Михаил Сергеев
Средние цены предложений загородного жилья на вторичном рынке снижаются. Фото Александра Тарасенкова/PhotoXPress.ru
Вновь построенные коттеджи подешевели за последний год на 10%, а на вторичном рынке индивидуальные дома упали в цене в некоторых довольно популярных районах на 30% и более. Такую статистику публикуют аналитики компании «Инком-Недвижимость (И-Н)». Многие эксперты ожидают скорого снижения цен и на рынке городского жилья.
Среднестатистический коттедж (или «участок с подрядом») на загородной «первичке» сейчас оценивается в 25,5 млн рублей. Год назад эта средняя цена составляла 28,3 млн руб., что говорит о снижении цен примерно на 10%. Медианная цена объекта блокированной застройки составляет на сегодня 26,2 млн руб. против 31,3 млн руб. год назад. То есть медианная цена объекта блокированной застройки снизилась за год на 16%. Усредненная стоимость «участков без подряда» составляет сегодня 3,4 млн руб., за год она не изменилась, утверждают аналитики.
На вторичном рынке загородной недвижимости покупателям предлагаются 134,46 тысяч объектов, что почти на 23% больше, чем год назад. Когда продавцы публикуют рекламу с более дешевыми вариантами, медианная цена среднестатистического объекта в конкретной районе уменьшается. «И это мы видим из годовой статистики Химкинского, Истринского, Лотошинского или Одинцовского районов», – говорят аналитики. При этом они отмечают, что в некоторых районах цены предложения, напротив, поднялись.
«На вторичном загородном рынке прослеживается общая тенденция – дорожают самые недооцененные локации. Увеличение средней цены здесь объясняется вымыванием с местных рынков наиболее ликвидных и доступных домов. Соответственно, в экспозиции остаются более дорогое жилье, что увеличивает средний ценовой показатель. Но это не означает, что стоимость самих домов растет», – объясняет аналитик Дмитрий Таганов.
В конце прошлого года эксперты сообщили, что спрос на загородном рынке жилья в Московской области в 2024 году может сократиться. «Спрос может снизиться на 20%: часть покупателей уйдет с рынка из-за подорожавшей рыночной ипотеки, часть переключится на объекты, подходящие под условия кредитования с господдержкой, пока она будет действовать», – говорят эксперты «Инком-Недвижимость». По их данным более 29% от всех предложений занимают участки, 70% – дома, и менее процента – доли собственности в объектах недвижимости. Время экспозиции увеличилось за последний год почти на 31%.
Снижение спроса на рынке загородной недвижимости возможно связано с ужесточением условий ипотечного кредитования, считает Денис Васильев, руководитель направления загородной недвижимости И-Н. По его словам, рынок загородной недвижимости менее ликвидный, чем квартирный, он наполнен объектами в любых ценовых сегментах, причем объем предложения стабилен последние два года, но вот количество покупателей зависит напрямую от экономической ситуации в стране. «Изменение усредненных цен на загородном рынке происходит преимущественно механически – если в локации было продано больше низкобюджетных объектов, их удельный вес в общем объеме уменьшается, и средний ценовой показатель растет», – говорит эксперт.
«На рынке загородных домов элитного сегмента мы наблюдаем ровно обратные тенденции. Новые проекты поселков выходят в продажу по вполне рыночным ценам и в экономику закладывается весьма символичная возможность ценовой уступки (до 5%). Спрос очень активен, средний срок экспозиции наиболее ликвидных участков – 3–4 месяца. Особенно активны покупатели в самом дефицитном сегменте рынка – элитные загородные направления (Новорижское, Рублево-Успенское, Минское шоссе) до 30 км от МКАД. Поэтому в высоком ценовом сегменте мы не только не видим понижения цен, но и не ожидаем его в 2024 году», – говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». По ее словам, на аудитории элитного загородного рынка проблемы в экономике не сильно сказываются. «Мы видим, что рост ВВП в 2023 году перерос в увеличение доходов среднего и крупного бизнеса, владельцы которого составляют основную покупательскую аудиторию рынка. В среднем большинство запросов приходятся на участки и домовладения стоимостью от 80 млн до 250 млн рублей. Но иногда чек сделки может достигать 35 млн. долларов», – объясняет Раджабова.
Квадратный метр жилья в крупных российских городах стал дороже на 13% по сравнению с январем 2023 года, что создает предпосылки для снижения цен, сообщили в компании ЦИАН. По мнению эксперта «Циан. Аналитика» Елены Лапшиной, коррекция цен во многих городах практически неизбежна на фоне заградительно высоких ставок по ипотеке и снижения спроса. «В первом квартале 2024 года на вторичном рынке с высокой долей вероятности средние номинальные цены предложения в большинстве локаций перейдут к стагнации, в некоторых городах это уже произошло», – считает Лапшина.
