Ольга Соловьева
Фото сайта Vecteezy
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в России переживает более серьезный спад, чем вся отрасль жилищного строительства. По итогам четырех месяцев строительство частных домов в России сократилось более чем на треть. Эксперты причины охлаждения видят в слишком дорогих кредитах и ужесточении правил работы небольших подрядчиков. Сегмент ИЖС оказывается значительно чувствительнее к стоимости заемных средств и уровню доходов населения. Российские власти надеются остановить спад новыми мерами поддержки сектора.
Поддержка сектора сохраняется. К примеру, на эффективное вовлечение в оборот неиспользуемых земельных участков направлен проект Росреестра «Земля для стройки». «С начала реализации этого проекта выявлено более 203 тыс. участков и территорий общей площадью около 231,2 тыс. га, которые можно использовать для жилищного строительства», – сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, из общего объема выявленных земель для многоквартирной застройки можно использовать 12,9 тыс. участков площадью 63,3 тыс. га, а для индивидуального жилищного строительства – 190,1 тыс. участков площадью 167,8 тыс. га.
«Главная задача Росреестра совместно с регионами в реализации проекта «Земля для стройки» – это поиск перспективных земельных участков и ускоренное вовлечение их в оборот. Перед ведомством стоят масштабные цели: к 2030 году выявить более 500 тыс. га земли для обеспечения жилищного строительства», – добавляет руководитель Росреестра Олег Скуфинский.
Ранее Минстрой анонсировал и другие меры по поддержке сектора ИЖС. В частности, с конца апреля было запущено кредитование подрядчиков ИЖС с использованием механизма зонтичного поручительства «Дом.РФ». То есть при неисполнении подрядчиком обязательств по кредиту госкорпорация компенсирует половину выданной суммы, но не более 20 млн руб. Ожидается, что это позволит начать работать со счетами эскроу дополнительно 500–700 подрядчикам.
Пока же, несмотря на усилия, ввод нового частного жилья в России продолжает сокращаться. По состоянию на 1 мая 2026 года ввод жилья в РФ составил 29,43 млн кв. м, что на 24% ниже показателя аналогичного периода 2025 года. Из них 10,57 млн кв. м пришлось на многоквартирные дома (МКД), что на 9,6% выше, чем годом ранее. Строительство частных домов за тот же период обвалилось на 35%, до 18,86 млн кв. м, сообщает Минстрой. Доля ИЖС в общем вводе жилья по итогам четырех месяцев этого года превысила 64%, следует из данных Росстата.
Российские власти падение ввода ИЖС объясняли в том числе и холодной зимой. «Вот в ИЖС идет спад. Детально разбираемся с этой ситуацией. Я буквально недавно проводил штаб с регионами, задавал им вопрос, в чем причина. Вы знаете, одна из причин такая несколько странная: холодная и снежная зима. Многие регионы говорят, что именно из-за холодной и снежной зимы приостановилось индивидуальное строительство, приостановился ввод», – объяснял в мае вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Тем не менее сезонный фактор не является ключевой причиной. «Ключевая – это все-таки высокая ставка и низкий процент кредитования ипотеки именно в ИЖС. В предыдущие годы в ИЖС у нас был объем ипотеки все-таки побольше, а за период охлаждения (льготной ипотеки. – «НГ»), за 2024–2025 годы, кредитование ИЖС упало на 70–80%», – рассказывал чиновник.
По итогам первого квартала 2026 года в России на ИЖС и готовые дома было выдано 22,5 тыс. новых кредитов, что в 2,2 раза больше, чем годом ранее. На общую сумму в 125 млрд руб., сообщал «Дом.РФ». При этом только на строительство частных домов было выдано всего 7,2 тыс. кредитов на 50,7 млрд руб. Таким образом, доля ипотеки на ИЖС в общей выдаче остается низкой: около 3%. Мало того, сообщали в «Дом.РФ», почти все кредиты на ИЖС выдавались по льготным программам (98% в общей выдаче).
При этом именно в сегменте ИЖС сейчас выше доля просроченных кредитов. Так, по данным Центробанка (ЦБ), на 1 апреля доля кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней в этом сегменте оказалась в пять раз выше, чем в сегменте МКД – 4,6% против 0,9% соответственно. В регуляторе это объясняют частыми случаями неисполнения обязательств со стороны подрядчиков. Кроме того, рост просрочки идет в основном по займам, выданным в 2023–2024 годах по массовым льготным программам.
