Квадратные метры заметно подорожают

Жилищному рынку прогнозируют охлаждение. Фото РИА Новости

Запрет долевого строительства и переход на так называемые эскроу-счета приведет к росту цен на недвижимость как минимум на 10–15%. Отдельные эксперты не исключают и более серьезного роста цен. Теперь проблему признают и официальные лица. Именно власти объявили переход к новому механизму финансирования строительства для того, чтобы исключить появление новых обманутых дольщиков в стране. Эксперты считают, что запрет долевого строительства станет настоящим холодным душем для строителей, которые ожидаемо снизят объемы ввода жилья по всей стране.

«Ресурсов у строителей, которые могут реализовать проекты, станет меньше: так они могли привлекать средства со всего рынка, с жителей, сейчас они должны положить свои деньги и взять заемные», – объясняет последствия работы нового механизма губернатор Московской области Андрей Воробьев, подчеркивая, что переход на эскроу приведет к росту цен на жилье.

Напомним, закон о создании новой системы финансирования жилищного строительства был подписан президентом РФ Владимиром Путиным еще в июле 2018 года. Основной посыл чиновников – усилить защиту прав дольщиков, так как новшество запрещает застройщикам привлекать средства граждан напрямую. Новый механизм подразумевает, что покупатель отдает деньги не напрямую в кассу застройщику, а на застрахованный счет эскроу в уполномоченный банк, который хранит их и отдает девелоперу только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. В свою очередь, строительная компания должна возводить дома на кредитные средства. В результате риски незавершения строительства принимает на себя не покупатель жилья, а банк, что, по версии властей, позволит защитить дольщиков от угрозы долгостроя. Уже с июля девелоперы могут привлекать средства дольщиков через эскроу-счета. С 1 июля 2019 года схема станет обязательной для всех.

Что касается собственно проблемы обманутых дольщиков, то пока создается ощущение, что власти готовы предотвращать появление новых, но не решать проблемы «старых» дольщиков. К примеру, в сентябре вице-премьер Виталий Мутко, курирующий строительную отрасль, сообщал, что всего по стране насчитывается около 40 тыс. обманутых застройщиками семей. При этом еще в начале этого года Минстрой называл другие данные. «В федеральном реестре пострадавших числятся более 30 тыс. участников долевого строительства», – сообщал тогдашний глава Минстроя Михаил Мень.

Что примечательно, новшество еще не вступило в полную силу, но Минстрой уже готов инициировать дискуссию о сдвиге сроков перехода на расчеты с покупателями жилья только через эскроу-счета, если не все участники рынка будут готовы к этому механизму. Об этом еще в сентябре объявил замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. «Если мы увидим, что регулятор, банки, застройщики не готовы одномоментно перейти, то мы будем говорить об этом со всех возможных площадок и всем руководителям на всех уровнях», – обещал он. Вице-премьер Виталий Мутко, со своей стороны, поручил Минстрою проработать возможность смягчения для застройщиков правил работы с эскроу-счетами и не исключил возможности разрешить банкам «раскрывать» эскроу-счета для девелоперов в зависимости от объемов выполненных работ. «Окончательного решения еще нет. Экспертное сообщество предлагает дать возможность девелоперам выбирать: раскрыть счет, заплатив по кредиту и снизив долговую нагрузку, или оставить счет нераскрытым и тем самым удержать процентную ставку на более низком уровне. Но нам надо все внимательно изучить», – говорил Мутко в сентябре.

Другой вопрос, для чего тогда вообще было создавать новую систему с вроде бы жесткими правилами, если тут же, еще до их вступления в силу, они начинают меняться.

При этом ряд застройщиков считают, что механизм привлечения средств через эскроу-счета однозначно приведет к сокращению объемов строительства жилья в стране и повышению цен на 10–20%. «Эскроу должны стать инвестиционным инструментом. В сегодняшнем виде это не так. Эскроу-счета убьют инвестиционный спрос», – признавал президент компании «Кортрос» Вениамин Голубицкий. По его словам, при использовании механизма также возрастут и затраты девелоперов.

«Переход на эскроу-счета может спровоцировать серьезный рост цен на новое жилье, поскольку все свои издержки застройщики будут вынуждены переложить на плечи покупателей», – продолжает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Покрывать их собственными силами застройщики вряд ли будут. «Маржинальность девелоперских проектов сегодня и так минимальна, по некоторым оценкам, она не превышает 15%», – объясняет эксперт. «Между стоимостью привлечения средств дольщиков и стоимостью банковского кредитования есть разница примерно в 5–7%, и это то снижение рентабельности, к которому застройщикам придется адаптироваться, перекладывая его частично или полностью на покупателей», – продолжает управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский.

В итоге, отмечает Доброхотова, стоимость квадратного метра может повыситься и на 30%. «Однако следует понимать – произойдет это не через год и даже не сразу после 1 июля 2019-го, а значительно позже, поскольку объема предложения в проектах, в которых продажи открылись до этого срока, должно хватить не на один год», – подчеркивает эксперт.

Соглашается Доброхотова и с тем, что новшество повлечет за собой сокращение объемов строительства. «Получить банковское финансирование смогут только наиболее надежные и крупные девелоперы. Это приведет к сокращению их числа, что, в свою очередь, повлечет за собой снижение объемов предложения, что также будет способствовать росту цены квадратного метра и сократит возможность выбора, который имеется у покупателей сегодня», – делает вывод она.

Недострой в связи с появлением эскроу-счетов также вряд ли исчезнет, рассуждает Жарский. «Просто претензии покупателей жилья перекинутся с застройщиков на банки. А уполномоченные банки пока не готовы к такому тщательному финансовому мониторингу стройки. Строительная экспертиза – это далеко не самая сильная функция банков. В итоге все эти нестыковки интересов застройщиков, покупателей жилья, банков приведут, конечно, к росту цен», – уверен он. Впрочем, текущий спрос на жилье и так вял, а повышение цен вкупе с падением реальных заработных плат россиян может еще сильнее охладить рынок, резюмирует аналитик.