Ольга Соловьева
Спрос на покупку нового жилья продолжает сокращаться. Фото PhotoXPress.ru
На российском рынке жилья продолжается обвал. Только по итогам мая продажи квартир в новостройках обвалились сразу на 40% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Во многих регионах РФ нарастает кризис затоваривания из-за невозможности реализовать квартиры. Падает и ввод нового жилья. По итогам пяти месяцев ввод на рынок многоквартирного жилья сократился на 20%. По мнению экспертов, рынок живет только за счет субсидируемых программ, и на оживление спроса сложно надеяться до кардинального снижения ставок. «Очевидная реакция участников рынка – сокращение объемов строительства. В следующие годы будет строиться еще меньше нового жилья, чем сейчас», – прогнозируют эксперты, отмечая нарастание случаев банкротств у застройщиков и ростчисла недостроенных домов.
По данным ДОМ.РФ, в целом по всей стране в январе–мае строящееся жилье подорожало на 3%. Темп роста цен находится в пределах инфляции, которая составила с начала года 3,56%.
По итогам мая продажи квартир по договорам долевого участия (ДДУ) сократились до 1,7 млн кв. м после 2 млн кв. м в апреле этого года, в годовом выражении продажи в мае провалились сразу на 40% после падения на 23% в апреле. В аналитическом центре «ДОМ.РФ» падение связывают с эффектом высокой базы мая прошлого года, когда наблюдался всплеск спроса в преддверии окончания «Льготной ипотеки». При этом продажи застройщиков в денежном выражении в целом по стране сократились лишь на 2%, до 1,9 трлн руб., за счет роста средней цены реализации квадратного метра.
Совокупно за январь–май продажи жилья в новостройках в России сократились до 9 млн кв. м, что на 16% меньше, чем годом ранее, сообщают в ДОМ.РФ. «Продажи жилья сократились умеренно благодаря рассрочке и сделкам за собственные средства», – замечают в организации. За пять месяцев текущего года доля продаж в ипотеку в денежном выражении уменьшилась до 58% против 77% год назад, а доля продаж за наличные и в рассрочку выросла до 42% с 23% годом ранее.
Аналитики при этом отмечают, что сокращение объема реализации жилья на первичном рынке наблюдается в большинстве федеральных округов (ФО), однако темпы спада различаются. Так, в Центральном ФО объем продаж сократился всего на 2% в годовом выражении, в Южном – на 31%, в Сибирском – на 30%, Уральском – на 29%. В Дальневосточном ФО объем сделок даже увеличился на 4% в связи с действием в регионе программы «Дальневосточная и арктическая ипотека».
Ранее в «ДОМ.РФ» сообщали о том, что российские застройщики в мае 2025 года вывели на рынок 2,7 млн кв. м жилья, что стало худшим показателем за последние пять лет. В целом по итогам пяти месяцев застройщики вывели на рынок 15 млн кв. м жилья, что на 20% меньше, чем годом ранее. «Девелоперы пытаются продавать квартиры за счет распространения механизма рассрочек, но уровень продаж недостаточен, чтобы стимулировать самих застройщиков наращивать предложение», – заметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. По его словам, в пессимистичном сценарии объем нового предложения новостроек может составить около 30 млн кв. м по итогам года. «Такая динамика приведет к сокращению предложения с 2027 года и росту цен на жилье по мере снижения ключевой ставки и восстановления спроса», – считает Гольдберг.
По данным Росстата, с января по май в РФ было введено в эксплуатацию 44,5 млн кв. м жилья, что на 2% больше, чем годом ранее. При этом население РФ построило за этот период свыше 33 млн кв. м, что на 7% больше, чем годом ранее. Зачастую же введение населением в эксплуатацию частных домов составляло половину от общего ввода жилья, сейчас же эта доля намного выше.
Предложение жилья продолжает превышать спрос из-за нераспроданных остатков. Такая тенденция сохранится до дальнейшего снижения ключевой ставки, считают многие эксперты.
Во многих российских регионах уже наблюдается затоваривание. По данным аналитиков «Единого ресурса застройщиков», кризис чрезмерного предложения новостроек грозит 33 регионам России. Свои выводы эксперты сделали на основании данных о темпах продаж и появления новых проектов на рынке, а также уровня фактической распроданности квартир и динамики цен на них. Самые высокие риски затоваривания аналитики видят в Орловской, Пензенской и Челябинской областях, Красноярском крае и Карачаево-Черкесии. Еще в 28 регионах РФ, среди которых Краснодарский и Ставропольский края, Дагестан, Свердловская и Ленинградская области, Крым, Московская область, Приморский край и Санкт-Петербург, вероятность кризиса они оценивают как высокую и среднюю. Среди регионов с низкими рисками затоваривания аналитики выделяют Карелию, Кемеровскую область, Бурятию, Москву, Рязанскую область и Севастополь.
