В России стартует ипотечное микрокредитование

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина будет теперь надзирать в том числе за ипотечными микрокредитными компаниями. Фото агентства «Москва»

С 22 октября в России начнут работать новые участники финансового рынка и рынка недвижимости – ипотечные микрокредитные компании (МКК). Под эгидой региональных властей они будут выдавать ипотеку заемщикам, которым отказали банки. Но не любую ипотеку, а только ее льготные разновидности. Эксперты уже предупредили о рисках, по определению характерных для любых форматов микрокредитования, включая более высокие, чем в банках, процентные ставки. В Центробанке (ЦБ), в свою очередь, пояснили, что размер процентных ставок будет зависеть от условий госпрограмм.

В ближайшее время помимо банков выдавать ипотеку в России начнут микрокредитные компании. Они приступят к работе 22 октября. Закон, допускающий на ипотечный рынок такие организации, был принят Госдумой в июле этого года.

Однако вовсе не каждая компания, специализирующаяся на быстрых займах, сможет заниматься ипотечным кредитованием. Главное условие, выдвигаемое к указанным организациям: 100% их акций должны принадлежать исключительно субъектам РФ. При этом в одном регионе может быть не более одной ипотечной МКК. Центробанк будет осуществлять надзор за такими организациями и вести их перечень. Также, как сообщалось в пояснительной записке к законопроекту, ЦБ должен установить дополнительные требования к микрокредитным компаниям.

Кроме того, чтобы такие организации смогли выдавать ипотечные займы (а это, очевидно, очень внушительные суммы), ведомство Эльвиры Набиуллиной установило с 22 октября 2025 года по 31 марта 2026 года мораторий на применение ипотечными МКК ограничения полной стоимости кредита.

В данном случае важно понимать, что полная стоимость кредита включает в себя не только основную сумму долга, но и все расходы на его обслуживание: процентные платежи, комиссии, оплату страховки и т.д.

Другое условие работы ипотечных МКК – они будут работать с льготными разновидностями ипотечных займов в рамках государственных программ.

Опрошенные эксперты прежде всего рассуждают о том, какие именно виды льготной ипотеки будут выдавать такие организации: семейную, дальневосточную, арктическую, IT-ипотеку. Но не только.

«Помимо знакомых россиянам программ поддержки федерального уровня, МКК будут выдавать кредиты по адресным региональным программам. Допустим, в каком-то субъекте РФ власти заинтересованы в привлечении в сельские районы учителей из-за их острого недостатка в школах. Власти учреждают ипотеку для учителей на селе и будут выдавать кредиты именно через МКК», – привел пример управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

«В субъектах РФ, где зафиксирована проблемная демографическая обстановка, локальные МКК будут кредитовать на льготных условиях прежде всего многодетные семьи. В регионах, которые сталкиваются с дефицитом кадров в социальной сфере, можно ожидать субсидирования займов для педагогов и медработников. Субъекты с невысокими темпами жилищного строительства могут распространить льготные займы на вторичный рынок», – перечислил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.

Но самый главный, по мнению экспертов, замысел состоит в том, что ипотечные МКК станут параллельным инструментом кредитования наряду с банками.

«Формально идея выглядит полезной: кредиты смогут получить те заемщики, которым банки обычно отказывают. Это самозанятые, фрилансеры, предприниматели с нерегулярным доходом», – полагает управляющий партнер агентства «Генератор Недвижимости» Константин Анохин. Также, по его словам, новая схема кредитования может стать плюсом для территорий с ограниченным присутствием банков, допустим для Дальнего Востока, Арктики, малых городов.

Однако не исключены подводные камни, в том числе проблемы, по определению характерные для любого микрокредитования. «Монополизация рынка приведет к снижению прозрачности, росту скрытых комиссий и рисков», – считает Анохин.

«Стоимость кредитов в таких организациях может оказаться выше, чем в банках», – предположил также эксперт. Подобные опасения возникают как раз из-за того, что ЦБ решил до весны отменить предельную стоимость кредита. По мнению Анохина, это значит, что «уровень переплаты будет зависеть только от внутренних решений таких компаний».

Впрочем, если ориентироваться на ответы для «НГ» от пресс-службы Центробанка, то можно надеяться, что некоторые опасения экспертов все-таки не оправдаются.

Во-первых, в ЦБ еще раз особо подчеркнули, что среди ипотечных МКК в принципе не будет коммерческих структур: они не вправе выдавать ипотечные займы гражданам. Во-вторых, ожидается, что в компетенции ипотечных МКК будет реализация государственных программ субъекта РФ по поддержке семей. «И размер процентных ставок будет зависеть от условий таких госпрограмм», – уверили представители ведомства.

В то же время в ЦБ подтвердили, что новация создает дополнительную возможность для граждан обратиться не только в банк, но и к другому финансовому посреднику.

Спрос на новое жилье в регионах теперь будут подстегивать микрокредитами. Фото PhotoXPress.ru

При этом, рассуждая в целом про ипотечное кредитование в стране, эксперты предупредили, что рыночная ипотека останется дорогой по крайней мере еще год. В частности, об этом сообщили аналитики портала «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN), изучив ставки в сегменте краткосрочного кредитования, а также доходность облигаций федерального займа с фиксированным купоном.

Итогом их анализа стал вывод о том, что если ориентироваться на ожидания непосредственных участников финансового рынка, то до конца 2025 года ключевая ставка, видимо, останется в районе 17%, в лучшем случае ее снизят до 16%, а к лету следующего года – до 15% или, возможно, до 14% при более благоприятном развитии событий.

«Что все это означает для рынка недвижимости? Ипотека в лучшем случае на уровне 17–18% годовых к середине следующего года и примерно 20% годовых в ближайшие месяцы. Речь здесь идет о массовой рыночной ипотеке для всех, исключая льготные госпрограммы, а также субсидирование ставок застройщиками», – сделали вывод аналитики IRN (отметим, однако, что приведенные экспертами цифры – это все-таки прогнозные расчеты, которые вовсе не обязательно подтвердятся на практике).

Хотя в любом случае, как считает руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров, еще рано говорить о нормализации ипотечного рынка. «Ставки остаются высокими, и, даже если в следующем году произойдет послабление, оно будет незначительным», – ожидает он.

С одной стороны, любое движение ставки вниз, даже на 1–2 процентных пункта, способно немного оживить спрос, но с другой – это не изменит рынок кардинально. «У населения не прибавилось денег, а структура вкладов показывает, что около 90% депозитов не превышают миллиона рублей, – уточнил Уваров. – При таких накоплениях ипотека даже под 13–14% годовых остается тяжелой нагрузкой». По оценкам Сырцова, чтобы рынок ипотеки вернулся к объемам сделок и темпам роста последних пяти лет, необходимо опустить ставки до 8–10% годовых.