Ольга Соловьева
Покупка жилья теперь не означает владения недвижимостью. Фото PhotoXPress.ru
В России появился новый риск покупки жилья на вторичном рынке. Теперь к старым проблемам вроде неучтенных родственников и наследников добавились «жертвы мошенников», которые сначала продали свою квартиру, а потом оспорили эту сделку в суде. И суды могут встать на сторону пострадавших, отнимая, таким образом, жилье у добросовестных покупателей. Эксперты рынка отмечают, что продажа квартир нестабильными и уязвимыми владельцами становится новым стоп-фактором. Юристы призывают установить «период охлаждения» для сделок с недвижимостью и развивать механизм государственных компенсаций покупателям.
СМИ пестрят сообщениями о спорных судебных решениях, жертвами которых становятся добросовестные покупатели квартир на вторичном рынке.
Так, в октябре этого года суд в Санкт-Петербурге вернул проданную еще в июле 2024 года квартиру пенсионерке, которая заявила, что совершила сделку под влиянием мошенников. Покупательнице жилья заплатила прежней владелице около 7 млн руб, которые были собраны с помощью кредитов и продажи имевшегося жилья. Уже после завершения сделки продавец обратилась в суд, заявляя, что была введена в заблуждение мошенниками. Суд удовлетворил ее иск и постановил вернуть квартиру. В результате новый владелец остался без жилья и с долгами. Добросовестный покупатель не получил даже компенсации за сделанный в купленной квартире ремонт.
В Якутии 69-летний мужчина был вынужден продать свою квартиру под давлением злоумышленников, представившихся сотрудниками Росфинмониторинга и правоохранительных органов. В Кисловодске женщина продала квартиру и передала деньги аферистам, однако впоследствии через суд вернула жилье. В обоих случаях вопросы возврата средств покупателям остаются открытыми.
Другой конфликт случился в августе 2025 года, когда суд вернул квартиру московской пенсионерке. Пару лет назад она по указанию мошенников отдала им все свои сбережения и продала квартиру. Покупательница, которая никак не была связана с аферистами и взяла жилье в ипотеку, осталась ни с чем. Суд признал женщину недобросовестной, потому что она решила купить недвижимость по подозрительно низкой цене и ничуть не смутилась. Деньги ей не присудили, так как у обманутой бабушки не осталось сбережений. А ипотечный договор аннулировать не стали – покупательнице придется выплачивать его еще несколько десятков лет.
В начале года региональная пресса описывала случай с жителем Ижевска, который купил за 6,7 млн руб. квартиру в Казани у обманутой мошенниками пенсионерки. Прокуратура Казани подала иск в суд о защите жилищных прав пенсионерки. В другом аналогичном случае в Казани суд вынес решение в пользу обманутой мошенниками пенсионерки, которая также продала квартиру. Суд тогда признал, что она действовала под влиянием заблуждения и, с учетом того, что была признана потерпевшей по уголовному делу, решил дело в ее пользу. Договор купли-продажи суд признал недействительным, а обманутую мошенниками пенсионерку обязал вернуть покупателю квартиры уплаченные им 5,1 млн руб. Решение суда не вступило в законную силу. И вал подобных случаев нарастает.
Эксперты и юристы считают появление таких дел тревожным знаком. Теперь покупатель жилья должен беспокоиться не только о том, чтобы избежать проявлений мошенничества по отношению к нему, но и избежать мошенничества в отношении продавца со стороны третьих лиц. В теории подобных ситуаций стороны должны вернуть друг другу то, что получили по недействительной сделке. Однако на практике, как замечают юристы, покупатель, участвовавший в такой сделке, если и имеет шанс получить назад свои деньги, то в крайне отдаленном будущем.
Самым громким подобным случаем пока остается дело известной эстрадной певицы, которая также оказалась жертвой мошенников. Под предлогом «защиты средств» и при участии фиктивного «сотрудника правоохранительных органов» певица продала квартиру, после чего перевела более 200 млн руб. на якобы «безопасный счет». Вскоре после певица подала иск, требуя признать сделку недействительной, ссылаясь на то, что действовала под влиянием обмана. В сентябре этого года Мосгорсуд признал законным решение вернуть квартиру, которую певица потеряла из-за действий телефонных аферистов.
К сожалению, по таким делам суды начали рассматривать дела в пользу продавцов, объясняет член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков. «По сути, логика справедливости в данной ситуации судами мало учитывается. Переломным моментом, к сожалению, стало дело известной эстрадной певицы, которая как бы вышла сухой из воды. Хотя, с другой стороны, именно жертвы мошенников становятся соучастниками в таких махинациях», – рассуждает специалист. По его мнению, «жертва мошенника» должна возвращать деньги покупателю.
«Из анализа судебной практики складывается тревожная тенденция: суды порой встают на сторону таких продавцов, признавая сделки купли-продажи недействительными. В результате добросовестный приобретатель, который не знал и не мог знать о криминальной подоплеке сделки, рискует лишиться и приобретенной квартиры, и уплаченных за нее денег», – замечает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству Владимир Кузнецов. По его словам, точно оценить долю таких сделок, совершаемых под влиянием мошенников, затруднительно из-за отсутствия целевой статистики. «Однако косвенные данные позволяют говорить о нарастающей угрозе. По сведениям Генеральной прокуратуры РФ, в 2024 году количество зарегистрированных телефонных мошенничеств выросло на 15%, достигнув отметки в 130 тыс. случаев. Более того, по данным правоохранительных органов, за тот же год было совершено 765 тыс. мошеннических операций с недвижимостью, значительная часть которых проводилась дистанционно. Несмотря на то что общая доля мошенничества на вторичном рынке может составлять относительно невысокие 1,5–2% от всех сделок, абсолютные цифры и динамика роста указывают на формирование нового, системного риска», – обращает внимание юрист.
