Михаил Москвин-Тарханов Несмотря на все усилия, призывы и предупреждения профессионального сообщества, 2 декабря Советом Федерации был одобрен пакет законов «О доступном жилье», который начнет действовать после подписания президентом России и официального опубликования в начале 2005 года. Условно нормы принятого пакета законов можно разделить на три основных блока: технологический, социальный и экономический.
Экономический блок пакета делали настоящие профессионалы – нормы позволят раскрутить маховик привлечения инвестиций, в том числе от частных лиц в жилищное строительство, усовершенствовать и разработать механизмы коммерческой и социальной ипотеки, увеличить в целом платежеспособный спрос на жилые помещения уже в 2005 году.
Социальный блок носит во многом спорный характер, он дает преимущество при решении жилищных вопросов активным, молодым, здоровым и приспособленным людям и значительно снижает степень социальной защищенности детей, стариков, инвалидов и малообразованных лиц, которые не могут быть сегодня полноценными участниками рыночных отношений. «Ставка на сильного» – такова основная социальная направленность пакета, при минимальной остаточной «защите слабого».
Наименее совершенным, отсталым и проблемным является технологический блок данного законодательного пакета, ядром которого является новый Градостроительный кодекс РФ. Данный документ, принятый вопреки мнению профессионалов, призван, по замыслу разработчиков, провести революцию в градостроительстве. Однако, к сожалению, он не соответствует заявленным целям и способен нанести серьезный ущерб архитектурно-строительной отрасли в целом и является самым слабым звеном всего законодательного пакета законов. Ускорить решение земельных вопросов, проектирования и строительства он явно будет не в силах, о чем не раз безрезультатно заявлялось профессиональным сообществом на парламентских слушаниях.
В результате слабо подготовленного технологического нормативно-правового блока в составе пакета законов, а также в силу естественной инерционности инвестиционного процесса в недвижимость (время от начала подготовки документации до приемки объекта с учетом практики развитых стран не менее 3–4 лет) рост физических объемов возводимого жилья начнется только в 2008 году.
Следовательно, в 2005–2006 годах будет происходить опережающий рост платежеспособного спроса по отношению к предложению на первичном рынке жилья, равно как, в силу той же ограниченности предложения, сходная ситуация будет складываться и на вторичном рынке жилых помещений.
Особенно эта тенденция проявится в Москве – ограниченность земельных участков под строительство, масса активного самодеятельного населения, развитость финансовых институтов в столице приведут в сложившихся рыночных условиях к дальнейшему стремительному росту цен на жилье.
Таким образом, довольно обескураживающим для жителей Москвы, да и других крупных городов России первым результатом реализации программы «доступного жилья» станет повышение цен на жилые помещения.
Вслед за этим начнется, естественно, инвестиционный бум, в результате чего нефтедоллары, минуя прочие промышленные, в том числе и высокотехнологичные, и аграрные отрасли экономики России, двинутся в жилищное строительство. Этот инвестиционный бум вызовет новый рост цен на жилье к 2007–2008 годам в результате работы механизмов «экономики ожиданий». Некоторой стабильности на новом высоком уровне цен на жилье можно ожидать лишь в 2009–2010 годах, а некоторого снижения цен в результате развития отрасли и относительного удовлетворения платежеспособного спроса – не ранее 2011–2012 годов. Вот вам и «доступное жилье»!
Конечно, федеральной власти надо будет как-то объяснить народу, почему это произошло, как так получилось, что жилье дорожает, а ипотека, равно как соинвестирование жилищного строительства и приобретение жилья в рассрочку, доступна только отдельным категориям граждан. Тут, конечно, снова начнут «валить» все на мэров, губернаторов, чиновников, на «непрозрачность», «монополизм», «бюрократизм», «коррупцию», чтобы за этими призраками скрыть то ли свои собственные нечаянные просчеты, то ли сознательные расчеты.
Правда, многие москвичи смогут себя утешать тем, что они, как собственники квартир, станут еще богаче, их собственность так вырастет в цене, что за одну приличную квартиру в Москве можно будет купить целое поместье, скажем, где-нибудь в Рязанской области.
Конечно, в Москве будут созданы социальные формы ипотеки и приобретения жилья в рассрочку, в которых будут участвовать лица, прожившие в Москве не менее 10 лет, что позволит сориентировать строительный комплекс города на удовлетворение нужд работающих, платежеспособных москвичей и с помощью финансовых механизмов ограничит число переселенцев из других регионов. Но площадок под новое строительство в Москве мало, а их изъятие под развитие социальных форм ипотеки и программ предоставления бесплатного жилья еще больше скажется на первичном рынке в части повышения свободных цен на жилье.
Зато можно будет перейти к комплексной реконструкции целых неблагополучных микрорайонов, таких как Метрогородок и некоторых других, капитал, может быть, наконец-то придет в Капотню и другие неблагополучные районы востока и юго-востока Москвы, ускорится вывод промышленных предприятий и непрофильных учреждений.
Да вот еще беда, не разделена земля и недвижимость между Россией и Москвой, а это еще одна «пробка» на пути инвестиций, еще один источник консервации на длительное время высоких цен.
Конечно, в условиях строительно-инвестиционного бума в Москве можно было бы потребовать от строителей неукоснительного соблюдения московского законодательства в части обеспечения максимально благоприятной городской среды. Да вот беда, новый Градостроительный кодекс Российской Федерации разваливает только что сделанное и едва начавшее работать градостроительное законодательство Москвы. А в условиях возможных сверхприбылей и законодательной неразберихи сдержать аппетиты инвесторов и застройщиков будет нелегко. Лужков это хотя бы отчасти сможет, а вот кто-либо другой – вряд ли! Так что нам еще предстоит серьезная борьба за нормальную градостроительную политику в Москве.
