Анастасия Башкатова
Покупка жилья до сих пор считается одной из лучших инвестиций. Фото РИА Новости
Несмотря на удорожание квадратных метров и ужесточение кредитования, большинство вкладчиков после закрытия депозита планируют потратить средства на недвижимость. Но, конечно, только в той мере, в какой это позволят сделать их накопления. А значит, такой потенциальный спрос хоть и внушает оптимизм, но именно массовым и масштабным он не станет. В отрасли уже аккуратно высказываются о вероятности искусственного дефицита экспозиции жилья: некоторые девелоперы пытаются придержать вывод на рынок новых объектов.
Успехи жилстроя, когда в стране возводится плюс-минус по 100 млн кв. м в год, вовсе не отменяют рисков дефицита предложения. Причем дефицита искусственного, который становится ответом на такое же искусственное угнетение потребительского спроса финансовыми властями.
С одной стороны, представители отрасли сейчас видят некоторые перспективы для подпитки потребительского интереса к покупке недвижимости. Например, интереса среди вкладчиков, которые рано или поздно решат закрыть депозиты, приумножив накопления в период высоких ставок.
Как сообщается в исследовании «Мега тренды девелопмента 2025 от GMK, Skolkovo и A101», несмотря на рост цен и ужесточение ипотечных программ, россияне по-прежнему считают жилье приоритетной целью накопления средств. Ссылаясь на соцопросы, авторы исследования сообщили, что до 80% вкладчиков после закрытия депозитов планируют вложить средства в недвижимость. Это потенциальный и с определенными оговорками платежеспособный спрос.
С другой стороны, упомянутые оговорки как раз очень важны для понимания ситуации. «Всего на депозитах сейчас лежит около 60 трлн руб. Но надо иметь представление, что на крупные вклады, на которые можно купить хоть какое-то жилье, даже на первоначальный взнос на ипотеку (от 5 млн руб. и больше) приходится лишь около 20 трлн руб.», – подсчитал аналитический Telegram-канал Proeconomics.
То есть потенциальный и обеспеченный накоплениями спрос все равно будет сильно ограничен. «Все-таки, на мой взгляд, не все вкладчики, которые намерены вложиться в недвижимость, сделают это ввиду своего финансового потенциала», – согласился гендиректор компании Optima Development Давид Худоян. Кроме того, часть клиентов инвестируют в рынок индивидуального, а не многоквартирного жилья, и это тоже может сильно «размазать» потенциальный спрос.
Так что в текущих условиях жесткой денежно-кредитной политики, выросших издержек в виде подорожавших стройматериалов и неопределенности с потребительской активностью часть застройщиков пытается нащупать новый баланс.
На этом фоне авторы исследования предупредили о рисках формирования в ближайшем будущем дефицита. Директор компании GMK Сергей Разуваев указал на пятикратное сокращение инвестиционных программ у отдельных игроков.
«Один из девелоперов рассказал мне, что из 25 объектов, готовых к выводу на рынок, в 2025 году он выведет не более 5, остальное пока придержит. Подобная логика присутствует у многих операторов рынка», – сообщил в исследовании Разуваев. По его оценкам, все это означает, что уже к 2026 году на рынке может сформироваться дефицит экспозиции жилья.
Опрошенные «НГ» эксперты подтвердили вывод о попытках девелоперов особым образом адаптироваться к новым экономическим реалиям. Но некоторые формулировки им все же не понравились.
Так, споря о терминах, Худоян обратил внимание на то, что застройщики не столько создают некий искусственный дефицит, сколько действуют в соответствии с рыночными принципами. «Компании не обязаны выводить в продажу весь пул квартир единовременно. В соответствии с финансовой моделью девелоперы на разных этапах предлагают клиентам именно те квартиры, которые в текущий момент наиболее востребованы и маржинальны», – пояснил он.
По его словам, многие застройщики сегодня вынужденно установили крупные скидки. «Но тем не менее они не хотят, чтобы большинство квартир в их проектах были реализованы с большим дисконтом. Соответственно часть объемов компании сознательно «придерживают». Это абсолютно нормальная практика», – настаивает эксперт.
Как пояснил «НГ» основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов, застройщики в основном не заинтересованы в том, чтобы сокращать предложение в уже реализуемых проектах, потому что им нужно как можно активнее заполнять эскроу-счета за счет продаж. Эскроу-счет – это специальный счет, на котором банк замораживает средства покупателя, и полноценный доступ к средствам для продавца или исполнителя работ открывается только тогда, когда он выполнит свои обязательства и подтвердит это документально.
Но Гутнов подтвердил, что девелоперы сокращают запуск новых проектов, «потому что это дорого из-за высоких кредитных ставок». Поэтому, по его оценкам, если дефицит и грозит рынку, то разве что «в сегменте новостроек на самом раннем этапе строительства».
«Разумеется, застройщики сокращают запуск новых проектов. В первую очередь, чтобы не допустить затоваривания, ведь в отсутствие ипотеки покупательский интерес ослабел. И в ближайшие полтора-два года нового строительства станет меньше», – продолжил директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Как итог, ликвидные лоты, по прогнозу эксперта, будут вымываться быстрее, а цены на них вырастут.
