Страна устремилась в светлое жилищное будущее

Президент Владимир Путин рассказал участникам Совета по приоритетным проектам, каким должно быть жилье для россиян. Фото с сайта www.kremlin.ru

Накануне развала СССР Михаил Горбачев утвердил программу «Жилье-2000» и пообещал каждой семье отдельную квартиру. В нынешней предвыборной кампании жилищные лозунги радикально изменились. Половина нуждающихся семей к 2025 году получит возможность купить жилье в долг, пообещал вчера Владимир Путин.

Тема повышения доступности жилья обсуждалась вчера в ходе заседания президентского Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам. В ряд приоритетных задач власти ставят увеличение платежеспособного спроса на жилье. Более того, чиновники берутся раз и навсегда решить в стране жилищную проблему. Надежду на это им дает нынешний переизбыток новостроек на рынке. 

А также падающие цены на жилье из-за кризиса реальных доходов населения. Правда, есть и сомнения в способности власти решать жилищные вопросы. Сегодня сотни тысяч бесквартирных сирот годами выпрашивают у государства положенное им по закону жилье. И миллионы россиян дожидаются расселения ветхих и аварийных домов.

Правда, есть и другие показатели, которые демонстрируют рост доступности жилья для среднестатистического работающего гражданина. «С 2005 года в полтора раза сократилась потребность населения в улучшении жилищных условий (с 61% до 45% наших семей), но она все еще остается достаточно высокой», – подчеркнул вчера глава Минстроя Михаил Мень в ходе заседания совета. Ключевую роль в достижении таких показателей сыграло создание системы ипотечного кредитования. «Объемы выдачи ипотеки увеличились с поправкой на инфляцию в 33 раза. У нас в 2004 году было (выдано ипотечных кредитов на сумму. – «НГ») 18,5 млрд руб.; в этом году… прогнозируются рекордные 2 трлн руб., то есть в 33 раза с поправкой на инфляцию», – подчеркнул министр.

В итоге покупка жилья сегодня доступна для каждой третьей семьи, рассказывают чиновники. Однако уже к 2025 году с помощью ипотеки квартиру сможет приобрести каждый второй россиянин. По крайней мере именно такие постулаты содержатся в разрабатываемой Минстроем совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) стратегии развития жилищной сферы до 2025 года. «Цель, которую мы перед собой ставим, повышение доступности жилья и увеличение предложения качественного жилья в комфортной среде. Ключевая задача – сделать ипотеку доступной для более чем 50% семей и выйти таким образом на уровень ведущих мировых стандартов», – сообщил Михаил Мень. Для того чтобы достичь таких показателей, стране необходимо вводить свыше 100 млн кв. м жилья ежегодно. Заметим, по итогам 2015 года был введен рекордный объем жилья – свыше 85 млн кв. м.

Однако, для того чтобы переселить граждан в новое комфортное жилье, страна должна строить еще больше, подсчитали чиновники. «Расчеты специалистов показывают, что для этого потребуется ежегодно вводить 110–120 млн кв. м жилья», – обратил вчера внимание президент РФ Владимир Путин, подчеркнув, что граждане должны иметь возможность переезжать не в «безликие коробки» и «муравейники», а в современное жилье, которое отвечает всем стандартам комфорта и безопасности. «Это системная задача, ее решение должно оказать огромное влияние на демографическую ситуацию и качество жизни людей, на экономику страны», – указал он.

Очевидно, должны помочь не только стахановские темпы ввода жилья, но и новые программы поддержки населения. Так, ранее президент Владимир Путин предложил запустить специальную ипотечную программу для семей, в которых начиная с 1 января 2018 года родится второй или третий ребенок. Субсидированием ипотеки до 6%, по данным Минстроя, смогут воспользоваться 1,35 млн российских семей.

