Доступность покупки жилья в России снизилась значительно

Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин уверен, что около 65% россиян хотели бы иметь загородную недвижимость. Фото РИА Новости

Жилищная обеспеченность населения в России кратно хуже, чем в северных странах Европы, Канаде или США. Сегодня далеко не у каждого россиянина есть даже своя комната. Износ и аварийность жилья в стране только нарастают. Подъем жилищного строительства мог бы оживить всю российскую экономику. Но по факту события идут в противоположном направлении: доступность покупки жилья в нашей стране радикально снижена. Ипотечное кредитование и ввод жилья сокращены. В Минстрое рассказывают, что две трети россиян очень хотят иметь загородную недвижимость. Правда, ввод загородного жилья в этом году оказался на 23% ниже прошлогодних показателей.

Более половины населения страны (53,5%) проживает в регионах с качеством жилья категории «ниже среднего». При этом доступность покупки нового жилья в среднем по стране снизилась в 1,7 раза. При этом наша страна была переведена в новую категорию: из состояния «жилье доступно» (по международным стандартам доступности) Россия была переведена в состояние «приобретение жилья серьезно осложнено». Нынешняя межрегиональная дифференциация в РФ по качеству и доступности жилья является «следствием особенностей государственной политики в жилищной сфере». Такие выводы сделали экономисты Михаил Минченко и Надежда Ноздрина из Института народнохозяйственного прогнозирования РАН.

Для оценки доступности покупки нового жилья они использовали классический коэффициент доступности жилья (Housing Affordability, HA). Он представляет собой число лет, за которые среднестатистическая семья из трех человек может накопить на покупку квартиры площадью 54 кв. м по среднерыночной цене при полном отсутствии в течение этого периода каких-либо других затрат.

Если классический коэффициент доступности (HA) жилья лежит в интервале от четырех до пяти лет, то покупка нового жилья в такой стране по международным стандартам считается «серьезно осложненной». Покупка жилья считается доступной, если классический коэффициент доступности (HA) остается ниже трех лет. Именно такой уровень доступности (HA ниже трех лет) для покупки нового жилья сохранялся в нашей стране с 2012 по 2019 год. Но после 2019 года показатель доступности покупки нового жилья постоянно ухудшался, и сейчас он находится в среднем по стране выше четырех лет. Такой перевод России в статус страны, где покупка нового жилья «серьезно осложнена», был обеспечен ограничениями ипотечного кредитования, сокращением строительства и поддержанием высоких цен квадратного метра новостроек.

Подобное подавление жилищного строительства происходит на фоне низкой жилищной обеспеченности и невысокого среднего качества жилья. Так, к началу нынешнего года около 17% всей жилой площади в стране не имело канализации, 12% – не имело водопровода, 21% – горячего водоснабжения, а 24% – ни душа, ни ванны.

В среднем на каждого жителя РФ приходится 30,4 кв. м общей площади жилых помещений – от максимума 39,3 кв. м в Псковской области до 16 кв. м в Ингушетии. Для сравнения: в Канаде на каждого жителя приходится около 57–60 кв. м жилья, а в Норвегии, по разным подсчетам, жилищная обеспеченность составляет от 58 до 74 кв. м на человека.

Кроме низкой жилищной обеспеченности для РФ характерна высокая доля аварийного жилья. Так, в Якутии или Ямало-Ненецком автономном округе (АО) аварийной признано почти 10% общей площади жилищного фонда. В Сахалинской области аварийными признано около 7% жилого фонда, в Магаданской области – более 6%. В Карелии доля аварийного жилья превышает 8%, а в Архангельской области (без учета АО) – 6,6%.

По данным Фонда развития территорий, с 2019 года в России более чем из 15 млн кв. м «непригодного жилфонда» переехало свыше 900 тыс. человек. В течение отдельно взятого 2025 года смогли улучшить свои жилищные условия более 93 тыс. россиян; было расселено около 1,7 млн кв. м аварийного жилья (см. «НГ» от 05.04.26). Несмотря на усилия властей по обновлению жилищного фонда, проблема наличия аварийного, а также ветхого жилья остается нерешенной, констатируют эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Олег Солнцев и Ольга Михеева. 

Коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынках жилья в среднем по РФ, количество лет (по данным на конец периода).  Источник: Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН

Еще более серьезной выглядит проблема массового выхода за пределы нормативных сроков эксплуатации жилья в РФ в ближайшие десятилетия. Нынешние механизмы коммерческого строительства не могут остановить волну роста доли аварийного и ветхого жилья. За последние годы правительству удалось лишь слегка затормозить нарастание доли аварийного жилья, в том числе благодаря реновации. В крупнейших региональных агломерациях, таких как Казань, Волгоград, Саратов или Красноярск, потребуется заменить от 6 до 8% всего жилого фонда (см. «НГ» от 19.09.23). После 2025 года начинается стремительное увеличение ежегодного объема выбытия жилья, что связано с тем, что дома, возводимые в первый и второй периоды индустриального домостроения, начнут достигать условного срока предельной эксплуатации, отмечается в исследованиях ИНП РАН. Речь идет о так называемых хрущевках, которые массово строились в 1956–1963 годах, а также о тех девяти- и двенадцатиэтажках, которые возводились в 1963–1969 годах. К 2040 году эти многоэтажки достигнут предельного срока эксплуатации и потребуют обновления (капитального ремонта), а часть домов и вовсе необходимо будет выводить из эксплуатации и строить новые. Накопленный объем устаревающего жилья в России к 2040 году может превысить 270 млн кв. м, говорится в прогнозе ИНП РАН.

Около 65% населения РФ хотели бы иметь загородную недвижимость, объявил 22 октября замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. По его словам, эти подсчеты сделаны совместно с госкорпорацией «Дом.РФ». Чиновник Минстроя объяснил, что с учетом развития транспортной инфраструктуры, скоростных магистралей загородная недвижимость в РФ становится более доступной с точки зрения логистики и качества жизни.

За восемь месяцев текущего года ввод индивидуальных жилых домов упал на 23% по сравнению с тем же периодом прошлого года, сообщили аналитики госкомпании «Дом.РФ».