Ольга Соловьева
В России растет число должников по жилищным кредитам.
Фото Романа Пименова/PhotoXPress.ru
Аналитики фиксируют улучшение выдачи ипотечных кредитов в России. И в первую очередь за счет роста выдачи жилищных займов по рыночным ставкам. Однако вместе с выдачей стремительно увеличивается и просроченная задолженность россиян по жилищным займам. За два последних года показатель вырос в 3,5 раза и превысил 223 млрд руб.
По предварительным оценкам Аналитического центра ДОМ.PФ, в апреле было выдано 84 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 359 млрд руб. Эта сумма на 4% больше, чем была в марте 2026 года, и на 24% больше, чем в апреле 2025 года.
Основной драйвер роста – рыночная ипотека. Выдачи в апреле увеличились до 48,5 тыс. кредитов (что на 5% больше, чем месяцем ранее), объем – до 149 млрд руб. (+6%). Для сравнения: по льготным программам в апреле было выдано свыше 35 тыс. жилищных займов на общую сумму 210 млрд руб. В результате доля рыночной ипотеки в общей выдаче увеличилась до 58%, что на 11 процентных пунктов (п.п.) больше, чем по итогам первого квартала 2026 года.
Ключевая роль в восстановлении рынка – это снижение рыночных ставок вслед за уменьшением Центробанком ключевой ставки, подчеркивают аналитики. Так, в апреле средние ставки по кредитам на новостройки опустились до 19,22%, а на вторичное жилье – до 18,84%.
Оживление выдачи рыночной ипотеки отмечают и банки. Так, общий объем ипотечных выдач Сбербанка в апреле 2026 года составил 255,7 млрд руб., что на 11% больше, чем в марте этого же года, сообщает сервис «Домклик». При этом по рыночным программам в апреле было выдано 99 млрд руб., что на 17% больше, чем в марте 2026-го, и в четыре раза больше, чем в апреле 2025 года. Для сравнения: по льготным программам сумма выдач составила 156,7 млрд руб., что на 8% больше, чем в марте 2026 года. По данным аналитиков банка ВТБ, доля рыночной ипотеки в выдачах банка в апреле составила 45%.
На фоне оживления спроса на жилищные кредиты продолжает увеличиваться просроченная задолженность по ипотечным займам. По данным Центробанка, на 1 апреля объем просроченной задолженности по ипотеке превысил 223,7 млрд руб. Только с начала года просрочка увеличилась на 16 млрд руб. За год же она выросла вдвое, а с апреля 2024-го – в 3,5 раза. Так, на 1 апреля 2024 года общий объем просроченной задолженности по жилищным кредитам составлял 63,8 млрд руб., следует из статистики ЦБ. В региональном разрезе практически треть всех неплатежей сосредоточена в Центральном федеральном округе, а именно в Москве и Московской области.
Приводились и альтернативные расчеты. По данным «Скоринг бюро», по итогам марта число ипотечных кредитов с просрочкой более 90 дней впервые превысило 100 тыс., увеличившись на 4,6% к февралю 2026-го и в 1,5 раза к марту прошлого года. В денежном выражении просрочка составила рекордные 310,8 млрд руб. Причем за год показатель подскочил в 1,7 раза.
Проблему частично признают и в регуляторе. И связывают ее с вызреванием кредитов, которые массово выдавались в период ипотечного бума 2023–2024 годов. Спустя время часть заемщиков ожидаемо перестает справляться с платежами. «В ипотеке доля проблемной задолженности увеличилась за прошлый год с 1 до 1,7%, а на 1 апреля 2026 года – до 1,8%. Хотя показатель практически удвоился, по историческим меркам он остается невысоким. Проблемы созрели по кредитам, выданным на волне ажиотажного спроса на массовую льготную ипотеку. Люди спешили воспользоваться льготной программой, некоторые не рассчитали свои силы», – поясняла в СМИ директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. Для сравнения: в 2016 году доля проблемной задолженности почти достигала 4%, а в 2009 году – превышала 6%.
По словам Даниловой, в целом россияне исправно платят ипотеку. Так, на начало 2026 года в стране почти 10 млн человек имели долги по жилищным кредитам, включая и созаемщиков. «Из этих 9,9 млн только 228 тыс. человек (2,3%) имеют просроченные платежи по ипотеке», – обращала внимание представитель ЦБ.
