0
3899
Газета Экономика Интернет-версия

12.02.2024 19:45:00

Америке предрекают офисный кризис

В РФ сотрудники, работающие удаленно, не угрожают финансовой стабильности

Тэги: сша, офисный кризис, спрос, рефинансирование кредитов, офисная недвижимость, инвестиции, удаленная занятость


сша, офисный кризис, спрос, рефинансирование кредитов, офисная недвижимость, инвестиции, удаленная занятость Спрос на офисы – не только индикатор экономической ситуации, но и фактор, влияющий на стабильность финансовой системы. Фото Светланы Холявчук/PhotoXPress.ru

Спрос на офисы – фактор, способный пошатнуть финансовую систему. В ближайшие четыре года примерно две трети офисной недвижимости в США породят проблему рефинансирования тех кредитов, которые брались для инвестиций в эти проекты, предупредили в Йельской школе менеджмента. Причина – медленное возвращение работников после пандемии. Хорошая новость для России: отраслевые эксперты не спешат прикладывать тревожные американские прогнозы к российской ситуации. Наоборот, они сообщают о рекордном, несмотря на сохранение удаленки, спросе на офисы. Хотя если этот спрос сойдет на нет, все же возникнет вопрос о судьбе многомиллиардных инвестиций.

Новый финансовый кризис в США может начаться с сектора коммерческой, а если еще точнее – офисной недвижимости.

Это пока лишь гипотеза, но, как считают сами же американские эксперты, очень правдоподобная.

На фоне повышения процентных ставок и крайне медленного возвращения работников в офисы после пандемии сектор коммерческой недвижимости в США переживает серьезные проблемы. До недавнего времени такой спад в целом не предполагал бы каких-либо катастроф, но теперь ситуация иная. Произошли изменения – «возможно, необратимые» – в подходах к использованию рабочих пространств. Об этом сообщил эксперт Йельской школы менеджмента Эндрю Метрик в своем отраслевом обзоре.

По оценкам, которые он привел, стоимость офисных зданий снизилась примерно на 30%. Инвесторы, которые вкладывались в помещения по старым ценам, не смогут окупить свои затраты. И если инвестиции делались с опорой на кредитные средства – это уже серьезная проблема. Как ожидает Метрик, «в ближайшие четыре года примерно две трети коммерческой офисной недвижимости потребуется рефинансировать» – речь идет о рефинансировании кредитов, взятых для этих проектов.

Добавим к этому проблему выросших процентных ставок. Банки уже и так под ударом: еще свежо предание о крахе в 2023 году американского Silicon Valley Bank – это было сильнейшее, если брать период после кризиса-2008, потрясение для финансовой системы США. Главной причиной краха стал рост ставок.

Так что крупные банки скорее всего задумаются, стоит ли в принципе связываться с убыточными офисными проектами. При этом в сфере коммерческой недвижимости США доминируют как раз не крупные банки, а региональные и муниципальные, и если инвестор, вложившийся в невостребованные офисы, прогорит и не вернет им средства, эти банки рискуют посыпаться как домино. «На балансе банковской системы находится коммерческая недвижимость стоимостью около 3 трлн долл., – сообщил Метрик. – И примерно две трети этой суммы хранится за пределами 25 крупнейших банков».

Конкретные поводы для тревожных оценок действительно есть. В начале февраля региональный американский кредитор New York Community Bancorp сообщил о крупных убытках по займам, связанным с коммерческой недвижимостью, некоторые японские и немецкие представители отрасли тоже предупредили о рисках, обусловленных их деятельностью в сфере недвижимости США.

Такие прогнозы, возможно, следует учитывать и в России. Хотя бы для того, чтобы заранее купировать кризисные тенденции, если они начнут проявляться. «Если» – ключевая ремарка, потому что на данном этапе российские эксперты, наоборот, с большим воодушевлением описывают итоги 2023 года.

Оценки несколько разнятся, но если обобщать, то в 2023 году инвестиции в офисную недвижимость в России подскочили сразу примерно на 40% по сравнению с уровнем 2022 года. Как сообщила «НГ» директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова, речь идет примерно о 152 млрд руб. По данным эксперта, чуть меньше половины таких инвестиций пришлось на конечных пользователей, а чуть больше половины – вложения инвестиционных компаний и фондов.

