Набиуллина нашла повод лишить граждан льготной ипотеки

Эльвира Набиуллина рассказала о сомнительной выгоде от снижения ставок по ипотеке. Кадр из трансляции с сайта Государственной думы РФ

Льготная ипотека может стать камнем преткновения для финансовых властей и той части правительства, которая намерена стимулировать инвестиционную активность. Перед новым главой Минстроя стоит непростая задача – обеспечить до 2030 года возведение 1 млрд кв. м жилья. Ведомство планирует проработать с Минфином и Центробанком (ЦБ) снижение ипотечной ставки. ЦБ, однако, предупредил: программа льготной ипотеки – временная мера, а низкие ставки необязательно делают жилье доступнее. Как пояснила Эльвира Набиуллина, льготные кредиты способствуют росту цен и это обнуляет выгоду для покупателей. Эксперты сообщили, что в этой логике не так.

В России сохраняется потенциал дальнейшего роста ипотеки, сообщила глава ЦБ Эльвира Набиуллина в среду на совместном заседании профильных комитетов Госдумы по основным направлениям денежно-кредитной политики. «Сейчас у нас в стране только около 10% семей имеют ипотечные кредиты, в развитых странах это около 40%», – пояснила она. Однако важно, за счет чего будет происходить дальнейший рост.

«Льготная ипотека существенно ускорила выдачу кредитов. И уже видно, что это влечет за собой ускорение роста цен на жилье на первичном рынке, – сообщила Набиуллина. – И в итоге выгода для потребителей от низких ставок может «съедаться» ростом цен. И доступность жилья (а это главная задача ипотеки) может в результате не увеличиваться, а снижаться».

«Чтобы не оказаться в этой ловушке, мы должны относиться, на взгляд Центрального банка, к льготной ипотеке как и к любому специальному антикризисному инструменту, как к временной мере с ограниченным сроком действия, которая помогает преодолеть провал рынка, но не должна замещать нормальные рыночные механизмы, создавать ажиотажный спрос», – добавила Набиуллина.

По данным ЦБ, на кредиты, предоставленные в рамках льготной «Программы 6,5», «в последние месяцы приходится от 31 до 37% объема выданных ипотечных кредитов». Сама программа «позволила поставить исторические рекорды выдачи кредитов для первичного рынка жилья». Уточним, эта программа была запущена по поручению президента в апреле 2020 года, она предполагает, что государство субсидирует банкам разницу между 6,5%, которые платят заемщики, и рыночной ставкой по ипотеке. Изначально она действовала до ноября, затем Минфин продлил ее до июля 2021-го. Программа имеет определенные требования к максимальной сумме кредита для квартир в новостройках и к первоначальному взносу.

При этом глава ЦБ уверила, что и после завершения льготной программы ипотека останется доступной для населения – произойдет это за счет снижения ставок в экономике, также спросу на ипотеку будут способствовать увеличение доходов населения и экономический рост. Между тем пока что регулятор взял паузу в снижении ключевой ставки, поэтому как на новое смягчение, так и на улучшение экономической ситуации пока остается лишь надеяться. Днем ранее новый глава Минстроя Ирек Файзуллин напомнил, что «до 2030 года мы должны построить практически 1 млрд кв. м жилья».

Так, по новому указу президента о национальных целях развития, к 2030-му необходимо обеспечить увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год.

«Достигать этого будем, в частности, организованной уже сегодня штабной работой с регионами», – сообщил Файзуллин. Кроме того, по его словам, «необходимо поддержать спрос и обеспечить предложение, здесь будет идти работа по снижению ипотечной ставки с Минфином, Банком России».

Как сообщили «НГ» в пресс-службе Минстроя, «снижение ипотечной ставки и увеличение объемов выдачи ипотеки являются одними из ключевых целей федерального проекта «Ипотека», который входит в нацпроект «Жилье и городская среда». «В планах – дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам», – подтвердил Минстрой.

Многие эксперты пока не увидели признаков какого-то явного противостояния между финансовыми властями и той частью правительства, которая намерена стимулировать инвестиционную и строительную активность.

«Между финансовым и «строительным» блоком нет противоречий. Они одинаково заинтересованы в активизации спроса при сложившихся макроэкономических условиях», – считает гендиректор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Сегодня все участники рынка недвижимости, кредитные организации, застройщики, госорганы и сами покупатели жилья заинтересованы в льготной ипотеке, – пояснил управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. – И конечно, у всех есть осознание, что господдержка не может оказываться на постоянной основе».

