Цены на жилье растут при затухающем спросе

В регионах РФ сохраняются значительные объемы незавершенного строительства. Фото Сергея Медведева/PhotoXPress.ru

Жилищное строительство растет на 8% в год, а по итогам года объем ввода нового жилья составит 80 млн кв. м, обещает глава Минстроя Владимир Якушев. Это, правда, по-прежнему меньше, чем прописано в нацпроекте «Жилье», и куда меньше, чем показывала отрасль четыре года назад. Однако даже эти скромные показатели можно считать успешными, считают эксперты. Переход отрасли на проектное финансирование в этом году подстегнул цены на недвижимость, на что немедленно отреагировало беднеющее население, снизив интерес к покупке жилья.

«По предварительной оценке, мы идем по объемам больше, чем в прошлом году, когда было введено 75 млн кв. м жилья, в этом году мы подойдем к цифре 80 млн кв. м. Мы впервые с 2015 года переходим на положительную динамику, поскольку с 2015 по 2017 год была понижающая тенденция», – объявил глава Минстроя Якушев.

С января по ноябрь в России было введено 63,5 млн кв. м. В прошлом году за это время было введено меньше – лишь 58,2 млн кв. м. «Такой рост показателя дает уверенность, что по итогам года мы выйдем на цифру не менее 2018 года. Отрасль перешла к ритмичной работе, что позитивно сказалось на результатах и росте вводимых метров жилья», – сообщает министр.

С начала года в России было введено 31,1 млн кв. м многоквартирных домов, что на 3,2% выше, чем за аналогичный период прошлого года. «Индивидуальное жилищное строительство также показывает уверенный рост – 32,4 млн кв. м, или на 15,4% выше, чем на 1 декабря 2018 года», – подчеркнули в ведомстве.

Однако, несмотря на успешную динамику, ввод жилья по итогам года скорее всего так и не достигнет запланированных в нацпроекте «Жилье» показателей. Так, согласно паспорту нацпроекта, по итогам этого года в России планируется построить 88 млн кв. м жилой недвижимости. К 2021 году объемы жилищного строительства планируется увеличить до 94 млн кв. м, к 2024 году – до 120 млн кв. м. При этом в самом Минстрое неоднократно предлагали скорректировать показатели, мотивируя это их недостижимостью (см. «НГ» от 18.11.19).

Удивительно также, что оживление в жилищном строительстве происходит на фоне перехода отрасли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Напомним, с 1 июля 2019 года заработали новые правила в строительстве, согласно которым девелоперы переходят на систему финансирования проектов и продажи жилья в новостройках с использованием эскроу-счетов. Для ряда объектов были сделаны исключения: если заключено не менее 10% договоров долевого участия (ДДУ) в строящемся объекте, а степень готовности объекта должна составлять не менее 30% (в некоторых случаях по законодательству может быть снижена до 15% или до 6%).

Владимир Якушев, подводя итоги года в строительстве, отметил, что в целом переход отрасли на проектное финансирование идет «достаточно плавно». Если в целом «в стройке» находится 110,4 млн кв. м жилья, то лишь 25 млн кв. м из них – проекты, которые возводятся с использованием проектного финансирования.

Примечательно: переход на финансирование объектов с помощью эскроу-счетов инициировался властями, чтобы решить проблему дольщиков. Об этом неоднократно говорил и президент РФ Владимир Путин. Теперь же власти будто бы хотят полностью забыть о проблемах долевки, несмотря на то что три четверти всех объектов по-прежнему возводится по старой схеме.

В частности, Якушев отметил, что при принятии решения о достройке проблемных объектов Фондом защиты прав дольщиков необходимо исходить из вопроса экономической эффективности. «Мы понимаем, что любой недостроенный проект находится в разном состоянии и стоить может по-разному. Поэтому каждый объект будет проходить серьезную оценку. Если достройка будет в несколько раз дороже компенсаций, то, наверное, надо приходить к решению, которое напрашивается само по себе», – заявил глава строительного ведомства.

