Мирослав Лиманский Московская недвижимость очень скоро может начать дешеветь. Риелторы отмечают увеличение продаж инвестиционных квартир и стремление ряда строительных компаний поскорее сбросить, пусть даже и со скидкой, имеющиеся у них в наличии квадратные метры. Эксперты рынка недвижимости расходятся в оценках возможных последствий нарастания этих тенденций. Часть из них допускают, что столичное жилье подешевеет примерно на четверть, другие настаивают на том, что масштабного снижения цен не будет, а на рынке будет обычная стагнация.
Бюро недвижимости «Агент 002» подсчитало, что среди предлагаемых сейчас на продажу на вторичном рынке квартир 57% приходится на жилье, купленное менее года назад.
Людям не свойственно часто менять жилье, сроки владения квартирой одной семьей растягиваются обычно на многие годы и даже десятилетия, а средний срок выхода объекта на повторную продажу в Москве составляет 8,6 года. Поэтому специалисты «Агента 002» делают вывод: основная масса выставляемых в первый год владения на продажу квартир – это инвестиционные объекты. Иными словами, инвесторы в московскую недвижимость торопятся зафиксировать прибыль до начала значительного падения цен на московскую недвижимость. К сожалению, сравнить нынешнюю долю инвестиционных продаж с ситуацией годом ранее по методике этого бюро недвижимости не представляется возможным. Как пояснил «НГ» руководитель отдела по связям с общественностью «Агента 002» Руслан Барабаш, исследование проводится впервые и сравнивать пока не с чем. По данным его фирмы, сейчас среди предлагаемых к продаже на вторичном рынке квартир 68% приходится на объекты, купленные в период с сентября 2007 года по март 2008-го, 20% – на квартиры, купленные с апреля по июнь 2008 года, 10% – на квартиры, которые перешли в собственность нынешних владельцев менее чем 3 месяца назад. И совсем незначительную долю – 1,8%, или 102 квартиры, – в структуре предложения занимают объекты, купленные менее 2 месяцев назад.
В этом же бюро недвижимости подсчитали, что на минувшей неделе отмечена тенденция удешевления самого дешевого жилья на первичном рынке. Цены на квартиры экономкласса на минувшей неделе упали на 92 долл., или 2,2%, а предложение в этом сегменте увеличилось на 9,7%. По словам руководителя отдела новостроек бюро недвижимости «Агент 002» Дмитрия Иванова, снижение стоимости квадратного метра в экономклассе связано с тем, что многие застройщики сейчас выставляют на продажу наиболее ликвидные варианты квартир, которые ранее собирались продать в последнюю очередь, и среди них много объектов в низшем ценовом сегменте. Он считает, что кризис ликвидности и проблемы с рефинансированием краткосрочных кредитов диктуют девелоперам необходимость срочного увеличения объемов продаж в условиях снижения спроса.
Если эти тенденции наберут силу, то не исключено, что жилая недвижимость в Москве может значительно подешеветь. Впрочем, не все аналитики верят в серьезность такой угрозы.
Гендиректор компании RRG Денис Колокольников не склонен доверять данным «Агента 002». «Во-первых, нужно четко определить, что эти 57% конкретных квартир были куплены в инвестиционных целях, что невозможно по факту их покупки, – говорит аналитик. – Во-вторых, сложно предположить, что в статистике отображены одни и те же квартиры, так как в объявлениях о продаже никогда не фигурирует конкретный адрес».
По мнению Колокольникова, пока нельзя говорить о значительном росте предложения инвестиционных квартир. «Летом еженедельно выставлялось на продажу 10–12 тысяч квартир, и хотя за последнюю неделю предложение достигло 15 тысяч, эти объемы предложения являются невысокими и связаны с сезонными колебаниями и сопоставимы с весенним уровнем, когда наблюдался интенсивный рост цен и спроса, а объем предложения квартир еженедельно достигал 14–15 тысяч», – сказал эксперт, предположив, что некоторое увеличение предложения связано с сезонностью. Тем более, считает Колокольников, сложно говорить о резком сбросе на рынок инвестиционных квартир. По его словам, такого жилья за последние несколько лет было куплено всего 120–150 тыс., поэтому даже если бы 10% от этого числа появилось на рынке, это бы сразу привело к двукратному увеличению предложения. При этом цены на квартиры продолжают медленно расти, в то время как при наступлении стагнации они должны падать.
Колокольников напомнил, что в периоды стагнации в 2004–2006 годах столичный рынок недвижимости входил, когда предложение квартир достигало 20–25 тыс. в неделю и максимальное предложение на пике стагнации возрастало до 28 тыс. Сейчас еще далеко до такой ситуации, а потому преждевременно говорить о стагнации и снижении цен.
Противоположного мнения придерживается директор портала недвижимости IRN.ru Олег Репченко. По его словам, с лета объем предложения недвижимости вырос в 1,5–2 раза, и объяснить подобный рост только увеличением сроков экспозиции, то есть времени продаж квартир, в результате чего они продаются медленнее и скапливаются в базах данных, сложно. «Следовательно, происходит заметный выход новых квартир на продажу», – говорит Репченко. По его мнению, совершенно очевидно, что в условиях кризиса и остановки рынка квартиры в первую очередь будут сбрасывать инвестиционные покупатели, купившие их для заработка или сохранения сбережений. По мнению Репченко, пока далеко не все инвестиционные покупатели всерьез воспринимают происходящее и надеются, что, как и в прошлые годы, цены на рынке некоторое время останутся в неизменности и потом опять начнут ползти вверх. Однако если на рынке появится отрицательный тренд и начнется явное сползание цен вниз – что вполне закономерно после затоваривания рынка, – то и объемы предложения таких квартир, скорее всего, будут нарастать.
Репченко считает, что в ближайшее время наиболее вероятен вариант развития событий, при котором цены на столичную недвижимость начнут очень медленно снижаться. В большей степени это проявится в возникновении дисконта под конкретных покупателей, то есть когда глубокий торг позволит им сбросить цену на предлагаемую квартиру на 5–10%. При этом формальная статистика, скорее всего, не отразит это снижение реальной цены продаж, так как многие продавцы будут держать цены предложения на прежнем уровне.
«Стагнация рынка недвижимости, по сути дела, уже началась, иначе бы никто не говорил о снижении цен и дисконте, – говорит Репченко. – И рост предложения, и остановка цен являются ее верными признаками». По прогнозу аналитика, стагнация на столичном рынке продлится по крайней мере полгода. Причем если до конца года цены на квартиры уйдут вниз как бы неявно на уровне торга, то в первой половине следующего года их снижение может быть более существенным и достигнет 20–25% от нынешнего уровня.
