Андрей Подойницын
Стоимость чистых активов закрытых ПИФов недвижимости.
Источник: www.nlu.ru
Недвижимость во всем мире является одним из наиболее привлекательных объектов для инвестиций. Несмотря на то что стоимость недвижимого имущества может время от времени снижаться, она никогда не падает до нуля, а инвестор никогда не остается с обесценившимися бумагами на руках. С точки зрения рисков вложения в недвижимость можно расположить между длинным банковским депозитом и вложениями в ценные бумаги высшей категории надежности, но в отличие от наименее рискованных ценных бумаг и депозитов вложения в недвижимость на территории Российской Федерации дают куда большую доходность.
По исследованиям аналитиков IRN.ru, сегодня составляющая инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости в зависимости от региона может достигать 40% от общего числа. Покупая квартиру в строящемся доме, частный инвестор стремится не только сохранить свои сбережения от обесценивания за счет роста цен на жилье, но и заработать по мере реализации хода строительства.
География инвестиций, доступная такому инвестору, достаточно скудна и в основном ограничивается Москвой и городами-спутниками, Санкт-Петербургом, Ленинградской областью. Риск же вложения средств в недвижимость на ранних стадиях велик, так как доступная информация о застройщиках проектов чаще всего непрозрачна, методов же «давления» на девелопера миноритарный инвестор не имеет, как, впрочем, и не имеет возможности уменьшить свои риски за счет покупки квартир в разных строящихся объектах. Вложения в коммерческую недвижимость по-прежнему остаются доступными лишь крупным игрокам рынка.
Все эти проблемы решаются путем инвестирования в паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.
По данным Национальной лиги управляющих, на начало июня в России действовало 1059 ПИФов, из которых 470 составляли закрытые ПИФы, совокупный размер активов под управлением которых составлял более 844 млрд. руб., при этом на долю закрытых фондов приходилось более 677 млрд. руб. Объем закрытых ПИФов недвижимости составлял более 245 млрд. руб., то есть одну треть всего рынка паевых инвестиционных фондов. Если в июне 2004 года в России действовало всего 15 закрытых фондов недвижимости, на начало июня 2008 года это количество составляет уже 338, то есть за 4 года число фондов увеличилось более чем в 22 раза. Управляющие прогнозируют, что в связи с изменением законодательства об инвестиционных фондах ожидается бурный рост числа ПИФов недвижимости.
Однако на рынке коллективных инвестиций до сих пор бытует мнение, что подавляющее количество зарегистрированных закрытых фондов недвижимости являются фондами под один проект и сформированы исключительно в интересах определенного застройщика или собственника недвижимости, поэтому паи закрытых ПИФов недвижимости недоступны для рядового инвестора. Попробуем разобраться, так ли это?
Специфика закрытых ПИФов
Согласно законодательству об инвестиционных фондах, особенность закрытых паевых инвестиционных фондов состоит в том, что паи, полученные пайщиками при формировании фонда или приобретенные ими уже после формирования, могут быть предъявлены к погашению исключительно по истечении срока действия фонда либо в случае, когда пайщик на общем собрании владельцев инвестиционных паев голосовал против решения вопроса, вынесенного на голосование, но такое решение было принято. В отличие от открытых фондов пайщики не могут в любое время подать в управляющую компанию заявку на погашение принадлежащих им паев, а вынуждены либо ждать срока окончания действия фонда, либо искать покупателя на свои паи. Следует также отметить, что минимальный срок, на который создается закрытый фонд, составляет 3 года, максимальный – 15 лет, то есть приобретая паи такого фонда, инвестор чаще всего рассчитывает не на временное размещение свободных денежных средств, а именно на инвестирование своего капитала для получения хорошей доходности.
«Длинные» деньги позволяют управляющему извлекать прибыль не только игрой на рынке ценных бумаг, а вкладывать средства в инвестиционные проекты, срок реализации которых составляет 2 года и более. Прибыль закрытого паевого фонда освобождена от налогообложения, с 1 января 2008 года имущество, составляющее паевой фонд, освобождено от уплаты налога на имущество, но при этом закрытые паевые фонды уплачивают НДС по операциям, облагающимся данным видом налога.
В отличие от открытых и интервальных ПИФов для закрытых ПИФов законодательством предусмотрена возможность выплаты промежуточного дохода по паям (аналог выплаты дивидендов в хозяйственном обществе). Фонды могут выплачивать до 100% прибыли, полученной в результате инвестирования средств, как правило, один раз в год или чаще.