При этом уже в следующем году благодаря доступности жилищного кредитования ипотеку возьмут около 1,5 млн семей, считает гендиректор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Плутник. По итогам текущего года скорее всего будет выдано более 1 млн таких кредитов на общую сумму около 2 трлн руб., уверен президент Путин. По мнению главы государства, такой результат станет возможным благодаря низким процентным ставкам по жилищным займам. «Текущая ставка по ипотеке впервые опустилась ниже 10%. Помню, как совсем недавно мы еще мечтали о том, чтобы вернуться к ипотечному кредитованию по ставке не больше 12%, и тогда говорили о том, что это будет не просто приемлемо – будет всплеск жилищного строительства», – напоминает он.

В то же время решением такой проблемы, как расселение аварийного и ветхого жилья, власти похвастаться не могут. По оценкам, текущая общая площадь ветхого и аварийного жилья достигает 90 млн кв. м. Чиновники же рассказывают, что программа расселения из аварийного жилья «близка к завершению». «В общей сложности к концу этого года в новые дома по этой программе переедут 684 тыс. человек», – рассказал президент, подчеркнув, что текущее расселение касается жилья, признанного аварийным на начало 2012 года.

По-прежнему в очереди на жилье стоят свыше 200 тыс. бесквартирных сирот. Чиновники же своей стратегической задачей обозначают не расселение непригодного для жизни жилья, не предоставление квартир сиротам, а «повышение доступности жилья для молодых семей, молодых семей с детьми». Стимулирование граждан покупать квартиры в ипотеку неплохо, но стоит ли при этом игнорировать другие задачи?

Кроме того, власти предполагают, что подобные меры позволят ликвидировать нехватку жилья. Однако многие эксперты вообще сомневаются в том, что на российском жилищном рынке наблюдается дефицит квадратных метров. К примеру, ранее эксперты фонда «Хамовники» доказывали, что жилищной проблемы как таковой в стране не существует. Наоборот, наблюдается почти повсеместное перепроизводство коммерческого жилья в стране. В результате в некоторых регионах до трети новостроек остаются нераскупленными, несмотря на рекордно низкие ставки по ипотеке и падающие цены на недвижимость (см. «НГ» от 29.11.17).

К слову, снижение стоимости квадратного метра – это еще один показатель переизбытка предложения на рынке. К примеру, только в столице цены на недвижимость начиная с середины 2015 года и по текущий момент продолжают снижение.

Действительно, сегодня домов построено больше, чем потребитель может купить, соглашается директор Института отраслевого менеджмента Академии при президенте (РАНХиГС) Елена Иванкина. «Жилищное строительство, особенно в Москве и Московской области, шло более высокими темпами, чем это нужно потребителю. Думали, что все будет раскуплено если не москвичами, то приезжими. В результате рынок перешел в руки покупателя. Цены упали, и сейчас ожидается, что с учетом того, сколько построено, упадут еще на 22%», – считает она. Текущее снижение цен еще не предел, соглашается партнер компании «НЭО Центр» Александр Ракша. 

Цены на рынке формируются по рыночным законам и от инициатив правительства зависят лишь косвенно, замечает аналитик компании «Финам» Алексей Коренев. «Например, программа льготного ипотечного кредитования для семей под 6% годовых вряд ли сможет охватить большую часть целевой аудитории. Подавляющее большинство многодетных семей имеют столь малый доход, что не смогут позволить себе покупку квартиры в кредит ни под 6% годовых, ни под 0% годовых», – рассуждает он. В этом же ключе эксперт оценивает и недавнее решение властей отказаться от механизма долевого строительства. «Мера приведет к существенному ужесточению требований к застройщикам, которые и так работают на грани рентабельности», – рассказывает аналитик. Последний немаловажный фактор – снижение доходов населения. «Текущая динамика реальных доходов и заработных плат говорит о том, что банкам придется все чаще предлагать ипотеку без первоначального взноса, принимая на себя большую часть риска», – резюмирует Ракша.