Анатолий Ярославцев
Квадратных метров в стране строят все меньше.
Фото Агентство «Москва»
В России падает спрос на новое жилье, и это усугубляет кризис строительной отрасли. Так, по итогам 2016 года ввод жилья, если считать в квадратных метрах, снизился на 6,5%, сообщает Росстат. Стройки тормозятся по одной простой причине: ускорившиеся за два последних года почти в два раза темпы падения доходов не дают гражданам накопить на новую крышу над головой. Правда, некоторые отраслевые эксперты, опрошенные «НГ», все же указывают на позитивные тенденции, которые могут проявиться на рынке жилья в 2017 году.
Спрос на жилье в России в 2016 году снизился, отмечают представители рынка. В частности, финансовый директор группы компаний «Кортрос» Владислав Яблонских сообщил агентству «РИА Недвижимость», что на первичном рынке сокращение спроса составило в среднем 2%. «В последнее время покупатели стали более избирательными. Если раньше можно было построить дом в чистом поле и он продавался, то сейчас люди готовы платить только за комфортную среду», – поясняет Яблонских.
Росстат тоже фиксирует, что активность на рынке недвижимости снижается: по сравнению с 2015 годом в 2016-м было построено на 1,1% меньше новых квартир (1156,5 тыс.). Причем ввод жилья в квадратных метрах снизился за 2016 год сразу на 6,5%.
«Рынок экономнедвижимости практически встал. Среднее по цене жилье значительно упало по количеству совершаемых сделок. Загородная недвижимость почти полностью встала, – рисует апокалипсическую картину президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов. – 2015 год обозначил себя началом серьезного сокращения числа сделок, 2016 год эту тенденцию подхватил и усилил». По его мнению, кризис меньше всего отразился на дорогой недвижимости, стоимость которой превышает 50 млн руб.
Основной причиной негативной динамики на рынке недвижимости опрошенные «НГ» аналитики называют продолжающийся кризис в экономике, падение доходов населения, застой на рынке труда.
«По итогам 2016 года падение реальных доходов населения составило почти 6% против падения на 3,2% в 2015 году, то есть отрицательная динамика ускорилась почти в два раза», – напомнил главный аналитик компании GLOBAL FX Сергей Мельников. «Чем ниже реальные доходы населения, тем людям труднее копить на крупные покупки, к которым относится и жилье. Выплачивать ипотеку также становится труднее. Признаков стабилизации рынка труда не видно, и, как следствие, нет предпосылок для роста доходов населения», – замечает в беседе с «НГ» эксперт.
По его словам, высокие (от 11,4% годовых) ставки по ипотечным кредитам являются отголоском борьбы Центробанка (ЦБ) с резким ослаблением курса рубля в конце 2014 года, когда регулятор повысил ключевую ставку сразу до 17%. После этого власти постепенно снижали ее значение, и в данный момент ставка держится на отметке 10%.
«В 2016 году наблюдалось снижение платёжеспособного спроса на жильё, и во многом из-за этого уменьшилось его строительство, - сказал «НГ» аналитик компании TeleTrade Марк Гойхман. - За три квартала 2016 года сокращение ввода в эксплуатацию жилья составило 5,5% к тому же периоду 2015 года». Аналитик отмечает, что ещё в 2015 году, также за 9 месяцев, показатель рос по докризисной «инерции» на 7,9% по сравнению с тем же периодом 2014 года. «Негативная динамика 2016 года объясняется многими причинами. Уменьшение платёжеспособного спроса населения связано с падением реальных доходов, которое продолжается непрерывно более двух лет и в 2016 году составило более 5%. Спрос не может поддержать и ипотека, как было в докризисные годы, поскольку с 2014 года резко выросли ставки по ипотеке, которые составляют сейчас в среднем 12-13%».
