Анастасия Башкатова
Для семей с одним ребенком предусмотрены самые невыгодные условия льготного жилищного кредитования. Фото агентства «Москва»
С октября в России вводят «демографически таргетированную», как ее назвали эксперты, ипотеку. Такую ипотеку, государственное субсидирование ставок по которой зависит от количества детей в семье, что, в свою очередь, в идеале должно простимулировать родителей перейти от так называемой малодетности к многодетности. Эксперты, однако, предупреждают о некоторых спорных моментах новации, видя в ней прежде всего попытку оптимизировать бюджетные траты. Есть риск, что из-за новых условий кредитования часть семей с одним или двумя детьми будут вынуждены отказаться от покупки жилья, семьям же с тремя и более детьми привилегий, предусмотренных программой, все равно может не хватить для улучшения жилищных условий – по крайней мере в городах.
В России утвердили новые параметры льготной семейной ипотеки, которую субсидирует государство. Ключевые изменения – дифференциация процентной ставки и максимальной суммы кредита для приобретения жилья. Они будут зависеть от количества детей и региона проживания. «Это сделает семейную ипотеку более адресной и демографически ориентированной программой», – сообщили в Минфине.
До 1 октября этого года семейную ипотеку можно было оформить по единой ставке 6% годовых. С 1 октября на всей территории России, но за исключением четырех столичных регионов (Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей), начнет действовать специальная градация.
Так, льготная ставка по ипотеке 2% годовых при максимальной сумме кредита 10 млн руб. будет назначаться для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг семилетнего возраста на момент заключения договора. Ставка 4% предусмотрена для семей с четырьмя детьми; ставка 6% – для семей с тремя детьми; в обоих случаях предполагается та же максимальная сумма кредита (10 млн руб.) и учитываются те же требования по возрасту. Для семей с двумя детьми ставка составит теперь 8% при максимальной сумме кредита 8 млн руб., а для семей с одним ребенком ставка будет 10% при максимальной сумме кредита 6 млн руб. (требования по возрасту те же).
В столичных регионах «лестница» ставок будет выше на 2 процентных пункта для аналогичных категорий семей – от 4 до 12% соответственно. Для семей с одним ребенком в этих регионах предельная сумма кредита установлена в размере 12 млн руб., для семей с двумя детьми – 15 млн руб., для остальных – 18 млн руб.
Еще одно изменение – с 1 октября вводится максимальный срок субсидирования льготного ипотечного кредита: до 15 лет.
Зато, как сообщило ведомство Антона Силуанова, ставка по семейной ипотеке, которая оформляется на строительство частного дома или его завершение, а также на покупку земли с последующим возведением жилья, останется 6% вне зависимости от количества детей и региона.
Часть экспертного сообщества уже сейчас высказалась об ожидаемых последствиях новации. Фактически прежний льготный процент по семейной ипотеке (6%) сохранится в большинстве регионов только для семей с тремя детьми, сделали вывод после анализа новых параметров эксперты Московского экономического форума (МЭФ) в своем Telegram-канале. И это, по их мнению, «выглядит как своего рода «наказание» за малодетность».
Кроме того, несмотря на то что градация сделана в зависимости от количества детей, какого-то особого стимулирования рождаемости аналитики МЭФ в новой версии семейной ипотеки не увидели.
Потому что, судя по их замечанию, для настоящего улучшения жилищных условий семье с двумя или тремя детьми нужна как минимум трехкомнатная квартира, но «таких лотов в новостройках крайне мало, тем более их вряд ли удастся найти по заявленной стоимости» – при тех предельных суммах кредита, которые прописал Минфин.
Как ранее сообщил портал «Мир квартир», который аккумулирует данные из объявлений по 70 крупным городам страны, в августе квартира в новостройке стоила в среднем 8,6 млн руб.
Уточним: это именно усредненная цена лота, учитывающая все разновидности квартир, кроме крайних, элитных вариантов.
|
|
Главе Минфина Антону Силуанову предстоит решить сразу две задачи: бюджетную и демографическую. Фото агентства «Москва» |
В дополнение к этому льготный срок семейной ипотеки ограничат 15 годами – значит, после завершения льготного периода ежемесячный платеж по кредиту станет уже внушительным, причем для всех семей – в том числе многодетных, предупредили аналитики МЭФ.