В ведомстве Эльвиры Набиуллиной напоминают, что регулируют ипотечный рынок с помощью надбавок, которые стимулируют банки делать запасы капитала при выдаче рискованных кредитов. И они к середине 2025 года стали их выдавать в 8–10 раз меньше, чем за два предыдущих года. «Поэтому мы установили лимиты на уровне, который не ограничивал банки дополнительно. Наоборот, у них снизилась нагрузка на капитал при выдаче ипотеки, поскольку мы уменьшили надбавки», – поясняла Данилова. В результате по итогам первого квартала на выдачи жилищных кредитов заемщикам, которые свыше 80% своих доходов направляют на выплаты по долгам, пришлось только 4%, а с низким первоначальном взносом – менее 1%.
Однако эти меры распространяются на новые кредиты, тогда как просрочка накапливается в основном по старым.
В опубликованном на прошлой неделе ЦБ «Анализе тенденций в сегменте розничного кредитования» указывается, что просрочки по выданной в 2025 году ипотеке в России ниже, чем по выдачам 2024 года. При этом средняя ипотечная задолженность россиян выросла до 4,2 млн руб. В прошлом году ипотека была у 10 млн граждан, из них 4,5 млн заемщиков не имели других кредитов. Более половины выдач пришлось на семейную ипотеку.
По мнению экспертов, рост просрочки – это эхо прошлых рискованных выдач 2022, 2023 и 2024 годов, когда люди брали льготную ипотеку под низкий процент на пределе своих возможностей и не рассчитали силы. Директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко не исключает дальнейшего роста просрочки в текущем году. «Причины прежние: инфляция и высокие ставки продолжают давить на заемщиков. Но как только рынок оживится, ставки пойдут вниз, а ипотечный портфель начнет активно расти – доля просроченных долгов начнет снижаться», – считает она.
Начавшееся восстановление выдач ипотеки и рост просроченной задолженности – это две разные траектории, которые могут идти параллельно, подчеркивает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Рыночная ипотека подрастает за счет новых заемщиков, а просрочка – это наследство прошлых лет, когда люди брали «дешевую» ипотеку с минимальным первым взносом, а то и не одну, на грани своих финансовых возможностей. Сейчас на фоне длительного периода высоких ставок и падения реальных доходов у части населения эти кредиты начинают «рассыпаться», – говорит он.
Эксперты также считают, что даже если просроченная задолженность по ипотечным кредитам еще увеличится вдвое, это все равно будет приемлемый уровень. Однако такой рост в первую очередь приведет к тому, что банки будут еще чаще отвечать отказами на ипотечные заявки. То есть если сейчас кредитные организации отказывают двум заемщикам из четырех, то из-за роста просрочки отказывать будут трем-четырем из пяти.
Тем не менее 228 тыс. проблемных жилищных кредитов – это значительный объем для вторичного рынка жилья. Такие объекты, как правило, продаются с дисконтом 10–20% к рыночной цене. «В бюджетном сегменте такие объекты будут оказывать точечное давление на цены вниз. А если в регионе выставят на торги сразу несколько десятков квартир конфиската, это может создать локальный дисбаланс», – говорит основатель Школы девелопера Эвелина Ишметова.
«Сегодня покупатели недвижимости действительно проявляют все больший интерес к залоговой недвижимости. Однако говорить о резком всплеске сделок или серьезном воздействии на рынок пока не приходится. Главные факторы здесь – привлекательная цена на вторичное жилье и возможность приобрести объект у проверенного продавца без комиссий риелторам и прочим посредникам. Но пока динамика по спросу здесь будет оставаться умеренной: высокие процентные ставки и стоимость квадратных метров по-прежнему сдерживают покупательскую активность независимо от того, кто продавец», – рассуждает директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.
При этом по итогам 2025 года на торгах в рамках исполнительного производства было продано свыше 2 тыс. таких объектов (квартиры, комнаты, доли), что на треть меньше, чем годом ранее, сообщали эксперты коллекторского агентства «Долговой консультант». При этом средняя цена лота в ходе аукционов выросла на 15%, а общая сумма, которую кредиторы вернули через такие продажи, составила 6,75 млрд руб. Снижение числа объектов, проданных на торгах, эксперты связывали с тем, что должники стали реже доводить ситуацию с неплатежами до торгов в рамках исполнительного производства. По их оценкам, у банков в собственности свыше 5 тыс. объектов жилой недвижимости, которые находятся в продаже, и цифра продолжит расти.