По мнению экспертов рынка недвижимости, сегодня на первое место среди рисков при покупке вторичного жилья выходят именно сделки с «ведомыми» продавцами, которые действуют под влиянием телефонных мошенников. «Этот вид мошенничества, основанный на доверии наших граждан к правоохранительным органам и искреннем желании им помочь в поимке преступников, появился несколько лет назад и, несмотря на широкую огласку в СМИ и усилия правоохранительных органов, по-прежнему лишает граждан не только спокойствия и сна, но также финансовых накоплений и жилья. При этом в ловушку мошенников попадают не только одинокие пенсионеры или неграмотные люди, но и граждане среднего возраста, семейные пары, учителя, врачи, преподаватели вузов, представители творческой интеллигенции», – говорит руководитель Юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
В спорах с ведомыми продавцами судебная практика не является пока единообразной. «Одни суды встают на сторону добросовестного покупателя, другие защищают продавца, игнорируя при этом интересы покупателя, несправедливо лишающегося и квартиры, и денег. Позиция каждой стороны такого спора имеет свои резонные аргументы, защита одной стороны сделки неизбежно влечет нарушение прав другой стороны», – подчеркивает Краснова. Острота и безысходность положения очевидна. «У продавца нет денег для возврата покупателю (деньги, как правило, уже переданы мошенникам) и при этом ему некуда выселиться из проданной квартиры, а покупателю (зачастую, с детьми) тоже некуда идти, потому что он на законных основаниях заключил сделку и выплатил полную стоимость продавцу, да еще продал для этого другую свою недвижимость или взял кредит. Вопрос о том, у кого из них больше прав и кого государство должно защитить, остается риторическим», – рассуждает она.
Проблема настолько активно нарастает, что даже риелторам становится трудно продавать квартиры пожилых собственников, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Именно пенсионеры наиболее подвержены внушениям со стороны злоумышленников. Настороженность клиентов усиливает освещение этой проблемы в СМИ с акцентом преимущественно на пожилых жертвах мошенников. И продажа квартир пенсионерами постепенно приобретает характер стоп-фактора», – сообщает эксперт. Тем не менее, доля подобных сделок невелика. «Лишь около 5% соглашений купли-продажи на рынке недвижимости сегодня совершается с участием людей пенсионного возраста», – продолжает Руслан Сырцов.
Эксперты советуют покупателям на вторичном рынке быть особенно бдительными. «Следует выяснить контакты родственников пожилого человека и убедиться, что они в курсе факта планируемой сделки. Также нужно узнать, что пенсионеру точно есть куда переехать. Обязательно надо проводить сделку с помощью безналичного расчета с указанием полной стоимости квартиры в договоре. К тому же, желательно договориться о быстрой передаче лота после регистрации сделки. Если есть возможность, следует запросить у собственника справку от психиатра, подтверждающую его дееспособность», – предлагает Сырцов.
Покупателю важно создать статус добросовестного покупателя и доказать отсутствие сговора с продавцом или с мошенниками, говорит Краснова. «С точки зрения фатальности для покупателя не имеют перспектив благополучного исхода сделки по поддельным документам и сделки, в которых продавцом выступало подставное лицо. В этом случае квартира вернется реальному владельцу, а покупатель не сможет получить возврат средств. В случае, если продавец был реальным, но квартира в дальнейшем была истребована у покупателя вследствие признания недействительной какой-то из сделок в истории объекта недвижимости, то покупатель может подать иск к продавцу о возврате стоимости квартиры, а в случае невозможности исполнения такого решения суда из-за отсутствия у продавца денежных средств – потребовать компенсацию от государства в размере стоимости утраченной квартиры. И важным условием для получения такой компенсации является факт признания покупателя добросовестным в судебном порядке», – поясняет она.
«Важно использовать услуги профессиональных агентств-партнеров, использовать сервисы юридической экспертизы. На государственном уровне требуется оперативная доработка законодательной базы для максимального устранения серых зон на всей цепочке купли-продажи вторичной недвижимости», – добавляет бизнес-партнер девелоперской компании BM GROUP Дмитрий Павлов. Экономит Олег Николаев предлагают отказаться от сделок с ценами на жилье существенно ниже рынка.
Как считает Владимир Кузнецов, проблема требует уже системного решения на государственном уровне. «Добросовестные участники сделок не должны нести на себе риски криминальной активности», – подчеркивает он, предлагая, к примеру, ввести так называемый «периода охлаждения» для сделок с недвижимостью. «Данный механизм, предполагающий блокировку регистрационных действий на определенный срок (например, 10-14 дней), предоставит продавцу время на обдумывание своего решения и даст шанс осознать, что он стал жертвой мошенников», – поясняет юрист.
Требуется усиление защиты добросовестного приобретателя. «Возможно, стоит законодательно закрепить исчерпывающий перечень действий, которые должен совершить покупатель для признания его добросовестным. Если покупатель выполнил все пункты этого «чек-листа», истребование у него квартиры должно быть исключено. В-третьих, следует развивать механизм государственных компенсаций», – предлагает Кузнецов.