволить себе жить в доме, а не в квартире», – предупредил Копейкин. Проблема усугубляется, если в пригороде не налажен качественный общественный транспорт.
«Загородный дом – это, условно говоря, продукт для среднего класса, – пояснил коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев. – В такой семье должны быть две машины, деньги на довольно затратные расходы по обслуживанию дома (в среднем его площадь составляет 100–120 кв. м) начиная с коммунальных услуг и заканчивая уборкой снега, текущим ремонтом кровли, систем водоснабжения и т.п.».
Как отметил эксперт, ссылаясь на опросы, часто россияне, желающие жить в отдельном доме, указывают на препятствие в виде длительной дороги до работы. Это вторая причина отказа от ИЖС после финансовой. А третья причина – как раз высокие расходы на эксплуатацию. Да и, кстати, опыт малоэтажной Америки тоже потом подвергался переоценке, исследователи ранее выявляли много поводов в том числе для критики, указывали на расслоение пригородов (одни престижные, другие нет) и на иные издержки жизни «в глуши».
Возвращаясь же к теме сугубо ипотеки, Сырцов обратил внимание на то, что описанные западными экономистами ипотечные программы существовали не одно десятилетие, и по ним были выданы миллионы кредитов. Это важный момент. «Для сравнения: за весь период реализации семейной ипотеки в России пока выдано только 1,2 млн ипотечных кредитов, – привел свои данные эксперт. – Это говорит о том, что нужно достаточно долго поддерживать ипотечный спрос семей, чтобы получить демографический эффект».
Кроме того, по мнению опрошенных экспертов, нужны и другие меры, которые помогут сократить нагрузку на семейный бюджет и которые будут востребованы вне зависимости от того, где живет семья: в городе или пригороде. Так, профессор Финансового университета Александр Сафонов призвал снижать расходы семей на школьное и профессиональное образование, здравоохранение, культурное и физическое развитие. Доцент Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова Ольга Лебединская считает, что требуются инвестиции в развитие детской инфраструктуры: это детская медицина, детские сады с удлиненным графиком работы. Также поможет дальнейшее расширение финансовых преференций для семей с детьми: льготный летний отдых, льготные экскурсионные программы и т.д.
Валентин Балашов 