Но часть экспертов призывает к оптимизму. «Если 2015 год был, бесспорно, годом рецессии на рынке жилья в России, то 2016 год можно считать первым годом восстановления, о чем говорит оживление покупательской активности, снижение ипотечных ставок и стабилизация цен (во всяком случае, на первичном рынке), – сказала «НГ» управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Если в 2015 году средняя стоимость квадратного метра в российских новостройках снизилась на 3,27%, то с января по сентябрь 2016 года она практически не изменилась (–0,6%)».
В 2016 году россияне купили жилья меньше, чем в 2014-м, но все же несколько больше, чем в 2015-м, отмечает Литинецкая. По ее словам, на вторичном рынке жилья за первые три квартала 2016 года было заключено 2,43 млн договоров купли-продажи, а за аналогичный период 2014 года их было 2,9 млн. Однако по сравнению с провальным с точки зрения спроса 2015 годом, когда с января по сентябрь было заключено 2,39 млн договоров, ситуация все же улучшилась.
Также Литинецкая указывает на позитивную динамику на первичном рынке. «За первые три квартала 2016 года было зарегистрировано 440 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), а годом ранее за тот же период – 429 тыс». «По сравнению с предыдущими годами в 2016-м наметилась позитивная тенденция на рынке ипотеки, в той же Москве выдача ипотечных займов выросла более чем на 16%, – сказал руководитель аналитического отдела eToro в России и СНГ Михаил Мащенко. – Основными причинами стали укрепление курса рубля и снижение ключевой ставки ЦБ, которая имеет первостепенное значение для формирования кредитного процента».
«Объем предложения новостроек в Москве постоянно растет с 2012 года, – продолжает директор департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк. – В 2016 году он составил 40,5 тыс. квартир и апартаментов в 576 корпусах с суммарной площадью предложения 2,84 млн кв. м, за год увеличение на 6,7%». Правда, отмечает эксперт, темпы прироста предложения по сравнению с предыдущими тремя годами заметно сократились: «За 2013 год объем предложения новостроек вырос на 49,7%, за 2014-й – на 25,8%, за 2015-й – на 32,4%. Снизились и темпы появления новых предложений: в 2015-м на рынок вышло 63 новых проекта, а за 2016-й – 52. Суммарная площадь новых предложений по итогам 2016 года составила 999,1 тыс. кв. м, что на 16,4% меньше, чем в 2015 году (1,2 млн кв. м)».
Некоторые эксперты связывают с 2017 годом надежды на улучшение ситуации с жильем. Литинецкая считает, что в этом году восстановительные тенденции на рынке жилья в России получат развитие. Как она говорит, «прежде всего будет возрастать покупательская активность на первичном рынке: не исключено, что к концу следующего года средняя стоимость «квадрата» в новостройках выйдет в плюс».
Аналитики прогнозируют в наступившем году рост ВВП на 0,2–1,5% и ждут, что тренд на снижение доходов населения прекратится. Именно эти факторы, а также относительно невысокие ставки по ипотечным кредитам, как ожидается, могут сыграть позитивную роль в 2017 году и, возможно, подтолкнут рынок к дальнейшему восстановлению.
«В 2017 году нас ждет продолжение позитивной динамики, – уверен Михаил Мащенко. – Курс стабилизировался, Минфин планирует регулировать его покупками валюты на рынке, прогноз по инфляции в 4% к концу года выглядит достаточно правдоподобно, экономика начала восстанавливаться и, возможно, покажет небольшой рост. В таких условиях ЦБ может выполнить свое обещание и снизить ключевую ставку еще раз, что крайне позитивно отразится на всех сферах экономики, в том числе на ипотечном кредитовании».
«В 2017 году действие негативных факторов ослабнет, а цены на недвижимость, снижавшиеся несколько лет, сейчас становятся более доступными для новосёлов, - говорит Гойхман. - Вряд ли в 2017 году они повысятся существенно, поскольку накоплен большой объём нераспроданного жилья. Можно предположить, что изменение объёма продаж и цен составит минимальную, но положительную величину – примерно 1-1,5%».
Но Олег Сухов призывает не расслабляться: «Думаю, 2017 год не станет переломным, количество сделок не превысит уровней 2016 года и будет примерно оставаться на таком же низком уровне».
