Центробанк поспособствовал спросу на чужое жилье

Не исключено, что сегмент посуточной аренды вскоре фактически перестанет существовать. Фото Александра Артеменкова/ PhotoXPress.ru

На фоне ставших запретительными ипотечных ставок аренда теперь – чуть ли не единственный способ решить жилищный вопрос. И арендодатели становятся королями положения. К плюсам аренды россияне сейчас как раз относят пока еще относительно доступную стоимость проживания в съемной квартире. Но есть и минусы – прежде всего это незащищенность арендатора, следует из опроса, проведенного специалистами Финансового университета при правительстве. Хотя вскоре не исключена очередная смена настроений – в случае, если на рынок долгосрочной аренды хлынут предложения от собственников, еще недавно сдававших свои квартиры посуточно.

Долгосрочная аренда жилья и так была распространена в российских мегаполисах. Но теперь, после повышения ключевой ставки Центробанка, она становится единственной надеждой для россиян, желающих переехать или изменить свои жилищные условия. «Спрос на долгосрочную аренду с начала года увеличился на 40% из-за сильно выросших цен на квартиры и дорожающей ипотеки», – сообщил «НГ» гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. По его прогнозу, в следующем году из-за новых ограничений для льготных ипотечных программ рост спроса на аренду продолжится.

Россияне перечислили плюсы съемного жилья, среди которых как раз есть относительно доступная – по крайней мере, пока – стоимость проживания. Это следует из всероссийского опроса, проведенного в конце лета специалистами Финансового университета и исследовательского центра «Битуби Груп» среди 1,6 тыс. респондентов в возрасте 18–59 лет, имеющих постоянную работу или источник дохода (есть в распоряжении «НГ»).

О том, что жить в съемном жилье значительно дешевле, чем покупать собственное, сообщили почти 25% опрошенных. Но респонденты упомянули и другие преимущества (в ходе опроса можно было выбирать несколько вариантов ответа).

Так, еще почти 30% указали на «возможность гибкого выбора места жительства»; около 28% – на «возможность где-то жить при отсутствии возможности купить свое жилье». Примерно 27% опрошенных упомянули «возможность попробовать самостоятельную жизнь или создать семью». Еще чуть больше 19% сообщили об удобстве аренды жилья на период учебы или временной работы.

Но упоминаются и минусы. Чаще всего респонденты говорили о «низкой защищенности»: собственник может в любой момент выгнать, нет ощущения «своего дома» и т.п. Этот вариант ответа набрал почти 32% голосов. Еще одна проблема – «социальный дискомфорт: нет возможности зарегистрироваться (прописаться), прикрепиться к поликлинике, записать детей в школу или детсад и т.п.». На такие трудности пожаловались примерно 16% опрошенных. Кстати, среди респондентов 11% на момент проведения опроса проживали в съемном жилье.

«Долгосрочную аренду выбирают по разным причинам. Это могут быть студенты, молодые люди, еще не имеющие своего жилья, молодые специалисты, приехавшие в новый для себя город на несколько лет в связи с трудоустройством, люди, попавшие в сложную жизненную ситуацию (развод, проблемы на работе и т.д.), – перечислила для «НГ» ведущий научный сотрудник кафедры ипотечного жилищного кредитования Финансового университета Юлия Грызенкова. – Часто это внутренние мигранты и их семьи из других регионов России». Но, конечно, это могут быть также мигранты из ближнего зарубежья. Убежденные экспаты встречаются реже, но тоже есть. После начала 2022 года стало больше китайцев и представителей Африки и Латинской Америки, отметила эксперт.

Если говорить о внутренних мигрантах, то обычно аренда жилья рассматривается и ими, и обществом как мера вынужденная, сопряженная с неудобствами, порой даже как нежелательный образ жизни, пояснил «НГ» руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета Александр Цыганов. Хотя в отдельных случаях, когда есть понимание, что это именно временный вариант, обусловленный учебой или срочным контрактом в другом регионе, тогда аренда жилья считается вполне эффективным способом решения жилищной проблемы, уточнил он.

Чувствуя возрастающий спрос на съемные квартиры, арендодатели в некотором смысле становятся королями положения. «Они сегодня диктуют условия арендаторам, могут повышать плату, устанавливать более жесткие требования к кандидатам. Так, сейчас стало сложнее найти квартиру арендаторам с животными и маленькими детьми» – отметил Павел Луценко.

Впрочем, рискует не только арендатор, но и, конечно, собственник, сдающий жилье. «Это риск неплатежей со стороны арендатора, сложности выселения неплательщика, возможные потери из-за имущественного ущерба отделке, мебели, ответственность за действия арендатора перед соседями в случае пожара или залива, налоговые риски. Лишь отчасти эти риски можно застраховать в страховых компаниях», – пояснил Цыганов. По его словам, проблема еще и в том, что рынок аренды в основном до сих пор непрозрачен.

И в будущем этот рынок, судя по всему, ждет новая трансформация. «Сейчас рынок ожидает новых законодательных ограничений для посуточной сдачи квартир и, возможно, этот сегмент скоро фактически перестанет существовать. Тогда собственники, которые сдавали жилье посуточно, выйдут на рынок обычной, долгосрочной аренды, пополнив предложение», – ожидает Луценко.

Речь идет о законопроекте, который ранее внесло в Госдуму правительство: он призван разрешить и урегулировать посуточную аренду жилья, но при определенных условиях. Во-первых, это соблюдение прав и законных интересов соседей, а во-вторых, соблюдение правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Законопроект уже прошел первое чтение, ко второму чтению к нему подготовили поправки, согласно которым для заключения договора о краткосрочной аренде жилья необходимо получить согласие не менее чем от 75% жителей подъезда.

«Краткосрочная аренда составляет около 10–15% от всего арендного рынка. В основном арендуют туристы и командировочные», – сообщил «НГ» Луценко. «Краткосрочная аренда чаще пользуется спросом как альтернатива гостиницам, хостелам и апарт-отелям, причины могут быть разные: отсутствие мест, ожидаемого уровня комфорта, чрезмерно высокие, по мнению потребителей, цены на проживание в гостиницах, желание скрыться от всех и не регистрироваться», – пояснила при этом Грызенкова.

Центр стратегических разработок (ЦСР) изучил рынок краткосрочной аренды жилья в РФ. Исследование проводилось в сентябре-октябре 2023 года, в его основе данные ведущих платформ, работающих на рынке краткосрочной аренды, а также результаты онлайн-интервью 2 тыс. арендаторов и арендодателей по всей стране.

В ходе анализа ЦСР выяснил, что сейчас на рынке краткосрочной аренды обращается около 318 тыс. объектов от 159 тыс. арендодателей со средней стоимостью проживания около 3,4 тыс. руб. в сутки. Около 65% опрошенных краткосрочных арендаторов снимали жилье, не заключая договоров с арендодателем.