Для защиты граждан в сегменте ИЖС с 1 марта 2025 года по большинству льготных госпрограмм был введен обязательный механизм эскроу-счетов, напоминают в ЦБ. А с 1 октября 2025 года регулятор установил лимиты на выдачу ипотечных кредитов на строительство частных домов заемщикам с высокой долговой нагрузкой и планирует учесть повышенные риски ИЖС без использования счетов эскроу в регулировании резервов.
По данным Центробанка, у 6 тыс. ипотечных кредитов в ИЖС по подряду есть риски незавершения строительства из-за недобросовестности подрядчиков и погашения кредита. Эти кредиты были выданы гражданам часто в рамках льготных программ. При этом на конец первого квартала 2026 года в портфеле ипотечных кредитов на ИЖС числится почти 280 тыс. договоров. Из них 17,4 тыс. сталкиваются с задержками в сроках строительства, а около 6 тыс. кредитов предполагают использование услуг подрядчиков. «Эти 6 тыс. кредитов представляют собой основные риски незавершенности строительных работ из-за недобросовестных подрядчиков, что, в свою очередь, ведет к проблемам с погашением кредита», – уточнили в регуляторе.
В Госдуме общее число обманутых дольщиков ИЖС оценивают в 20 тыс. человек. «На сегодняшний день корректнее говорить не о точной цифре, а о масштабе проблемы. Единого федерального реестра пострадавших граждан в сфере ИЖС пока нет, поэтому официальная статистика остается неполной. По моим оценкам, речь может идти более чем о 20 тыс. пострадавших. Но очевидно, что реальный масштаб можно будет установить только после системной работы в регионах», – заявлял СМИ член думского комитета по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
Распространение механизма эскроу-счетов на рынок индивидуального жилья в результате привело к тому, что небольшим подрядчикам стало тяжелее получать проектное финансирование. По данным «Дом.РФ», несмотря на большой объем одобренных заявок по ипотеке на строительство ИЖС, около 30% из них в итоге не было выдано гражданам, поскольку подрядчики не смогли получить проектное финансирование из-за отсутствия кредитной истории и залоговой массы. Как поясняли в организации, сейчас менее 10 банков готовы предоставлять кредиты на строительство частных домов, в том числе со счетами эскроу. По данным «Дом.РФ», охват ИЖС механизмом проектного финансирования остается низким – 1–2%.
Эксперты и участники рынка считают, что рынок ИЖС в настоящее время переживает период охлаждения. По данным «Циана», сделки с домами снизились на 33% в годовом выражении, спрос на земельные участки – на 26%.
Падение ввода индивидуального жилья – итог снижения спроса на кредиты под ИЖС, говорит коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. «Прежде всего рынок просел из-за резкого удорожания и сжатия ипотечного кредитования в 2024–2025 годах: тогда выдача ипотеки под ИЖС упала на 70–80%, а рыночные ставки превысили 20–21% к концу 2025 года. В связи с несколькими раундами снижения ключевой ставки ЦБ рыночные ставки по кредитам на строительство домов (индивидуально или с подрядом) опустились в мае 2026 года в диапазон 18–19,5%», – поясняет он.
Дополнительным фактором стало введение с марта 2025 года обязательных эскроу-счетов в сегменте ИЖС. «Небольшие подрядчики не смогли вести стройку за свой счет, а банковское финансирование стало недоступным, что привело к их уходу с рынка», – указывает Проскурин.
В отличие от девелоперов МКД, которые работают на проектном финансировании и успели подготовить финансовые заделы, индивидуальный сектор оказался гораздо более чувствительным. «Строительство многоквартирных домов длится в среднем три года, загородных коттеджей – около года. Низкий уровень сдачи объектов ИЖС сейчас является следствием действия рекордно высокой ключевой ставки в первом полугодии 2025 года. В свою очередь, многоквартирные дома, строительство которых девелоперы завершают сегодня, начали строить в основном еще в период действия всеобщей льготной ипотеки и комфортных условий рыночного кредитования», – объясняет основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
«Отложенный эффект высокой ставки ипотеки и существенное уменьшение объемов льготных программ из-за ужесточения требований к заемщикам и объектам стал причиной падения объемов строительства ИЖС. В 2025 году вводились дома, на которые ипотека была получена ранее, при более выгодных экономических условиях, так как цикл строительства составляет в среднем 7–14 месяцев. С ужесточением требований и увеличением банковских ставок люди стали начинать меньше строек», – соглашается операционный директор «М9 девелопмент» Антон Минеджян. Кроме того, стоимость строительства индивидуального дома за прошлый год выросла на 15–25%, что также теперь привело к сокращению их ввода.
