Михаил Сергеев
Глава Минстроя Ирек Файзуллин готовит дополнительные меры поддержки строительных компаний. Фото РИА Новости
Выдача ипотеки в декабре 2024 года упала на 73% по количеству кредитов и на 69% по сумме в сравнении с декабрем прошлого года. Продажи жилья в новостройках сегодня в два раза ниже, чем в прошлом году. Часть экспертов называют такое положение кризисом, тогда как другие наличие кризиса отрицают. С начала года метр жилья в новостройках номинально подорожал на 7,4%, сообщают аналитики Дом.рф. Но на фоне инфляции выше 9% такой номинальный рост цен сложно назвать настоящим подорожанием. На следующий год эксперты прогнозируют как рост, так и снижение цен жилья в РФ.
«С учетом текущих тенденций объем продаж новостроек в 2025 году может сократиться на 19–35%. В базовом сценарии это означает уменьшение продаж с 7,5 трлн руб. в 2023 году до 5,3 трлн в 2025-м», – прогнозируют эксперты компании «Яков и партнеры» (бывшее подразделение консалтинговой компании McKinsey в РФ). По их мнению, падение рынка и рост себестоимости строительства могут привести к тому, что 30% девелоперов уже в следующем году зафиксируют убытки. Они напоминают, что при схожих кризисах в Китае, Японии и США спрос на новостройки падал на 26–48%, а цены на квартиры снижались до 30% (см. «НГ» от 01.12.24).
Опасения экономических проблем у застройщиков в РФ подтверждает и тот факт, что Минстрой РФ планирует добиться моратория на объявление банкротств строительных компаний в 2025 году. В ведомстве Ирека Файзуллина напомнили, что господдержка отрасли и прошлые моратории на банкротства помогали выполнению обязательств перед гражданами, в том числе и перед дольщиками.
Будущие проблемы жилищному строительству в РФ может создать тот факт, что строители увеличивают запуск новых объектов, несмотря на начавшееся падение платежеспособного спроса. По итогам 11 месяцев 2024 года запуски достигли 43,8 млн кв. м, что на 5% больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщается в обзоре Дом.рф. Текущий портфель строящегося жилья в России увеличился к началу декабря до нового максимума – 119,5 млн кв. м. Это на 11% больше, чем в декабре 2023 года.
После завершения программ льготной ипотеки ежемесячные продажи жилья стабилизировались на уровне 2 млн кв. м, что в два раза ниже, чем в прошлом году. Месячные продажи новостроек в конце 2024 года на 20% меньше, чем в первой половине года. При этом ввод жилья в России за 11 месяцев уходящего года соответствует рекордному уровню прошлого года. Однако в ноябре наметилось падение ввода многоквартирных домов на 23% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Ввод индивидуальных домов в ноябре снизился до минимального с начала года уровня в 2,5 млн кв. м, что все еще на 17% больше, чем в ноябре 2023 года.
«О кризисе на рынке жилой недвижимости я бы не говорил – все не так плохо. Скорее это трансформация рынка, который последние четыре года жил в условиях высоких продаж на фоне доступной ипотеки. Но теперь ее практически нет, а ставки по рыночным кредитам давно достигли заградительного для заемщиков уровня», – считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru».
«На мой взгляд, рынок недвижимости сейчас переживает кризис. Рост цен на квартиры, которые мы наблюдаем последние пять лет, спровоцировал выход большого числа проектов на рынок, что, по сути, предопределило наступление пика и затоваривание рынка. В результате мы получили огромное количество посредственных проектов по неоправданной стоимости», – говорит Михаил Груничев, совладелец компании «Маг тзк». По его словам, затоваривание рынка – это только часть картины. «Отсутствие доступных ипотек повлекло снижение спроса на квартиры, а значит, и усугубление нездоровой ситуации на рынке недвижимости. Причем снижение спроса фиксируется как в массовом сегменте, так и в элитном. Если в первом случае люди просто потеряли возможность приобрести доступное жилье, то во втором – клиенты все чаще предпочитают положить деньги на депозит. Инвестиционная привлекательность недвижимости, даже на низкой стадии строительства, снижается», – объясняет Груничев.
Новацией жилищного рынка станет новый ипотечный стандарт ЦБ. «С 1 января вступит в силу «ипотечный стандарт», а с 1 октября Центробанк обяжет банки учитывать лишь официальные доходы при оценке заемщиков для кредитов свыше 1 млн руб.», – говорит Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка.
«Следующий год пройдет под знаком стабильной цены на недвижимость – без резких падений и роста. В первом полугодии основными инструментами покупки будут ипотечная программа «Семейная ипотека» и рассрочка. Ожидаем, что во втором квартале выйдут новые госпрограммы для поддержки определенных категорий клиентов: участников СВО, учителей и медработников. Также ожидаем во втором полугодии постепенное снижение ключевой ставки», – прогнозирует Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet.
«Риск банкротств застройщиков исключать нельзя. Но говорить о возможных массовых банкротствах я бы не стал. Согласно отчетам публичных девелоперских компаний, чьи акции торгуются на бирже, за минувшие годы их чистая прибыль выросла в разы. У застройщиков есть запас прочности, подушка безопасности, и это видно на цифрах. Скорее всего теперь им просто придется адаптироваться к более низкой маржинальности и оптимизировать расходы», – ожидает Репченко.
«Для девелоперов рынок становится более рискованным. Многие застройщики сейчас активно распродают земельные активы или выводят на рынок сразу большой объем жилья. Это говорит о том, что им необходимо за короткий промежуток времени выйти в кэш, чтобы снизить долговую нагрузку по кредитам», – объясняет Михаил Груничев.
