Анастасия Башкатова
Маркетплейсам и крупным торговым сетям из традиционной розницы требуется все больше складских помещений. Фото РИА Новости
В крупнейших городах страны все больше торговых помещений отдают под дарксторы (склады, в которых формируются онлайн-заказы для доставки) и пункты выдачи. Эта тенденция меняет облик улиц и рынок аренды. И вскоре она станет актуальной уже для многих регионов, включая города, которые пока не сдаются под натиском цифрового образа жизни. Впрочем, эксперты пояснили, что это вовсе не означает полного и окончательного отказа от формата магазинов шаговой доступности, но выживать таким форматам стало труднее.
На рынке коммерческой недвижимости зафиксирована новая тенденция, обусловленная развитием онлайн-торговли и при этом меняющая облик городских улиц и сферу аренды. «Дарксторы вытесняют магазины», – сообщили эксперты отраслевого проекта Commers Estate.
Сейчас это характерно прежде всего для двух столиц. «В Москве и Санкт-Петербурге все больше торговых помещений отдают под дарксторы и пункты выдачи», – пояснили отраслевые аналитики. Приверженцами такой трансформации в первую очередь стали крупные торговые сети: все чаще они решают открыть именно склад для экспресс-доставки.
На практике это выглядит так: вместо привычных магазинов у дома с их витринами и вывесками жители все чаще видят заставленные окна и курьеров, ожидающих около складов новых заказов и снующих затем между подъездами.
Если доводить такую тенденцию до предела, то она чревата негативными последствиями, предупреждают аналитики: «Это меняет восприятие районов и ухудшает качество городской среды».
Несмотря на востребованность площадей, для арендодателей такая тенденция вовсе не обязательно выгодна. «Ставки ниже рыночных, а процента с оборота нет», – сообщили в Commers Estate. Кроме того, страдают частные предприниматели в сфере торговли. Малые магазины не выдерживают конкуренции: они не могут предложить такие же цены, как дарксторы, и постепенно теряют позиции в кварталах, где доставка становится массовой.
Тем не менее все это – по крайней мере пока – вовсе не означает стопроцентного отказа от «живых» магазинов у дома. В жилых районах открываются продуктовые сети и мини-маркеты, которые по-прежнему востребованы покупателями. «Рост числа пунктов выдачи и складов не останавливает спрос на привычные форматы торговли», – подчеркивают аналитики.
В регионах описанная трансформация происходит медленнее. За пределами крупнейших городов жители чаще ходят в обычные магазины, а доставка остается вспомогательным сервисом.
Однако специалисты прогнозируют, что цифровизация торговли постепенно дойдет и до тех городов и территорий, для которых цифровой образ жизни, предполагающий удаленные покупки товаров повседневного спроса, пока в основном в новинку.
Общий вывод экспертов сводится к тому, что в перспективе трех–пяти лет склады у дома будут появляться все чаще, но все же они не станут универсальной и окончательной заменой для обычных магазинов. Эти форматы будут сосуществовать, хотя в зависимости от конкретных районов не исключены перекосы в пользу то одного, то другого варианта использования коммерческих площадей.
Об актуальности таких выводов можно судить по недавнему резонансу, который вызвала в отрасли новость о предложении со стороны сенаторов запретить открывать пункты выдачи и мини-склады на первых этажах жилых домов. Поводом для такой инициативы стали жалобы граждан на шум, загруженность дворов, загрязнения, а также опасения жителей по поводу безопасности.
Как следовало из пояснений сенатора Олега Голова, направившего соответствующее письмо в Роспотребнадзор, правовой вакуум, и в частности отсутствие юридического определения понятия «даркстор», якобы позволяет компаниям обходить санитарные и жилищные нормы.
По информации сенатора, наиболее остро эта проблема ощущается в старых районах с плотной застройкой, где грузовой транспорт блокирует подъезды, мешает движению пешеходов, а шум и загазованность ухудшают условия проживания.
При этом громче всего о своем несогласии с такой мерой высказались представители не традиционной розницы и тех крупных торговых сетей, которые решили заняться цифровизацией бизнеса и открыть поближе к покупателям склады для экспресс-доставки, а маркетплейсы, изначально специализирующиеся на удаленных форматах торговли.
Именно они раскритиковали эту инициативу, предупредив о негативных экономических последствиях. По их уточнению, пункты выдачи позволяют обеспечивать миллионы россиян товарами повседневного спроса в пешей доступности от дома, в том числе в отдаленных населенных пунктах.
Кроме того, в случае с маркетплейсами большинство пунктов выдачи работают по партнерской модели: с площадкой сотрудничают десятки тысяч малых предпринимателей – запрет на открытие таких пунктов может больно ударить по малому и среднему бизнесу.
Также представители онлайн-сегмента задались вопросом, почему не обсуждается запрет еще и на открытие на первых этажах жилых домов обычных магазинов, аптек, салонов красоты.
В то же время ярким доказательством изменений в потребительских предпочтениях становятся не только опросы, выявляющие стремление покупателей взаимодействовать с онлайн-площадками, но и само движение финансовых потоков, направленное в сторону онлайн-сегмента, причем даже в условиях затухающего на фоне высоких процентных ставок спроса.
По данным исследования, проведенного банком «Русский стандарт», сейчас россияне тратят примерно в два раза больше денег при заказе продуктов питания в супермаркетах онлайн, чем при походе в магазин. Средний чек покупки в супермаркете в офлайне за три квартала 2025 года вырос с 727 до 770 руб. Но одновременно с этим в онлайне он оказался значительно выше, чем в офлайне, и тоже увеличился – с 1,5 тыс. до 1,7 тыс. руб.
«Подобную разницу в величине средних чеков в онлайне и офлайне можно объяснить тем, что в интернет-заказе традиционно значительно больше товаров, чем во время визита в магазин, – уточнили авторы исследования. – В офлайне в супермаркеты чаще заходят, чтобы сделать по дороге небольшие покупки, пакеты с которыми легко донести до дома».
Те же тенденции, причем в еще более выраженной форме, выявлены и в других сегментах потребительского рынка – не только в сфере продуктовой розницы. Так, средний чек онлайн-заказов товаров для дома и ремонта сейчас почти в три раза превышает аналогичный показатель в офлайн-магазинах: 11 тыс. руб. против 4 тыс. руб., подсчитали эксперты компании «Лемана ПРО».
При этом доля онлайн-покупок выше всего в таких категориях, как строительные материалы, столярные изделия, плитка, напольные покрытия и сантехника. Результаты исследования подтверждают, что онлайн-канал становится все более востребованным не только для небольших и недорогих покупок, но и для крупных, комплексных заказов.