Ольга Соловьева
Индивидуальное домостроение в России сократилось почти на 29%. Фото РИА Новости
В России наблюдается бум выдачи жилищных кредитов на готовые и строящиеся частные дома. Однако их объем в общей выдаче ипотечных займов все еще небольшой. Эксперты всплеск интереса к покупке индивидуального жилья связывают в том числе со «страхом упущенной выгоды» на фоне возможного изменения параметров «Семейной ипотеки». При этом ввод частного жилья сокращается. По итогам полугодия строительство индивидуальных домов сократилось на 29%.
По итогам первого полугодия 2026 года выдача ипотеки на покупку и возведение частных домов в России выросла сразу на 70%, до 310 млрд руб., подсчитали в «Дом.РФ». За шесть месяцев было выдано 57 тыс. кредитов.
Две трети этого рынка формирует ипотека на готовые дома – здесь банки выдали 39 тыс. кредитов на 184 млрд руб., что в 1,6 раза выше прошлогоднего уровня по количеству и в 1,7 раза по сумме. В сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) за тот же период банки представили 18 тыс. кредитов на 126 млрд руб., что почти в два раза больше, чем годом ранее.
Так же, как и в целом на жилищном рынке, основной драйвер роста – «Семейная ипотека». Только отдельно в июне по этой программе было выдано 86% кредитов на строительство и 80% на покупку готовых домов. «Мы наблюдали классический «страх упущенной выгоды», который стимулировал многих, кто откладывал решение о строительстве, буквально за две-три недели оформить договоры. Именно синергия обсуждаемых административных изменений и активной фазы строительного сезона создала этот уникальный «июньский эффект», – замечал директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.
Тем не менее в сегменте готового жилья продолжает усиливаться роль рыночных программ – с поправкой на число рабочих дней, количество выданных кредитов на рыночных условиях за июнь выросло на 11%, сообщают в «Дом.РФ».
Как объясняют эксперты, сегмент ИЖС растет в том числе благодаря тому, что с марта прошлого года здесь было запущено проектное финансирование с эскроу. Кроме того, действует зонтичное поручительство «Дом.РФ». «Благодаря этому механизму на рынок ИЖС с эскроу второй месяц подряд выходят около 200 новых организаций. Всего по новым правилам уже работают 4,5 тыс. подрядчиков. За все время их строительный портфель по заключенным договорам подряда достиг 3,9 млн кв. м», – сообщают в организации. Больше половины всего индивидуального строительства с эскроу наблюдается в 10 российских регионах, а каждая пятая стройка ведется в Московской и Ленинградской областях.
К 2030 году с использованием эскроу будет строиться каждый четвертый частный дом, ожидают в «Дом.РФ».
Пока же, несмотря на стремительный рост выдачи кредитов в сегменте ИЖС, основной объем ипотечного кредитования по-прежнему приходится на квартиры. Так, в целом по итогам первого полугодия банки выдали ипотечных кредитов на 2,2 трлн руб., что на 48% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Таким образом, доля займов на частное жилье от этого объема составила 14%.
Рост выдачи кредитов на частные дома идет одновременно с сокращением ввода жилья. По данным Росстата, всего с января по июнь 2026 года в России было введено 42,76 млн кв. м жилья, что на 18% меньше, чем годом ранее. Снижение произошло за счет сокращения ввода жилья населением. Так, свыше 62% от общего объема введенного жилья – это ИЖС. Здесь падение сильнее: по итогам полугодия было построено 26,62 млн кв. м частного жилья, что на 28,6% меньше, чем в первом полугодии 2025-го.
Рост ИЖС наблюдается только в 12 субъектах РФ. При этом почти половина всего частного жилья в России была построена в 10 регионах, среди которых Московская и Ленинградская области, Татарстан, Краснодарский край, Свердловская область, Чечня, Дагестан, Башкортостан, Ростовская и Самарская области.