Доходы пайщиков от инвестирования средств в закрытые ПИФы в общем порядке облагаются налогом на прибыль или налогом на доходы физических лиц, поэтому структура закрытого ПИФа позволяет лишь избежать двойного налогообложения, которым, например, облагаются доходы участников любого хозяйственного общества, а прибыль, полученная закрытым паевым фондом, может быть полностью реинвестирована в новые проекты.
Как функционирует закрытый фонд недвижимости
Общий принцип работы закрытого ПИФа недвижимости прост: управляющая компания собирает средства разных инвесторов путем продажи инвестиционных паев, а затем вкладывает их в готовые или строящиеся объекты недвижимости, стараясь извлечь максимальную прибыль. Управляющая компания берет на себя решение всех вопросов, связанных с покупкой, продажей и управлением объектов недвижимости, за что получает свое комиссионное вознаграждение, а пайщики фонда лишь принимают решение об инвестировании своих денежных средств в закрытый ПИФ, следят за результатами управления и получают доход.
В зависимости от объекта вложения средств фонды недвижимости можно условно разделить на: рентные фонды (прибыль фонда формируется за счет приобретения объекта недвижимости, последующей сдачи его в аренду и продажи по истечении срока действия фонда), девелоперские фонды (приобретение фондом земельного участка или права аренды на земельный участок с целью строительства объекта недвижимости на таком земельном участке за счет средств фонда и дальнейшей продажи готового объекта), земельные фонды (приобретение земельных участков в состав фонда с целью последующей перепродажи по цене, превышающей цену приобретения за счет роста рынка либо за счет проведения работ по подготовке приобретенного участка к строительству), строительные фонды (прибыль таких фондов слагается за счет приобретения прав на строящиеся объекты недвижимости и дальнейшей продажи прав или готового объекта недвижимости по цене, превышающей цену приобретения за счет строительной готовности объекта, а также роста цен на рынке недвижимости) и другие.
С точки зрения рисков инвестирования наименее рискованными являются рентные фонды, но такие фонды показывают меньшую доходность по сравнению, например, со строительными. Наиболее рискованными являются девелоперские фонды, но и доходность таких фондов высока, так как практически совпадает с доходностью выбранного проекта строительства.
Сегодня самыми распространенными ПИФами недвижимости стали строительные фонды, инвестирующие на ранних стадиях в строительство многоэтажных жилищных комплексов и малоэтажное строительство в городах-миллионниках и на прилегающих к ним территориях. География инвестирования достаточно широка, поскольку управляющие компании стараются вкладываться в объекты, строящиеся в регионах с большим потенциалом ценового роста. Доходность от инвестирования средств фонда в тот или иной проект на этапе котлована слагается из двух составляющих: роста индекса цен на недвижимость и увеличения цены объекта по мере его строительной готовности. Кроме того, средства фонда обычно размещаются не в один строительный проект, а в несколько и с различными характеристиками, что позволяет диверсифицировать вложения и снизить риск неполучения прогнозируемой прибыли.
Управляющие чаще всего приобретают мажоритарное участие в строительных проектах с целью контроля реализации застройщиком проекта, финансирование строительства осуществляется поэтапно, поэтому, если управляющая компания видит, что продвижение проекта отклоняется от первоначально установленных сроков, очередной транш на строительство не будет выделен до выяснения причин такого отклонения. Мажоритарное участие в проекте позволяет управляющей компании приобрести права на квадратные метры в строящемся объекте недвижимости с хорошим дисконтом, поэтому закрытые ПИФы зарабатывают даже на стагнирующем рынке.
Так почему же частные инвесторы до сих пор скептически относятся к инвестированию своих сбережений в закрытые ПИФы недвижимости?
Основными причинами обычно называют низкую финансовую грамотность населения, страх перед разного рода финансовыми пирамидами. Но, по мнению специалистов, инвесторов в основном отталкивает недостаточный уровень ликвидности инвестиционных паев закрытых ПИФов, пайщик должен быть уверен, что в любой момент сможет продать свой пай, равно как и купить. Риск того, насколько профессиональны будут действия управляющей компании, минимален, так как любые движения активов фонда происходят с согласия спецдепозитария, а вероятность того, что две компании одновременно допустят одну и ту же ошибку, очень мала.
Чтобы повысить ликвидность паев закрытых ПИФов, сегодня управляющие компании стараются организовать вторичный рынок инвестиционных паев, выводя паи на биржу или организуя продажу через паевые супермаркеты. Примерами удачной организации торговли паями может служить ЗПИФ недвижимости «АГ Капитал Интерра» или фонд, инвестирующий в строящуюся жилую недвижимость в Санкт-Петербурге, «Арсагера – Жилищное строительство». Также прорабатывается задача организации банковского кредитования под залог инвестиционных паев закрытых ПИФов недвижимости.
