Трансформация рынка привела к возникновению альтернативных способов покупки недвижимости.
Фото Александра Артеменкова/PhotoXPress.ru
Действия чиновников в сфере жилищного кредитования в 2024 году в уходящем 2025-м вылились в масштабный кризис жилищного кредитования. Сверхжесткая денежно-кредитная политика (ДКП) Центробанка нанесла чувствительный удар как по сегменту ипотечного кредитования, так и по самому строительству жилья. Действия ЦБ перевернули жилищный рынок, в результате чего абсолютно доминирующими в России вариантом покупки жилья стали бюджетные льготные жилищные кредиты.
В первой половине года общая выдача ипотеки обновляла рекорды падения. Так, по итогам первой половины года выдача жилищных кредитов в штуках сократилась на 55% в годовом выражении. Уже в третьем квартале темп снижения выдач замедлился до минус 17%.
При этом спрос на первичном рынке недвижимости в основном поддерживался действием льготных программ. Мало того, сверхжесткая ДКП привела к принципиальной трансформации рынка жилищных кредитов в 2025 году. В частности, доля рыночной ипотеки сократилась до 30%, тогда как в прежние годы ее доля могла превышать 70%.
По итогам 10 месяцев года объем выдачи только льготной ипотеки в России достиг 2,4 трлн руб. Доля льготного кредитования в нем составила 59% от общего количества и 78% от общего объема выдач ипотечных ссуд, сообщали в Объединенном кредитном бюро (ОКБ). Наиболее востребованной госпрограммой остается «Семейная ипотека», по которой банки выдали за счет бюджетной поддержки большую часть всех льготных кредитов.
Покупка недвижимости в текущих условиях стала непозволительной роскошью для большинства россиян. По оценкам участников рынка, только 8% потенциальных заемщиков сегодня могут накопить на первоначальный взнос по ипотеке за два года. Речь идет о взносе в 20% от стоимости квартиры в новостройке. В итоге для основной массы потенциальных покупателей жилье стало недоступным на фоне высоких ипотечных ставок и подорожания квадратного метра.
Действия регулятора породили и другое новшество на рынке недвижимости в 2025 году. Проблему недоступной рыночной ипотеки и ужесточившихся условий для льготных займов покупатели и застройщики решили с помощью механизма рассрочки, а также оплаты части сделок наличными. Фиксировалось, что доля продаж в рассрочку и за наличные выросла более чем в полтора раза только в первом полугодии 2025 года. Центробанк долю рассрочки в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке оценивал около 40%. Эксперты полагали, что у некоторых застройщиков она выросла до 50–60% от продаж.
Как пояснили эксперты, даже при рассрочке с процентными платежами ставки все равно оказываются заметно ниже, чем в случае с рыночной ипотекой. Покупку жилья в рассрочку также называли квазипродажей, так как, по сути, они являлись резервированием квартиры, а не ее продажей. При этом они попадают в общую статистику сделок и искажают реальную картину рынка.
Центробанк, со своей стороны, высказывал опасения по поводу растущей популярности рассрочки. «Поскольку застройщики, как правило, не оценивают уровень платежеспособности покупателя при предоставлении ему рассрочки, распространение такой практики увеличивает риски закредитованности граждан», – пояснили в ЦБ. Однако регулятор умалчивал о том, что толчком для распространения подобного механизма на рынке стала денежно-кредитная политика самого регулятора.
Андрей Серенко 