Спрос на жилье действительно снижается, признают эксперты. «Только в столичном регионе в мае было реализовано 190,5 тыс. кв. м жилья, что на 24,4% меньше, чем в апреле, и на 39,5% меньше, чем в мае прошлого года. В Московской области в мае было продано 135,5 тыс. кв. м, что на 15,7% меньше, чем в апреле, и на 39% меньше, чем в мае прошлого года», – обращает внимание коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис. По его мнению, спрос будет сокращаться и дальше на фоне заградительных ставок по ипотеке, отсутствия льготных ипотечных программ и продолжающегося роста цен.
Тем не менее эксперты указывают на адаптацию девелоперов к сложившейся ситуации. «Но в последнее время усилилась тенденция к сокращению предложения и снижению темпов выхода на рынок новых проектов. Выход части проектов откладывается до нормализации ситуации, а те объемы, что выходят на рынок, позволяют девелоперам сохранять баланс в условиях низкого спроса и избегать затоваривания», – говорит Моребис. По его словам, девелоперы пытаются внедрять инструменты поддержания спроса и расширяют линейку имеющихся инструментов: рассрочки, траншевая ипотека, ипотека с субсидированием ставки на первые год-два, скидки. «Многие девелоперы диверсифицируют риски, запуская проекты в смежных сегментах – офисы, торговые центры, технопарки и т.п., а также выходя на региональные рынки, где сформировался дефицит новостроек и где «Семейная ипотека» распространяется на вторичку», – рассказывает эксперт.
В 2025 году активность покупателей замедляется, соглашается управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «В первой половине 2024 года банки в среднем выдавали в РФ около 100 тыс. ипотечных жилищных кредитов, во втором полугодии – около 90 тыс., а с начала 2025 года – по 50–60 тыс. По регионам картина разная – везде снижение числа сделок, но в широком диапазоне от 25% до почти 60%. Рассрочка и другие схемы продаж не могут полностью компенсировать спад ипотечного спроса и заменить собой кредит. Более того, поскольку рассрочка ориентирована на более состоятельную аудиторию покупателей, у нее есть объективные пределы эффективности и исчерпаемости», – говорит эксперт. Он полагает, что спрос будет снижаться и дальше до определенного стабильного уровня, если государство не запустит новые программы ипотечного кредитования с относительно массовыми адресатами.
Как считает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов, за последние пять лет нестабильность спроса стала парадоксальным образом стабильной ситуацией для застройщиков. «Если до 2020 года рынок жилья действовал в ситуации понятной сезонности, когда продажи нарастали с весны по зиму с небольшими спадом летом, то теперь волатильность возросла. Активность покупателей приобрела волнообразный характер. В мае 2025 года общий объем продаж на рынке новостроек в Москве стал одним из самых низких за последние пять (сопоставимо с месяцами пандемии, лета 2022 года). Но вслед за такими спадами может наступать быстрый восстановительный рост», – не исключат он.
«На последнем заседании ЦБ снизил учетную ставку до 20%, тем самым дав рынку сигнал о смягчении кредитно-денежной политики и возможности дальнейшего снижения ставки. Поэтому ставки по ипотеке на рыночных условиях будут постепенно снижаться. Но для того, чтобы ипотека по рыночным программам стала доступна широкому кругу граждан, ставка должна опуститься до уровня 12–13%, что явно не случится в ближайшем будущем», – подчеркивает гендиректор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина. Эксперт также отмечает, что, несмотря на сокращение количества зарегистрированных ДДУ, продажи в денежном выражении за прошедший период сократились незначительно, чему способствовал рост средних цен. Так, по данным ДОМ.РФ за 5 месяцев этого года продажи в денежном выражении составили 1,9 трлн руб., что всего на 2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
По мнению главного экономиста Института экономики роста им. Столыпина Бориса Копейкина, рынок живет исключительно за счет программ, субсидируемых государством. «Причем даже по ним сроки кредитования уже превышают 25 лет. На оживление спроса сложно надеяться до кардинального, в разы, снижения ставок по кредитам на рыночных условиях. Очевидная реакция участников рынка – сокращение объемов строительства. Ввод жилья в апреле-мае уже отстает от прошлого года. А главное, все меньше запускается новых проектов. И в 2027–2028 годах нового жилья, вероятно, будет строиться гораздо меньше, чем сейчас», – полагает он. Эксперт ожидает нарастания случаев невыполнения обязательств у застройщиков перед банками и роста числа недостроенных домов.
Происходящее на рынке жилья – это симптомы будущего кризиса, считает член генерального совета «Деловой России» Олег Николаев. «Нужно также понимать, что рост доли рассрочки в продажах – это тоже не от хорошей жизни. Застройщики выдают клиентам кредит доверия, и все вместе они ожидают, что ситуация с ипотекой вскоре нормализуется. Но если она не нормализуется, рынок может просто посыпаться. Покупатели не смогут до конца заплатить и лишатся жилья, застройщики, в свою очередь, начнут банкротиться», – резюмирует он.
