Андрей Гусейнов
|
| Фото пресс-службы Инго Банка |
– Василий Михайлович, какие основные изменения в условиях семейной ипотеки ожидаются с 1 октября 2026 года? На что заемщикам стоит обратить особое внимание?
– Суть изменений в программе «Семейной ипотеки», как и обсуждалось ранее, лежит в дифференциации. С 1 октября 2026 года ставка и максимальная сумма кредита будут зависеть от двух факторов: количества детей в семье и региона проживания. Помимо этого, вводится ограничение срока субсидирования: льготная ставка будет действовать максимум 15 лет (по старым условиям – до 30 лет). Если кредит оформляется на более длительный срок, после 15 лет ставка вырастет до рыночной – фактически так формируется комбинированная ипотека, сочетающая льготную и рыночную части.
Важно помнить, что изменения касаются только новых договоров, заключенных с 1 октября 2026 года. Если клиент оформил ипотеку до этой даты, то для него действуют старые правила. Изменение программы больше всего повлияют на семьи с одним ребенком. Для них условия станут менее выгодны: в регионах ставка составит 10% (лимит 6 млн руб.), в столичных регионах – 12% (12 млн руб.).
Также разница существенная и для многодетных семей (5 и более детей): в регионах – 2% (10 млн руб.), в столичных регионах – 4% (18 млн руб.).
Но есть важное исключение: если кредит оформляется на строительство частного дома, его завершение или покупку земли для последующего строительства, ставка останется 6% и не будет зависеть от числа детей и региона. То есть власти стимулируют малоэтажное частное строительство.
– Как изменится размер льготной ставки и максимальная сумма кредита в зависимости от количества детей? Какие категории семей смогут рассчитывать на наиболее выгодные условия?
– Ставка и максимальная сумма будет изменяться в зависимости от количества детей, причем столичные регионы и их области имеют отличные условия от других регионов России.
Для столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области) условия по ставке выше на 2 процентных пункта, но сумма выросла для всех семей с двумя и более детьми:
- 5+ детей: 4% годовых, 18 млн руб.;
- 4 ребенка: 6% годовых, 18 млн руб.;
- 3 ребенка: 8% годовых, 18 млн руб.;
- 2 ребенка: 10% годовых, 15 млн руб.;
- 1 ребенок: 12% годовых, 12 млн руб.
Для большинства регионов России (кроме обозначенных четырех столичных):
- 5 детей и более: 2% годовых, 10 млн руб.;
- 4 ребенка: 4% годовых, 10 млн руб.;
- 3 ребенка: 6% годовых, 10 млн руб.
- 2 ребенка: 8% годовых, 8 млн руб.;
- 1 ребенок: 10% годовых, 6 млн руб.
Таким образом, хорошо видно, что наиболее выгодные условия получают многодетные семьи (5+ детей), причем это правило реализовано и в регионах, и в столицах. Для них ставка снижается, а лимиты существенно выше.
– В каких случаях семейную ипотеку можно использовать для покупки вторичного жилья? Какие требования предъявляются к квартире, дому и региону?
– Семейную ипотеку для вторичного жилья использовать возможно, но есть ограничения. С 1 апреля 2025 года программу расширили на вторичное жилье, но с условиями: многоквартирный дом не должен быть признан аварийным, а его возраст не должен превышать 20 лет. Кроме того, в городе должно строиться не более двух новых домов.
Важно и том, что жилье должно быть расположено в границах населенных пунктов, имеющих статус города (за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей). Нельзя покупать жилье у взаимозависимых лиц: родственников, супругов, бизнес-партнеров. Еще одно ограничение – действует условие, что эту же квартиру ранее не покупали по семейной ипотеке другие семьи с ребенком до 6 лет как вторичное жилье.
– Какие ошибки заемщики чаще всего допускают при использовании материнского капитала для первоначального взноса или погашения ипотеки?
– Я бы выделил три типичных ошибки при использовании материнского капитала для ипотеки.
Во-первых, это неправильное оформление. Это встречается чаще всего. Нужно четко зафиксировать выделение долей детям в течение 6 месяцев после снятия обременения (после полной выплаты ипотеки).
Далее – смешение средств: нельзя одновременно использовать маткапитал и другие льготные программы для супругов в одной семье, так как это приведёт к отказу.
И последняя ошибка – нарушение сроков. Если маткапитал идет на погашение, важно соблюсти все этапы: от подачи заявления до выделения долей.
– Какие обязательства возникают у родителей по выделению долей детям после использования маткапитала для покупки жилья? Что важно учесть при последующей продаже такой недвижимости?
– После использования маткапитала родители обязаны выделить детям доли в приобретаемом жилье. Это условие налагает обременение при последующей продаже такой недвижимости. Прежде всего, доли детей должны быть сохранены. То есть нельзя продать долю ребенка без предоставления ему равноценной (или большей) доли в другом жилье. Также важно помнить, что, если сделка затрагивает имущественные права несовершеннолетних, часто требуется согласие органов опеки.
– В каких случаях семья может повторно воспользоваться семейной ипотекой? Что происходит с правом на льготный кредит после погашения предыдущей ипотеки?
– Повторное использование программы возможно. Это право можно реализовать в двух случаях:
- если предыдущая льготная ипотека была оформлена до 23 декабря 2023 года;
- если предыдущая ипотека оформлена после 23 декабря 2023 года, то новый льготный кредит возможен при полном погашении предыдущего и рождении еще одного ребенка. Также при рождении ребенка можно рефинансировать ранее взятую ипотеку.
– По каким причинам банк может отказать в семейной ипотеке даже при формальном соответствии требованиям государственной программы? Какие факторы банк учитывает дополнительно?
– Даже при формальном соответствии госпрограмме банк имеет право отказать. Как известно, кредитная организация оценивает ключевые параметры, отражающие надежность клиента.
К ним относят, например, кредитную историю, уровень дохода и общую долговую нагрузку, отсутствие обременений на залоговое имущество и его ликвидность, а также соответствие сделки требованиям программы.
Поэтому общее правило для заемщика, планирующего взять семейную ипотеку, да и любой кредит: перед подачей заявки детально обсудить все нюансы с менеджером банка. Он учтет конкретную ситуацию и поможет выбрать оптимальное решение.