Эксперты и участники рынка сокращение объемов ИЖС объясняют несколькими причинами. «Стагнация в экономике, продолжение сложного перехода на эскроу-счета, сохранение высоких ставок по рыночной ипотеке в сочетании с ужесточением семейной, а также холодная и снежная зима 2025/26 года», – комментирует ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская.
По оценкам аналитиков, спрос на покупку и строительство загородных домов по итогам первой половины 2026 года вырос на 45% в годовом выражении. Вместе с тем участники рынка говорят о дефиците ликвидных объектов.
При этом множество социологических опросов действительно указывают на рост интереса населения к индивидуальному жилью. На сегодняшний день две трети россиян проживают в отдельных квартирах и только треть в частных домах, следовало из результатов опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ). При этом две трети опрошенных социологами, наоборот, хотели бы жить в частном доме, а не в квартире. О схожих настроениях ранее сообщалось в исследовании «Тинькофф Кредит Брокер». Согласно их данным, почти 70% опрошенных проживают в многоквартирном жилье, и большая часть из них (свыше 70%) хотела бы переехать в собственный дом.
Опрос «Дом.РФ» показал, что в строительстве собственного дома чаще всего заинтересованы семьи с детьми. Так, 38% опрошенных ими – это семьи с двумя и более детьми, а 31% – с одним ребенком. «Важно отметить, что 1,4 млн семей, строящих дом, планируют рождение детей в пятилетней перспективе, из них 14% – третьего или последующего», – говорил Евгений Квасенков.
Сейчас многие семейные покупатели выбирают загородные дома из-за их доступности, обращают внимание эксперты. «Квадратный метр в частных домах комфорт-класса и бизнес-класса стоит дешевле, чем в квартирах аналогичного сегмента. При этом коттеджные поселки становятся все более комфортными, в них появляется больше объектов инфраструктуры, проводится обширное благоустройство», – сообщает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Кроме того, продолжает она, рост числа сделок за последний год обусловлен еще и эффектом низкой стартовой базы 2025 года. «Годом ранее потребительская активность находилась на крайне низком уровне на фоне действия рекордно высокой ключевой ставки 21%. Сегодня займы стали доступнее, есть много привлекательных программ. Следует учитывать и фактор постепенной адаптации рынка ИЖС к переходу на проектное финансирование. Сотни организаций сейчас переходят на использование эскроу-счетов по программе поручительства Дом.РФ», – рассказывает эксперт.
Основатель компании «M9 девелопмент» Максим Морозов рост спроса на частное домостроение объясняет в том числе более понятным механизмом финансирования. «С 1 марта 2025 года для ИЖС появился механизм счетов эскроу. Это снизило один из главных рисков при строительстве дома – что даже аккредитованный подрядчик не выполняет обязательств. Кроме того, на строительство индивидуального дома распространяется «Семейная ипотека» при соблюдении установленных условий, в том числе при строительстве через подрядчика с использованием эскроу-счета. А это уже большой соблазн для семьи с детьми уехать за город», – добавляет он.
К слову, чиновники ранее предлагали прописать в национальном проекте «Инфраструктура для жизни» целевой показатель по вводу объектов ИЖС, которые возводятся индустриальным способом с использованием заводских домокомплектов. «Давайте тогда по-другому поставим KPI, давайте подумаем о том, как прописать, сколько должно строиться ИЖС индустриальным способом. Потому что это и поддержка промышленности, это и оптимизация сроков, а это значит – цены квадратного метра. Вот такой объем можно посчитать, и это будет правильно», – говорил в июне замглавы Минстроя Никита Стасишин. В качестве примера он предложил, чтобы, например, из 63 млн кв. м индивидуального жилья, построенных к 2030 году, 25 млн кв. м было построено индустриальным способом. «Это уже будет и для экономики в целом по региону, где находятся такие производства, достаточно серьезным подспорьем как минимум налогов», – указал замминистра.
Согласно нацпроекту «Инфраструктура для жизни», до 2030 года в России должно ежегодно вводиться 120 млн кв. м. Целевое соотношение между индивидуальным и многоквартирным строительством обсуждается на уровне 50 на 50%.
