Ольга Соловьева
В регионах увеличиваются объемы строящегося жилья.
Фото с сайта www.minstroyrf.gov.ru
На рынке жилищного строительства наблюдается структурный сдвиг, сообщают в аналитическом центре ДОМ.РФ. Растет предложение нового жилья за пределами крупнейших рынков, тогда как в 10 крупнейших субъектах РФ по объемам строительства запуск новых объектов сокращается. Эксперты говорят о перераспределении спроса. В регионах стройка активизировалась за счет механизма комплексного развития территорий (КРТ). В ряде субъектов РФ КРТ обеспечивает свыше половины всего возводимого жилья.
К началу октября объем строящегося жилья в России достиг максимальных 121,9 млн кв. м, следует из данных центра. При этом только в сентябре застройщики дополнительно вывели на рынок 3,8 млн кв. м жилья, что на 42% больше, чем месяцем ранее. Рост с начала года – на 4,5%.
Всего за девять месяцев этого года было запущено 29,2 млн кв. м жилья, что на 5% превышает прошлогодний результат. При этом весь накопленный рост обеспечил первый квартал, когда запуски выросли на 35% год к году (г/г). Во втором и третьем кварталах они снижались на 6% и 8% г/г соответственно.
При этом растет предложение нового жилья за пределами крупнейших рынков. Так, в регионах, не входящих в топ-10 по объему строительства, было запущено 16,2 млн кв. м жилья, что на 11% больше, чем год назад. И это почти на четверть больше, чем в десяти крупнейших субъектах, где было запущено 13 млн кв. м жилья (-2% г/г).
Как поясняют эксперты, крупные застройщики заранее начали подстраиваться под изменение спроса, снижая объем выводимых на рынок проектов. В результате топ-10 компаний по объему строительного портфеля вывели на рынок 4,6 млн кв. м жилья, на 12% меньше, чем год назад. Остальные застройщики увеличили запуски на 9% г/г, до 24,6 млн. При этом в Москве объем строящегося жилья сократился на 31% – почти до 2 млн кв. м. В Санкт-Петербурге снижение составило 1% – до 1,2 млн.
Аналитики обращают внимание на такую особенность: 81% всего прироста запусков в сентябре пришлось на проекты комплексного развития территорий. Всего же с начала 2026 года в рамках механизма КРТ было запущено 3,7 млн кв. м жилья. Это на 41% больше, чем годом ранее, замечают в ДОМ.РФ.
Напомним, механизм КРТ заработал в России пять лет назад. Цель механизма – трансформация городских пространств через обновление инфраструктуры, ликвидация аварийного жилья и создание комфортной среды для жизни.
«Комплексное развитие территорий – механизм, который прямо влияет на повышение качества среды для жизни. Он позволяет создавать жилые районы сразу со всей необходимой социальной, инженерной и дорожно-транспортной инфраструктурой. То есть он стал драйвером, который объединил целый ряд комплексных программ», – пояснял весной вице-премьер Марат Хуснуллин.
Кроме того, КРТ активно используется в качестве механизма по расселению из аварийного жилья. Сообщалось, что за последние два-три года благодаря КРТ было ликвидировано порядка 500 тыс. кв. м аварийного и ветхого жилья с минимальным участием бюджета. В результате 23 тыс. человек в 35 регионах переехали в новые квартиры (см. «НГ» от 20.04.26).
По данным Минстроя, в стране в настоящий момент по проектам КРТ возводится свыше 24 млн кв. м жилья. «Из объема более 200 млн кв. м потенциала мы уже имеем более 24 млн, которые находятся непосредственно в стройке. Это проекты с разрешениями на строительство», – сообщила в конце недели на Международном строительном форуме «100+ TechnoBuild» директор департамента КРТ Минстроя РФ Мария Синичич.
По ее словам, сейчас в стране количество проектов КРТ перешло за 1,5 тыс. КРТ охватывает 81 регион России. По итогам этого года застройщики в РФ могут ввести 5,5 млн кв. м жилья по КРТ, ожидают в Минстрое.