«В последние два года на офисный рынок пришло много новых инвесторов. По итогам 2023-го их было даже больше, чем мы ожидали в начале года, – пояснила «НГ» руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. – Некоторые из покупателей ранее пробовали зарабатывать на сдаче жилья, а некоторые пришли из сфер, не связанных с недвижимостью. Появилось много крупных непрофильных инвесторов, которые приобретают готовый арендный бизнес с целью диверсификации вложений, имея основной доход от другого успешного бизнеса».

Тем не менее, как считает Акатова, в целом в 2024 году можно все же ожидать «сокращения объема инвестиций, поскольку результаты 2023 года были рекордными, и повторение этих показателей маловероятно». Но это лишь небольшая ложка дегтя. Потому что опять-таки, как следует из оценок российских экспертов, по итогам прошлого года можно говорить о рекордном спросе на офисы.

По данным компании IBC Real Estate, в 2023 году объем сделок на столичном офисном рынке достиг исторического максимума – «общая сумма купленных и арендованных площадей составила по итогам года 2 млн кв. м, что на 81% превзошло результат 2022-го».

Также, по данным аналитиков, доля свободных площадей на столичном офисном рынке по итогам 2023 года составила лишь около 8%, показатель снизился примерно на треть «по причине рекордного спроса и низких объемов спекулятивного строительства». Особо отметим: по словам экспертов, московский рынок в принципе можно считать самым показательным с точки зрения спроса на офисы в России. «В регионах же все неизменно: спрос на офисы в 2023 году оставался на стабильном для городов-миллионников уровне», – сообщила «НГ» руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.

Но что будет происходить со спросом дальше, в 2024 году? Аналитики IBC Real Estate ожидают, что на офисном рынке произойдет, как они это назвали, «неглубокая коррекция объема сделок на фоне жесткой денежно-кредитной политики и замедления деловой активности». Впрочем, ожидания «неглубокой коррекции» совершенно не сопоставимы с теми мрачными предзнаменованиями, которые встречаются в рассуждениях американских экономистов. По прогнозу же CORE.XP, в 2024-м спрос сохранится на относительно высоком уровне: для Москвы прогнозируемый объем новых сделок – 1,75 млн кв. м.

Говоря о крупных непрофильных инвесторах, Ильюхина добавила, что скорее всего именно за этой категорией и сохранится основной спрос в 2024 году, «так как это серьезные игроки, с большими бюджетами, продуманной стратегией инвестирования».

При этом, как уточнила Акатова, хотя после пика пандемии большинство компаний Москвы перешли на гибридный график работы, «в настоящее время наблюдается тенденция к возвращению сотрудников в офис».

Но даже если предположить, что в стране вдруг случится резкое сокращение спроса на офисную недвижимость, это, по мнению некоторых экспертов, не приведет к катастрофическим последствиям – по крайней мере в том виде, в каком их описывают американские аналитики. «Гипотетическое сокращение спроса на офисы само по себе не представляет существенной угрозы для стабильности всей финансовой системы РФ», – считает Хорошилова.

Для России важнее другой аспект: если спрос на офисы действительно начнет обваливаться, то это будет следствием целой череды экономических проблем, но не главной их причиной. «Снижение активности в офисном секторе может указывать на общий экономический спад», – пояснила эксперт. И именно такой экономический спад, а вовсе не стремление части работников трудиться из дома, может привести в том числе к проблемам в финансовой системе страны. 


Читайте также


Назначенцы избранного президента США шокировали Америку

Назначенцы избранного президента США шокировали Америку

Геннадий Петров

Трамп или собирается провести "консервативную революцию", или хочет проверить, насколько он контролирует свою партию

0
576
Трамп готовится "осушить вашингтонское болото"

Трамп готовится "осушить вашингтонское болото"

Геннадий Петров

Избранный президент США набирает в свою администрацию тех, кто не боится радикальных решений

0
1818
Тегеран пообещал Трампу "максимальное поражение"

Тегеран пообещал Трампу "максимальное поражение"

Игорь Субботин

У иранской ядерной программы появились новые стимулы

0
1844
Константин Ремчуков. На китайском телевидении начали показ 39-серийного фильма об отце Си Цзиньпина

Константин Ремчуков. На китайском телевидении начали показ 39-серийного фильма об отце Си Цзиньпина

Константин Ремчуков

Мониторинг ситуации в КНР по состоянию на 11.11.24

0
1626

Другие новости