Татьяна Емельянова Начало года не стало периодом традиционной передышки для рынка столичной недвижимости. Сразу же после новогодних праздников цены на жилье уверенно пошли вверх. По данным аналитического центра IRN.RU, индекс стоимости жилья в столице за январь вырос почти на 4%, а за начало февраля еще на 2,4%.
Как сообщает IRN.RU, за первую неделю февраля индекс стоимости московского жилья прибавил 1,3%, а за вторую 1,1%, достигнув к 11 февраля отметки 4697 пунктов против 4319 в конце декабря. Еще быстрее растут рублевые цены. Только за неделю с 7 по 11 февраля они прибавили более 1880 руб. за метр. Сегодня средняя стоимость московского квадрата достигла 115 593 руб.
По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, нынешнее повышение ценников на московские квартиры спровоцировано не реальными рыночными механизмами, а чисто психологическими факторами. Нестабильность на фондовом рынке, многочисленные разговоры о финансовом кризисе были восприняты продавцами квартир как сигнал к повышению цен на свой товар. При этом распределение роста цен на квартиры по типам жилья, округам и районам не выявляет какой-то четкой системы. На первый взгляд больше прирост по сегменту относительно недорогого жилья, что характерно для периода ажиотажного роста цен. С другой стороны, прирост цены выше среднего нередко встречается и в дорогих центральных районах, на престижных направлениях. Это, по мнению Репченко, еще раз подтверждает, что январское подорожание вызвано психологическими факторами. «Продавцы подняли цены, но вопрос в том – насколько это примет рынок», – уточняет он.
Впрочем, часть экспертов видят объективные причины для нового витка подорожания. По мнению гендиректора Russian Research Group (RRG) Дениса Колокольникова, само оживление началось еще задолго до нового года. «Начиная с августа, не было недели, чтобы цены снижались. Более активный рост начался с середины октября. С этого момента до начала февраля цены увеличились на 16%», – говорит он. По оценкам RRG, в ноябре–декабре объем предложений колебался от 16 до 19 тыс. А за последние две недели января он был на уровне 12–13 тыс. «Это говорит о том, что квартиры достаточно быстро уходят с рынка. Срок их экспозиций существенно уменьшился. А значит, растет спрос», – утверждает Колокольников. По его словам, для этого есть несколько причин. Во-первых, реализовался отложенный спрос: в январе на рынок вышли покупатели, отложившие покупку на послепраздничные дни. Во-вторых, увеличилось число инвестиционных покупок. «Сейчас на фондовом рынке ситуация нестабильная, а недвижимость становится хорошей альтернативой инвестициям на фондовом рынке», – считает он.
По мнению Олега Репченко, московские квартиры вряд ли станут альтернативой вложениям в акции: инвесторы выберут те активы, которые еще не переоценены. Они пойдут туда, где доходность выше. По его прогнозам, ажиотажный рост цен предложений скоро закончится. «Такая ситуация вряд ли сможет продолжаться долго и в ближайшие недели темпы прироста стоимости московского жилья должны начать сокращаться», – считает он.
По мнению руководителя информационно-аналитического агентства Rway Александра Крапина, январская статистика прежде всего отражает рост цен предложения, а это далеко не цена сделки. «В переходные периоды для рынка недвижимости цены предложения и реальные цены сильно различаются. По данным наших недельных мониторингов ясно видно, что реальные цены сделок проседают в отдельных округах. По-прежнему в ходу скидки», – уточняет Крапин. По его словам, рынок столичного жилья весь прошлый год находился в депрессивном состоянии, а деловая активность была снижена. Рынок перегрет, а цены на московское жилье почти вдвое превышают справедливую цену, которая исчисляется исходя из реального дохода домохозяйств. «В целом, если учитывать инфляцию в 11,9%, цены на московские квартиры в прошлом году снизились. Зафиксированный рост в рублях как на первичном, так и на вторичном рынке был ниже инфляции», – считает Александр Крапин. Нынешний рост цен предложений, по его мнению, создан искусственно. «В августе–сентябре прошлого года была проведена мощнейшая пиар-кампания, убеждавшая, что цены на жилье вырастут. В итоге частники подняли цены предложений. В этих условиях сильным игрокам было проще фиксировать свою прибыль. Этот период до сих пор продолжается. Когда он пройдет, велика вероятность, что снижение будет более заметно даже по ценам предложения», – уточняет руководитель агентства Rway. По его словам, существуют две стратегии на рынке недвижимости: первая – строить мало и продавать мало по высоким ценам. Вторая – строить много и продавать много. «У нас долгие годы господствовала первая стратегия, сейчас мы постепенно переходим ко второй модели. Но переход этот будет не-быстрым», – считает Крапин.