В региональном разрезе по объемам ввода жилья в рамках комплексного развития территорий лидируют Московская и Челябинская области, сообщила Синичич. «Если говорить про Уральский федеральный округ, одна из самых сильных по вводу жилья в рамках КРТ – Тюменская область. Также это непосредственно Екатеринбург и Ханты-Мансийский федеральный округ. Екатеринбург – первый в стране по объему расселяемого аварийного фонда с КРТ», – добавила она.
По данным же руководителя «Единого ресурса застройщиков» Кирилла Холопика, в 2026 году лидером по доле проектов КРТ среди жилья, уже выведенного на рынок, стал Краснодарский край. Здесь 60% нового жилья вводится по КРТ. По словам экспертов, в регионе КРТ используют как способ закрепить за застройщиками обязательства по созданию социальной инфраструктуры. Следом по доле вводимого по КРТ жилья идут Новосибирская область (44%), Московская область (41,5%), Пермский край (34%) и Дагестан (30%). По его словам, КРТ растет быстрее других способов вовлечения земли в стройку.
Проекты КРТ стимулируют рост ввода жилья в регионах, соглашается гендиректор девелопера «Практика» Александр Невмержицкий. «В Пермском крае на сегодняшний день порядка 50 договоров КРТ заключается. У них динамика строительства выросла, по-моему, на 30%. Так что когда муниципалитет или регион начинает работать по механизмам КРТ, у них кратно растет ввод жилья», – подчеркнул он.
По мнению гендиректора «Джи Три Групп» Олега Гулеватого, в настоящее время можно говорить о постепенном перераспределении роста. «Крупнейшие агломерации сохраняют ведущую роль в жилищном строительстве, однако высокая стоимость земли, конкуренция между проектами и нагрузка на существующую инфраструктуру ограничивают дальнейшее расширение предложения. Одновременно в регионах растет запрос на современное жилье, а более доступная стоимость квадратного метра поддерживает спрос», – говорит он.
Механизм КРТ позволяет одновременно решать несколько задач – обновлять устаревшую застройку, создавать жилье, социальные объекты, инженерную и транспортную инфраструктуру. В результате девелопер получает понятный горизонт освоения территории, а муниципалитет – возможность управлять ее развитием комплексно, добавляет эксперт.
Синичич добавила, что в стране сохраняется значительный объем аварийного жилья и кварталов с устаревшими коммуникациями. По ее словам, одна из задач КРТ – активнее вовлекать такие территории в комплексное развитие.
В министерстве ожидают, что к 2030 году будет превышен целевой показатель по строительству в рамках механизма КРТ (10% от общего ввода жилья). По мнению экспертов, объем строительства может оказаться в разы больше. «30–40% можно смело ставить (целевой показатель по объему ввода жилья в рамках КРТ. – «НГ»), и регионы это показывают», – отмечает Александр Невмержицкий. По его словам, КРТ – безальтернативный инструмент развития регионов и городов. «На сегодняшний день механизм КРТ является не просто драйвером развития регионов, городов, муниципалитетов. Я, честно сказать, не вижу альтернативы. Настолько он закрывает все потребности граждан», – считает девелопер. И пока что российское законодательство по КРТ дает максимальную гибкость для застройщиков, поэтому важно не зарегулировать дополнительно механизм, подчеркивает эксперт.
Минстрой также внес на рассмотрение в Госдуму законопроект о продлении действия договоров строительства в рамках КРТ. По словам Синичич, мера позволит с учетом обстоятельств рынка защитить застройщиков и обезопасить регионы от нарушения сроков реализации таких договоров.
Кроме того, ведомство подготовило масштабный пакет поправок, направленных на совершенствование градостроительного и земельного законодательства в части КРТ. «Законопроект, включающий порядка 40 поправок, предусматривает ряд важных изменений. В частности, он дает правообладателю возможность включать в проекты КРТ незастроенные территории, даже если они не смежны с основной площадкой. Также предлагается упрощенный порядок работы с генпланом и правилами землепользования и застройки. Мы надеемся, что с началом работы нового состава Госдумы нам удастся обосновать необходимость этих изменений и добиться их принятия», – заявляла Мария Синичич.