Опрошенные «НГ» отраслевые эксперты попытались все же смягчить некоторые резкие формулировки. «Термин «наказание», на мой взгляд, здесь неправильный. Оценивать программу столь негативно не стоит хотя бы потому, что для семей с одним и двумя детьми государство все же сохраняет ставку существенно ниже рыночной», – сказал коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.
Эксперт напомнил, что сегодня среднее предложение по классической ипотеке в 20 крупнейших банках страны держится на уровне почти 19% годовых. «Это заградительная планка. На ее фоне льготные условия в 10% или даже 12% годовых все равно остаются заметно более выгодными и доступными», – пояснил он.
Расходы на льготные кредиты для казны ощутимы. «Например, в трехлетнем федеральном бюджете на 2025–2028 годы на субсидирование жилищных кредитов было заложено 1,8 трлн руб.», – сообщил «НГ» основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
Поэтому и возник вопрос о том, чего в решении правительства по семейной ипотеке больше: стремления действительно простимулировать рождаемость или все же попытки сэкономить бюджетные средства в условиях нарастающего дефицита.
Как пояснил Проскурин, для подавляющего большинства потенциальных заемщиков, а это от 60 до 80% всех участников программы по семейной ипотеке, льготная ставка после изменений заметно возрастает – соответственно финансовая нагрузка на государственный бюджет должна снизиться.
Механизм выглядит так: при назначении льготы по кредиту государство из бюджета компенсирует банкам недополученные доходы через возмещение разницы между высокой рыночной ставкой и льготным процентом для граждан.
«Когда льготную ставку поднимают, этот разрыв естественным образом сокращается, а значит, государству потребуется меньше бюджетных средств на субсидию», – продолжил Проскурин. В дополнение к этому, по его уточнению, часть семей с одним или двумя детьми из-за новых условий вовсе откажутся от покупки жилья. Или в лучшем случае возьмут паузу.
Так что именно свою финансовую задачу – оптимизацию бюджетных трат – новая схема как раз выполнит, но с демографическими эффектами все намного сложнее.
«Новая семейная ипотека – это прежде всего переход от массовой субсидии к демографически таргетированной, – сказал «НГ» директор по стратегии компании «Финам» Ярослав Кабаков. – Государство больше не готово одинаково субсидировать и семью с одним ребенком, и многодетную семью. Поэтому теперь чем больше детей, тем дешевле становится государственный кредит».
В этом проглядывается попытка одновременно сократить стоимость универсальной льготы для бюджета и использовать ипотеку как финансовый стимул к рождению третьего и последующих детей, согласился он.
Однако, по словам многих опрошенных «НГ» экспертов, проблема в том, что ипотека воздействует только на одну составляющую демографического решения – на жилье. Но квартирный вопрос – пусть и важнейший, но далеко не единственный фактор, который влияет на рождаемость.
«Снижение ставки после рождения третьего ребенка может стимулировать не столько рождение как таковое, сколько «легализацию», ускорение жилищного решения семьи, которая и без того планировала третьего ребенка», – добавил Кабаков. И это, по его словам, принципиально разные «демографические эффекты».
Хотя возможна еще одна интерпретация произошедших изменений. Государство сохраняет прежний – привычный – льготный режим для сектора индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
А ведь именно развитие ИЖС эксперты ранее называли одним из факторов, который может подтолкнуть в стране рост многодетности. Большой семье может быть намного комфортнее жить именно в частном доме, а не в тесной, пусть даже трехкомнатной квартире.
Однако и в этом случае тоже не стоит увлекаться «простыми решениями». Если государство стремится сделать акцент на развитии «страны малоэтажной», то это должно предполагать комплексный подход: благоустройство выделенных под ИЖС территорий, включая развитие, а в ряде случаев и возведение с нуля инженерных коммуникаций, всей необходимой социальной и транспортной инфраструктуры.
Как представляется, на это будет направлена специальная программа «Стимул», о возвращении которой ранее объявил Минстрой (см. «НГ» от 23.09.26).
Но и этого может оказаться недостаточно: при распределенном расселении семей понадобится заняться в том числе переформатированием всего рынка труда, чтобы качественные рабочие места с достойной оплатой не концентрировались исключительно в мегаполисах.
