Спад в строительстве продлится более двух лет

Фото Reuters

Сокращение ввода жилья, которое началось два года назад, будет продолжаться до 2027 года. Но даже после начала оживления общая площадь сдаваемого в эксплуатацию жилья еще очень долго будет оставаться ниже уровня 2023 года. Такой среднесрочный прогноз развития жилищного строительства и рынка жилья представили независимые экономисты. Минстрой призывает застройщиков не повышать цены нового жилья. Но и без этих призывов реальная цена квадратного метра с поправкой на инфляцию в перспективе останется на уровне 2010 года или даже ниже.

Золотой период отечественного строительства с ежегодным приростом ввода жилья до рекордных 110 млн кв. м наша страна в ближайшие годы уже не сможет повторить, прогнозируют эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП).

Общая площадь сдаваемых в эксплуатацию многоквартирных домов в обозримой перспективе будет ниже рекордных 50 млн кв. м, которые отмечались в 2023 и 2015 годах. Площадь вводимых индивидуальных домов также будет оставаться ниже рекордных показателей прошлого года, когда, по официальной статистике, индивидуальными застройщиками было построено более 62 млн кв. м.

Ограничительная политика Центрального банка РФ вызвала резкое снижение финансирования жилищного строительства за счет коммерческой и льготной ипотеки. «С учетом текущих тенденций объем продаж новостроек в 2025 году может сократиться на 19–35%. В базовом сценарии это означает уменьшение продаж с 7,5 трлн руб. в 2023 году до 5,3 трлн руб. в 2025 году», – прогнозируют эксперты компании «Яков и партнеры» (бывшее подразделение консалтинговой компании McKinsey в РФ). По их мнению, падение рынка и рост себестоимости строительства могут привести к тому, что 30% девелоперов уже в следующем году зафиксируют убытки. Они напоминают, что при схожих кризисах в Китае, Японии и США спрос на новостройки падал на 26–48%, а цены на квартиры снижались до 30% (см. «НГ» от 01.12.24).

Замедление роста цен на недвижимость отражается на настроениях граждан. Доля россиян, ожидающих увеличения цен на жилье, продолжает снижаться и достигла 51% − минимального значения за последние полтора года. В декабре таких было 57%. Таковы результаты январских опросов граждан, которые проводили эксперты ДОМ.РФ совместно с ВЦИОМ.

При сохранении ключевой и рыночной ставок по ипотеке на высоком уровне рост цен на первичку в этом году не превысит уровень инфляции, прогнозируют в Аналитическом центре ДОМ.РФ. Пик рыночных ставок пройден, но они продолжат оставаться на повышенном уровне. Смягчение регулирования повысит доступность льготных программ для заемщиков, большая доля которых – граждане в возрасте 25–44 лет, объясняют аналитики.

Средние цены на строящееся жилье в многоквартирных домах останутся в районе 160 тыс. руб. за 1 кв. м, прогнозируют эксперты ЦМАКП Олег Солнцев и Илья Медведев.

По их расчетам, коэффициент доступности покупки жилья за счет собственных средств (число лет, в течение которых суммарный доход семьи превысит среднюю стоимость стандартной квартиры) будет снижаться: с 3,7 в 2024 году до 3,1 года в периоде 2026–2028 годов.

Реальная (с учетом инфляции) стоимость квадратного метра строящегося жилья в многоквартирных домах в инерционном сценарии и сценарии высокой ключевой ставки (КС). Уровень цен 2010 года принят за 100%.  Источник: ЦМАКП

Отношение прибыли к собственному капиталу строительных компаний, которое достигло максимума в 18,6% в 2023 году, может снизиться до 13,6% в 2026 году при сохранении высокой ставки ЦБ. Впрочем, застройщики успешно работали и тогда, когда отношение их прибыли к собственному капиталу было ниже 10% с 2014 по 2019 год. Российские власти обещают предложить специальные меры поддержки для строительной отрасли. Но просят застройщиков заморозить свои цены. «Для того чтобы осуществить меры поддержки (они сейчас готовятся), я обращаюсь к коллегам-застройщикам: не меняйте цену в сторону повышения», – заявил в конце января 2025 года глава Минстроя Ирек Файзуллин на заседании итоговой коллегии Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Татарстана. Правда, термин «заморозка» чиновники трактуют весьма широко. «С 1 июля у нас произойдут некоторые изменения по тарифной составляющей. И вот не более чем на это должна поменяться стоимость. Иначе мы опять все деньги «съедим» в результате повышения», – объяснил глава Минстроя. «Некоторые изменения по тарифной составляющей» – это повышение регулируемых примерно на уровне 10% ежегодно в течение как минимум ближайших трех лет.

Во вторник Центр конъюнктурных исследований Института статистических исследований Высшей школы экономики представил результаты опроса о деловом климате в строительстве в четвертом квартале прошлого года. В опросах участвовали 6,3 тыс. строительных организаций, в том числе 5,2 тыс. субъектов малого предпринимательства.

Подавляющее большинство респондентов (78%) оценили экономическое состояние своих строительных организаций как удовлетворительное. Более двух третей участников опроса (68%) оценили текущий портфель заказов на нормальном уровне. О росте физического объема строительно-монтажных работ по сравнению с предыдущим кварталом сообщили 21% респондентов, а о снижении – 22%. При этом около 60% участников опроса заявили о неизменности объема выполненных работ в последнем квартале 2024 года. Одинаковое число респондентов (17%) сообщило о росте и снижении количества новых заключенных договоров в отчетном квартале по сравнению с предыдущим.

«В нынешней ситуации большинство участников рынка недвижимости даже не рассматривают возможность снижения цен на жилье. А одним из ключевых аргументов в пользу этой позиции, и, возможно, даже единственным является высокая инфляция», – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко. «Нередко этот аргумент звучит как мантра – как же могут подешеветь, например, новостройки, если себестоимость у застройщиков только растет? Но в рыночных условиях цены не всегда определяются себестоимостью», – говорит эксперт. Он считает, что даже при высокой инфляции недвижимость может дешеветь, а при низкой инфляции – может и быстро дорожать.

Наиболее сильный скачок цен на квартиры в Москве за последние 10 лет пришелся на 2020–2021 годы, когда инфляция была на минимумах. За этот период (с учетом еще и первых месяцев 2022 года) готовое жилье на вторичном рынке столицы подорожало примерно в полтора раза: со 180 до 270 тыс. руб. за квадратный метр, напоминает Репченко.