Анастасия Башкатова
Центры обработки данных наращивают потребление электроэнергии. Фото PhotoXPress.ru
Индустриальные объекты, склады и даже гипермаркеты теперь могут обретать вторую, «цифровую» жизнь после переоборудования в центры обработки данных (ЦОД). Пока это точечные решения, но аналитики рынка коммерческой недвижимости фиксируют рост интереса к таким проектам. Основной мотив – оптимизация сроков и затрат, связанных с поиском участка и строительством. Главная проблема, уже вызвавшая ведомственные споры, – как и за чей счет обеспечивать растущее энергопотребление дата-центров.
На рынке коммерческой недвижимости наблюдается рост интереса инвесторов к проектам, предполагающим переоборудование готовых помещений под задачи ЦОД. Основная доля запросов приходится на Москву и Московскую область, но такая практика уже есть и в других регионах. Об этом сообщили «НГ» в компании NF GROUP.
Такой интерес обусловлен стремлением заказчиков сократить общий срок запуска дата-центров – особенно там, где поиск пустого земельного участка стал крайне сложной и дорогостоящей задачей.
«Дополнительная причина – усложнение в получении разрешительных документов на строительство в рамках новых проектов», – пояснил руководитель направления ЦОД компании NF GROUP Дмитрий Белоус.
«Приобретение готовых зданий для размещения в них ЦОД зачастую позволяет оптимизировать затраты, связанные со стоимостью строительства, а также с подключением коммуникаций», – подтвердила «НГ» руководитель департамента исследований IBC Real Estate Екатерина Ногай.
Первые в списке на переоборудование – небольшие индустриальные объекты. Уже есть примеры реализации таких проектов в зданиях, которые ранее принадлежали заводам по производству алкогольной продукции, а также автомобилей, что стало актуально после ухода из страны ряда иностранных производителей. Помимо этого один из проектов предполагал переформатирование площадей на территории теплоэлектроцентрали.
Реже, но тоже рассматриваются в качестве допустимого варианта склады и даже торговые центры (одна из недавних сделок предполагала продажу гипермаркета для размещения там дата-центра).
Но перепрофилирование имеет и свои подводные камни. По оценкам старшего консультанта департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Дениса Кутлу, на приобретение земельного участка, покупку либо строительство здания приходится до 10–15% от общего бюджета проектов, связанных с ЦОДами. При этом дата-центры принципиально отличаются от привычных объектов коммерческой недвижимости, обладающих уже понятными стандартами строительства, сдачи в аренду и эксплуатации.
Во-первых, экономическая целесообразность таких инновационных проектов напрямую зависит от масштаба бизнеса. Небольшие дата-центры вовсе не обязательно требуют отдельного здания, они вполне могут располагаться в специальном помещении, допустим, бизнес-центра или в пристройке.
По данным, которые привела Ногай, площадь относительно небольшого торгового центра или склада может достигать 5 тыс. кв. м, что почти вдвое больше средней площади существующих сейчас в России ЦОДов – примерно 2,9 тыс. кв. м.
Во-вторых, переоборудование помещений тоже предполагает дополнительные затраты. «Основной вопрос в конструктивных элементах здания и состоянии его инженерных коммуникаций. Например, в зависимости от экономической модели ЦОДа и планов девелопера может потребоваться строительство дополнительных этажей для размещения машинных залов. Для этого необходима высокая нагрузка на пол и перекрытия, которая не всегда выдерживается в таких объектах», – предупредил Кутлу.
Предстоит уделить внимание пожарной безопасности и микроклимату. Есть и другие условия. В частности, это отсутствие поблизости жилой застройки и опасных объектов (нефтеперерабатывающих заводов, оборонных предприятий и т.п.). Есть ограничения по шумам и охранной зоне.
Но самое главное требование – наличие выделенной электрической мощности на объекте и возможность ее увеличения, говорит руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями «Альфа-Капитала» Владимир Стольников.
Более того, доступность электроэнергии в необходимых объемах – это уже не просто главный, а буквально системообразующий для развития всей IT-отрасли фактор, обсуждение которого, причем не без ведомственных споров, вышло на уровень федерального правительства.
По поручению вице-премьера Александра Новака в России создана рабочая группа по вопросу энергоснабжения ЦОДов. По данным Минэнерго, мощность так называемых полезных дата-центров, то есть центров, не занимающихся майнингом криптовалют, составляет в стране 1,7 ГВт. По прогнозу Минцифры и Аналитического центра при правительстве, к 2030 году энергопотребление ЦОДов в России вырастет до 2,5 ГВт.
Энергетики ранее выявили в стране энергорайоны, в которых возможно возникновение «непокрываемого дефицита мощности» в случае присоединения новых потребителей (см. «НГ» от 02.09.24). Депутаты же напомнили о том, что подключение новых клиентов, в том числе дата-центров, обычно осуществляется с использованием уже построенной инфраструктуры, за строительство которой ранее заплатили другие потребители.
В январе комитет Госдумы по энергетике предложил IT-компаниям, которые хотят строить крупные ЦОДы, самим финансировать возведение энергообъектов, необходимых для электроснабжения.
По информации «Коммерсанта», в правительстве сейчас готовят изменения правил оплаты электроэнергии для крупных ЦОДов и майнинговых ферм. Речь идет о возможном внедрении одной из моделей «бери или плати» – оплаты исходя из заявленной максимальной мощности, а не фактического потребления. Как пояснили в Минэнерго, инициатива направлена на снижение объемов строительства невостребованной энергетической инфраструктуры.
Минцифры, в свою очередь, по данным, не поддержало обсуждаемую новацию. Ведомство призывает вывести из-под предлагаемого механизма центры обработки данных, используемые для критической IT-инфраструктуры и искусственного интеллекта.
Экономика ЦОДов достаточно запутанна. Отрасль представлена несколькими видами дата-центров, различными по своей бизнес-модели. Это корпоративные, а также ведомственные ЦОДы, которые обслуживают интересы конкретных корпораций и ведомств. И коммерческие дата-центры, оказывающие услуги широкому кругу потребителей. «Сейчас 83% существующих мощностей приходится на корпоративные ЦОДы, – сообщила Ногай. – Интерес инвесторов сосредоточен на коммерческих дата-центрах».