В стране ищут источники финансирования строительного бума. Фото агентства «Москва»

Часть экспертов, однако, указала на заметную разницу в риторике и ведомственных функциях. «Льготную ипотеку продлили, – обратила внимание руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Гранель» Юлия Судакова. – Но финансирование данной программы требует больших бюджетных трат».

«Финансовые власти хотят придерживаться жесткой кредитно-денежной политики. Но поскольку реального роста доходов у граждан нет, единственный способ избежать кризиса сбыта новостроек – наращивать ипотечное кредитование, – отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. – Однако властям удается находить баланс интересов». «Признаки противостояния есть, так как представители ЦБ и Минстроя дают комментарии с разными акцентами касательно решения о пролонгации программы», – отметил главный эксперт аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

«Снижение ключевой ставки всего лишь нивелирует разницу между льготной ипотекой и обычной. Это ровно то, о чем говорила Набиуллина: снижение ставок в экономике приводит и к снижению ипотечных ставок. Ждать, что вслед за ключевой ставкой ипотечная опустится до среднеевропейских 3–5%, не приходится», – пояснила директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.

Также эксперты разошлись в своих выводах, действительно ли рост цен уже «съел» всю выгоду от снижения ипотечных ставок. «По данным мониторинга Института экономики города, медианная цена квартиры в Московской агломерации возросла с 6,9 млн руб. в конце 2019 года до 7,9 млн руб. в третьем квартале 2020-го (медианная цена – цена, относительно которой 50% предложений дешевле, 50% – дороже). Здесь рассматривается рынок в целом – первичный и вторичный. При стандартном кредите на 15 лет и первоначальном взносе 20%, ставке 8% (рыночная) платеж по ипотеке при покупке квартиры за 6,9 млн руб. равен 52,7 тыс. руб. в месяц. Аналогичный расчет при покупке квартиры за 7,9 млн руб. и ставке 6,5% показывает, что ежемесячный платеж возрастает до 55 тыс. руб. в месяц, – сообщила исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. – Растет не только цена квартиры, но и размер кредита, поэтому снижение ставки нивелируется».

«Выгода покупателей жилья от снижения ставок по ипотеке действительно «съедается» ростом цен на жилье, но не полностью, – говорит, однако, Литинецкая. – Год назад ипотечные заемщики в Москве, как правило, приобретали квартиру площадью 57,8 кв. м почти за 11 млн руб. Сейчас – квартиру площадью 57,4 кв. м за 12,8 млн руб. То есть площадь не поменялась, а цена выросла на 1,8 млн руб. Однако при действовавших тогда условиях кредитования (9,12% на 18 лет) ежемесячный платеж составил бы 83 тыс. руб., а сейчас, даже с учетом повышения цены, – 77 тыс. руб. в месяц (5,93% на 18 лет)». То есть в целом подорожавшая номинально квартира в ипотеку оказалась на 7% дешевле, чем год назад, уточнила эксперт. Впрочем, если бы цены не выросли, то такой объект теперь мог бы быть на 20% доступнее, признала она.

Только ли льготной ипотекой объясняется рост цен на жилье? «Влияет ослабление рубля, которое вызывает дополнительный спрос на первичном рынке, – отметила Судакова. – Из-за снижения депозитных ставок вкладчики также переводят средства в недвижимость, как более доходный актив. Сказываются общие инфляционные издержки, в частности, подорожание стройматериалов».

«Продолжается переход на проектное финансирование (а это рост себестоимости), был скачок доллара, а ведь около 30% стройматериалов и комплектующих от него зависят. При этом в большинстве регионов сокращается предложение, а инвестиции в недвижимость при нестабильности курса и снижении доходности депозитов – растут. Это также подогревает спрос и цены, – пояснил гендиректор сервиса по подбору новостроек Living.ru Кирилл Тимофеев. – Поэтому работает и обратная зависимость – льготная ипотека компенсирует неизбежный рост цен». «С рынка постепенно вымываются дешевые лоты и остаются более дорогие, – уточнил руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Соответственно покупатели вынуждены выбирать из того, что осталось».

«К взрывному росту спроса и цен привела не сама льготная ипотека, а очень сжатый срок действия программы, озвученный изначально, – обратил внимание Тимофеев. – Учитывая продление условий, думаю, рост цен также стабилизируется до стандартных 0,5–1% в месяц».