Подорожание квадратных метров не позволит на них заработать

Запрет на долевое строительство в РФ привел к росту цен на жилье. Фото Дениса Медведева/PhotoXPress.ru

Переход строительной отрасли от долевого к проектному финансированию переживут не все игроки рынка, оставшиеся застройщики могут поднять цены. Эксперты говорят, что рост составит 8–20%. Казалось бы, это хорошие новости для владельцев инвестиционных квартир. Но эксперты предупреждают: эпоха квартир, приносящих ощутимый доход, закончилась. Несмотря на признаки подорожания, жилая недвижимость не стала эффективным инструментом инвестирования средств с целью приумножения.

Реформа строительной отрасли, предполагающая переход от долевого к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов и банковских кредитов, приведет к позитивным и негативным последствиям.

Положительным итогом станет то, что застройщики будут вынуждены повышать качество и конкурентоспособность своего продукта, законодательные нововведения сделают рынок безопаснее для покупателя, перечисляют в своем отраслевом обзоре аналитики международной группы Coface. Но есть и негативный для покупателей итог – возможный рост цен на жилье, ведь застройщики перенесут свои риски и финансовые затраты в стоимость квадратного метра, предупреждают авторы обзора.

Уточним: переход на проектное финансирование стартует 1 июля 2019 года. Правда, ранее правительство решилось на некоторые послабления: застройщики многоквартирных домов смогут не переходить на проектное финансирование с созданием эскроу-счетов, если дом готов более чем на 30%.

Экспертные оценки ожидаемого роста цен существенно разнятся. Конечная стоимость жилья в России вырастет для потребителей из-за перехода на эскроу-счета на 18–20% до конца года, заявил в марте гендиректор «НДВ Групп» Александр Хрусталев.

Между тем, как сообщила в начале мая гендиректор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева, после вступления в силу законодательных нововведений цены на квартиры в новостройках вырастут как минимум на 8%. По словам эксперта, при работе по счетам эскроу компании в среднем будут платить как минимум на 4–5 тыс. руб. больше с каждого квадратного метра, увеличение стоимости квартир в новостройках происходит уже сейчас, передает портал IRN.

В Минстрое старались сгладить негативные ожидания. «Естественно, те проценты, которые будут заплачены за проектное финансирование, застройщик постарается заложить в квадратный метр. Поэтому те застройщики, у которых нет проблем с продажами и которые быстро будут реализовывать свои проекты, то есть мы говорим о качественных проектах, для них процентная ставка будет ниже, и о повышении стоимости квадратного метра тут говорить не приходится», – пояснял ранее глава Минстроя Владимир Якушев.

Но, может быть, предстоящий рост цен на жилье – это хорошая новость для владельцев так называемых инвестиционных квартир, планирующих перепродать свои активы с выгодой? Как показал опрос экспертов, проведенный «НГ», эпоха инвестиционных квартир, приносящих баснословный доход, ушла в прошлое.

«Для инвесторов мало что меняется, вряд ли спрос на недвижимость существенно вырастет. Недвижимость, как и прежде, нельзя считать привлекательным инструментом для вложений. Цены на жилье, номинированные в долларах, стагнировали начиная с 2008 года – пусть даже на определенных временных отрезках рублевая стоимость жилья и росла», – говорит финансовый аналитик «БКС Премьер» Сергей Дейнека.

Кроме того, как уточняет эксперт, «рентный доход от сдачи недвижимости находится на уровне 5–7%, что не превышает ставки по депозитам в банках». «При этом побочных издержек и различных неудобств намного больше. Это и амортизационные платежи (ремонт, обновление бытовой техники, мебели), риски неплатежей со стороны арендаторов, риск «простоя» помещения, рост затрат на содержание недвижимости в виде коммунальных платежей, налогов», – перечисляет Дейнека.

«Полагаю, цена квартир, построенных в рамках проектного финансирования, может быть выше на 15–20%, чем построенных по договорам долевого участия (ДДУ). Но этот рост стоимости квадратного метра – не та маржа, которую собственники смогут легко извлечь», – считает партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев. Спекуляции на перепродаже жилья ограничены необходимостью уплачивать подоходный налог с продажи, от него владелец освобождается только спустя несколько лет владения недвижимостью. Кроме того, покупательская способность населения сейчас как никогда низка, уточняет эксперт.

«В ближайшие полтора-два года мы будем наблюдать за тем, как цены на рынке будут нащупывать баланс между предложением и платежеспособным спросом. Цены на новостройки и вторичное жилье могут подняться на 15% и даже на 20%, но после того, как подорожавшее жилье перестанет продаваться, рынок развернется, – ожидает директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский. – С точки зрения инвестирования, никакого смысла в массовой распродаже уже имеющихся у населения инвестиционных квартир на сегодняшний день нет».

Инфляция, комиссии риелторам, административные расходы на оформление и переоформление и т.д. – все это делает сейчас перепродажу квартиры не прибыльным, а даже скорее убыточным мероприятием, следует из объяснений эксперта.

«Инвестиционное жилье нулевых годов уже отработало свои вложения и прочно вошло в фонд. Теперь после тяжелого кризиса и очень вялого восстановления у людей мало возможности для такого рода инвестиций: нет ни свободных денег, ни простора для выбора, – считает старший аналитик центра «Альпари» Анна Бодрова. – Кредитные ставки обременительны, риски внутри девелопмента стали, пожалуй, еще выше. Не думаю, что в таких условиях жилье как инвестиция интересно. Скорее это механизм спасения капитала от обесценивания, ведь рубль девальвируется постоянно и устойчиво».

Хотя часть экспертов проявляют оптимизм. По мнению управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, жилая недвижимость может рассматриваться как комбинированная инвестиция: «Квартиру можно будет продать с небольшой наценкой после завершения строительства (скажем, 5–6% вместо текущих 15–25%). Также квартиру можно «придержать» на 5–10 лет, сохранив тем самым вложения от инфляции и колебаний валютных курсов. В этот период ее можно сдавать в аренду».

«Конечно, баснословная инвестиционная выручка в 50%, которую можно было получить в нулевые от спекуляций с жильем, в ближайшие годы останется недоступной, – признает Литинецкая. – Но при грамотном подходе на вложениях можно заработать».

«Покупатели новостроек, которые уже вложились в недвижимость, и те, кто в будущем будет приобретать квартиры на ранних стадиях строительства, окажутся в плюсе, – считает директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости»  Татьяна Подкидышева. – Как правило, после ввода дома в эксплуатацию квартиры дорожают на 15–20% по сравнению с ценами на этапе котлована». Директор по развитию «НДВ-Супермаркет недвижимости» Денис Крючков отмечает, что «на сегодняшний день рынок первичной недвижимости полон разнообразных объектов, которые в перспективе развития районов будут расти в цене».