Кирилл Никитин
Фото Gettyimages
В зарубежных мегаполисах львиная доля доходов городского бюджета приходится на имущественные налоги. Москва долгое время оставалась в хвосте мировых рейтингов по этому показателю. Теперь же власти модернизировали форму взимания налогов в соответствии с зарубежными тенденциями. Но и сейчас налоговые ставки в столице значительно проигрывают европейским или американским.
29 ноября опубликован перечень объектов коммерческой недвижимости на 2017 год, по которым налог на имущество будет рассчитываться от кадастровой стоимости. Список, включающий около 24 тыс. торговых и офисных зданий, объектов общественного питания и бытового обслуживания площадью от 1 тыс. кв. м, вырос за год на 23%.
Во всем мире осталось совсем немного стран, жители которых полностью освобождены от налога на недвижимость. В Европе можно вспомнить разве что Мальту, Монако, Лихтенштейн. В абсолютном большинстве стран имущественные налоги стали гарантией устойчивости городского бюджета, особенно в периоды экономических спадов.
В мировой практике существует несколько способов оценки стоимости недвижимости для налогообложения. В Великобритании в отношении коммерческой недвижимости применяют метод доходности – оценка стоимости имущества осуществляется на основе годовой арендной платы.
В Канаде и Испании налоги начисляют исходя из рыночной стоимости. Оценка производится на основе предполагаемой цены при продаже на рынке в типичных условиях. Хотя применительно к Испании стоит оговориться: здесь действует понижающий коэффициент 50%.
Рассмотрим международную практику подробнее на примере Великобритании и США.
В США налог уплачивается исходя из рыночной стоимости имущества, при этом, если оно сдается в аренду, арендная ставка является ориентиром для определения стоимости недвижимости на рынке.
За счет имущественных налогов финансируются государственные школы, скорая помощь, полиция и пожарные службы, власти штатов (отчасти), власти графств (отчасти) и муниципалитеты (почти полностью). Немалая часть имущественных налогов приходится на коммерческую недвижимость, к которой в США относятся офисные помещения, склады, гостиницы, а также частные виллы, дома и квартиры, купленные для последующей сдачи в аренду и получения дохода. Налог на недвижимость в США разнится от штата к штату.
В Нью-Йорке выделяют четыре класса собственности: в том числе жилая и коммерческая, ставки налога по которым составляют 19,991 и 10,574% стоимости соответственно, однако к ним также применяются понижающие коэффициенты – 6% для жилой и 45% для коммерческой недвижимости.
Несмотря на высокие налоги, рынок коммерческой недвижимости в США переживает бурный рост. На фоне повышения занятости американцев и замедления строительной активности в 2015 году зафиксирован беспрецедентный спрос на рынке офисной недвижимости. Это привело к росту арендных ставок на 4,9% в четвертом квартале 2015 года, отмечал главный экономист консалтинговой компании Cushman & Wakefield Кевин Торп. В Сиэтле, Нью-Йорке (Даунтаун) и Сан-Хосе арендные ставки выросли на 15% и более.
В Великобритании ситуация отличается от американской практики. В стране не существует «традиционного» понятия налога на имущество: этот сбор уплачивается пользователем – самим собственником или арендатором.
Имущественный налог начисляется на большинство небытовых построек, включая магазины, офисы, пабы, складские помещения, заводы, гостиницы. Ежегодно в феврале или марте налогоплательщик получает к оплате счет, сверстанный исходя из ставки налога. Ставка варьируется в каждом из регионов Великобритании (Англии, Шотландии, Уэльсе, Северной Ирландии).
Налоговая база, или ожидаемый (вмененный налоговыми органами) годовой доход от использования имущества, умножается на ставку, устанавливаемую ежегодно с учетом инфляции. Например, компания владеет зданием в сельском регионе Англии, и ожидаемый годовой доход от имущества составляет 100 тыс. фунтов. В 2016 году коэффициент (ставка) составил 49,7 пенса, итого компания должна заплатить 100 000 х 0,497 = 49 700 фунтов (это базовая сумма, которая может варьироваться с учетом статуса налогоплательщика и рода деятельности).
При этом имущественные налоги не начисляются на хозяйственные постройки и земельные участки, рыбные фермы, места общественного религиозного культа (храмы и церкви), здания, используемые для обучения или воспитания людей с ограниченными возможностями (за исключением Шотландии, но и здесь можно добиться льгот).
Московские власти, расширяя перечень имущества, облагаемого налогом по кадастру, пошли по британскому пути и сохранили широкий список льгот. Так, владельцам реально работающего малого бизнеса гарантировали налоговый вычет в 300 кв. м. Налог для образовательных, медицинских и научных организаций, расположенных в торговых и бизнес-центрах, снизили в четыре раза. Кроме того, в четыре раза снижены ставки для агрокластеров, в два – для промышленных комплексов, полностью освобождены от уплаты налога технопарки и индустриальные парки. Общая сумма налоговых льгот, предоставленных бизнесу в 2015 году, составила 3 млрд руб. в отношении 1200 объектов недвижимости.
Наконец, в противовес максимально позволенных для установления федеральным законодательством налоговых ставок (2%), в Москве снизили ставки и собственникам крупной коммерческой недвижимости на 2017 год – до 1,4%, на 2018 год – до 1,5%.
Одним словом, не так страшны налоги, как их порой рисуют. Напротив, расширение перечня коммерческой недвижимости, облагаемой налогом от кадастровой стоимости, может пойти на пользу столичному бизнесу. Стремясь заполнить пустующие площади, собственники начнут снижать арендные ставки. Так что реальный сектор экономики ожидает улучшение предложений по аренде офисных и торговых площадей.