Он отметил, что «добропорядочный налогоплательщик хочет, чтобы на его налоги строились школы, детские сады, дороги, велась газификация, предоставлялись медицинские услуги», а «тот гражданин, который покупал квартиру», – это было его решение и его риск. Непонятно, почему же, по версии Минстроя, гражданин, который пал жертвой недобросовестного застройщика, также не может быть «добропорядочным налогоплательщиком»?

В министерстве теперь считают, что между достройкой объекта и денежной компенсацией дольщикам следует выбирать то, что дешевле обойдется бюджету. При этом в Минстрое не поясняли, будет ли такая компенсация осуществляться с учетом инфляции.

Это важно, если учитывать, что цены на рынке пустились в стремительный рост, который не подкрепляется спросом населения.

В частности, как следовало из расчетов аналитического центра ЦИАН на основе данных Росстата, стоимость квадратного метра в новостройках в крупнейших городах РФ в среднем за год увеличилась на 17%. Что примечательно, в некоторых городах наблюдался и более существенный рост. Так, в Воронеже стоимость метра в новостройке за год подскочила на 38%, а в Уфе и Казани – на 21%, сообщали аналитики.

Однако такой рост цен на жилье не подкреплялся спросом населения. Эксперты того же центра сообщали, что только по итогам третьего квартала количество сделок снизилось на треть (квартал к кварталу). «В июле–сентябре 2019 года на первичном рынке было зарегистрировано 162 тыс. сделок, тогда как в апреле–июне этого года Росреестр зафиксировал 243 тыс. ДДУ», – сообщали специалисты. Количество сделок снизилось и по отношению к первому кварталу 2019 года (на 20%), и по отношению к аналогичным временным отрезкам трех предыдущих лет, подчеркивали они.

Начиная с июля мы наблюдаем снижение количества сделок относительно аналогичных месяцев прошлого года, соглашается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Так, в июле–октябре 2019 года в столице было заключено на 15% ДДУ меньше, чем за аналогичный период прошлого года. А в ноябре падение составило 33%», – отмечает она, подчеркивая, что в годовом выражении число сделок выросло на 5%.

Текущие же показатели по вводу жилья эксперты считают довольно средними. «По факту реальный прогноз по вводу жилья в 2019 году – это 77 млн кв. м, это всего на 2 млн кв. м больше, чем в прошлом году, и почти на 9 млн кв. м жилья меньше, чем предполагает паспорт нацпроекта «Жилье и городская среда». Темп прироста довольно слабый, и до рекорда 2015 года в 85 млн кв. м с такими результатами можно дойти небыстро», – отмечает партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев. 

По его мнению, реформу отрасли и переход на эксроу-счета можно охарактеризовать как тормозящий фактор на пути реализации целей нацпроекта. «Застройщики привлекают средства под проекты преимущественно у банков, и не всегда эти условия выгодные, крупным компаниям в этом плане легче, средние и мелкие вынуждены уходить или объединяться, при этом все эти процессы влияют на конечную цену квадратного метра, которая выросла за год в диапазоне от 5 до 29% в зависимости от региона. А при таком росте цен и отсутствии заметного роста доходов говорить о том, что на квартиры будет достаточный спрос, – странно», считает Вадим Тедеев.

Переход на эскроу-счета, рост НДС и в результате увеличение стоимости строительных материалов, а также топлива привели к тому, что выросли издержки строительных компаний, замечает гендиректор компании «Флай Плэнинг» Владимир Савченков. «Также выросли цены на жилье: стоимость 1 кв. м жилья эконом-класса и комфорт-класса увеличились на 16–23% за последние два года. На строительном рынке значительно выросло количество компаний-банкротов или организаций, находящихся в предбанкротном состоянии», – подчеркивает эксперт.

«Можно считать успехом тот факт, что объемы строительства не сократились с учетом реформы, но и отсутствие роста этого показателя также нельзя назвать хорошей новостью с учетом планов властей по повышению объемов ввода», – подчеркивает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин.

«Застройщики активно использовали ожидаемый переход на эскроу-счета для стимулирования спроса на протяжении последних полутора лет. Одно из следствий этого – формирование разрыва между растущими ценами, стагнирующими доходами населения и повышением ставок по ипотеке», – отмечают специалисты аналитического центра ЦИАН.