Анастасия Башкатова
Спрос на квартиры пытаются подстегнуть в том числе психологическими методами. Фото PhotoXPress.ru
До тех пор пока застройщики не перестанут формировать у потенциальных покупателей повышенные инфляционные ожидания по поводу цен на недвижимость, не без выгоды для себя подталкивая некоторые семьи к ажиотажу, Центробанк (ЦБ) не получит веского повода значительно снизить ключевую ставку, влияющую на доступность рыночной ипотеки. С таким видением ситуации в жилищной отрасли выступили аналитики сферы недвижимости, отчасти удивив представителей профильного бизнеса, в свою очередь, утверждающих, что рост цен на квартиры – это скорее следствие более масштабного инфляционного процесса, а не его первопричина.
Решение Центробанка (ЦБ) во второй раз сохранить ключевую ставку на повышенном уровне – 14% годовых – расстроило рынок недвижимости, который надеется на возврат более дешевой ипотеки.
«Однако причины нежелания регулятора смягчать свою политику, помимо прочего, кроются также в поведении самого рынка жилья», – объявил в своем обзоре под названием «Рынок недвижимости мешает снижению ключевой ставки», вышедшем 26 октября, аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN).
«Настойчивые пугалки о неизбежном подорожании квартир подстегивают спрос и цены, разогревая инфляционные ожидания населения, и тем самым лишь укрепляют ЦБ в намерении держать ставку высокой», – предупредили авторы обзора.
Изучив недавние заявления главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, аналитический центр IRN так описал тенденции на рынке: когда люди верят в скорый рост цен, они начинают действовать активнее – совершать крупные покупки, чтобы успеть «спасти» деньги. Это подстегивает потребительский спрос, а он разгоняет инфляцию.
«Замкнутый круг: чтобы снизить ставку, нужна низкая инфляция, но для низкой инфляции нужны низкие инфляционные ожидания, а они, вопреки усилиям ЦБ, продолжают расти. И растут они не только в отношении цен на еду и товары повседневного спроса, но и в отношении стоимости жилья», – пояснили аналитики.
Ссылаясь на свои онлайн-опросы (до 1 тыс. респондентов), эксперты IRN сообщили, что доля тех, кто верит в рост цен на жилье в ближайшие три месяца, выросла с 31% летом этого года почти до 47% осенью. Причем около 13% опрошенных ждут не просто роста цен, а существенного (более чем на 5%), хотя еще три месяца назад в такой рост верили лишь 8% респондентов.
На снижение стоимости жилья сейчас надеются 27% опрошенных, летом таких оптимистов было больше: около 43%. Еще примерно четверть респондентов занимают выжидательную позицию, полагая, что цены застынут на текущих отметках.
По уточнению авторов обзора, ни на одном потребительском рынке его профессиональные участники не внушают так настойчиво покупателю идею неизбежного подорожания своего товара, как в сфере недвижимости.
«Продавцы продуктов питания или бензина если и повышают цены, то стараются делать это тихо, маскируя рост маркетинговыми приемами. А риелторы и застройщики сделали тезис о неизбежном подорожании жилья практически навязчивой идеей и основным аргументом для покупки, раздувая инфляционные ожидания», – считают в IRN.
Более того, завышенные инфляционные ожидания на рынке недвижимости иногда формируются, по словам специалистов IRN, обманом: «Цены на новостройки постоянно растут – такие данные льются из всех без исключения источников… Но в реальности здесь немало лукавства. Нередко растет только средняя цена новостроек, потому что еще несколько лет назад продавалось немало бюджетных домов эконом- и комфорт-класса, а теперь это в основном дорогой бизнес- и премиум-класс».
|
|
Результаты опроса «Что будет с ценами на жилье?», в % от всех респондентов. Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» |
Отсюда и разница в ценах. На практике же бывает, что люди, купившие квартиру в новостройке, не могут ее перепродать даже за вложенные деньги.
«Рынок недвижимости ждет снижения ключевой ставки больше многих, но своими же действиями – искусственным разогревом инфляционных ожиданий и постоянными страшилками о подорожании жилья – сам же блокирует это снижение», – сделал вывод руководитель IRN Олег Репченко.
Но у профильного бизнеса возникли сомнения в корректности умозаключений с такими причинно-следственными связями.
«Рынок недвижимости сам по себе не является инфляционным фактором. Рост цен на квартиры чаще всего становится следствием инфляционных процессов, а не их первопричиной. Влияют подорожание стройматериалов, труда рабочих, логистики и обслуживания. Растет себестоимость строительства – это подтягивает вверх цены на первичном рынке», – сказала «НГ» руководитель департамента «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.
Конечно, инфополе в сфере недвижимости неоднородно, но, по словам Чегодаевой, в последнее время заметно, что цены на первичном рынке как раз почти перестали расти, впали в стагнацию.
«НГ» предложила опрошенным специалистам оценить, кто в большей степени способствует сохранению высоких ставок: население с его инфляционными ожиданиями, отрасль с ее страшилками, ЦБ с его непримиримой антиинфляционной борьбой или правительство, которое то внедряет максимально широкие льготные ипотечные программы, то затем их сворачивает.
«Именно деятельность властей, прежде всего Центробанка, ведет к увеличению ставок по кредитам, включая ипотеку и проектное финансирование. Коммерческие банки не могут работать в убыток и устанавливают стоимость займов в соответствии с ключевой ставкой. Также финансовые организации ориентируются на структуру федерального бюджета и на меры поддержки экономики, которые предлагает правительство», – перечислил коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.
Влияние девелоперов и клиентов первичного рынка на динамику ставок жилищного кредитования относительно несущественно, считает он.
Высокие ставки по кредитам сохранятся, даже если рынок недвижимости перестанет говорить о росте цен на жилье, полагает коммерческий директор компании Regions Development Лилия Арцибашева. По ее словам, безусловно, вклад в общую инфляцию вносят и новостройки, и работавшие до недавнего времени массовые программы льготной ипотеки, но они не были драйверами этих процессов.
Сейчас рост цен на новостройки, в частности, в Москве замедляется, программа массовой льготной ипотеки закрыта, а семейной – сильно урезана, но инфляция все равно высокая, и ЦБ вынужден сохранять жесткую политику, сказала Арцибашева.
Если же попытаться «взвесить» вклад каждой из сторон в ту ситуацию, которую мы наблюдаем (в сохранение повышенных рыночных ставок по ипотеке), то, по мнению гендиректора компании Umbrella Consulting Group Кирилла Агапова, распределение выглядит следующим образом: на побочные эффекты от мер правительства приходится около 35% влияния, на меры Центробанка – 30%, на строительную отрасль и рынок недвижимости с их риторикой – 20%, на население с его опасениями – 15%. Это не точный эконометрический расчет, а экспертная оценка относительного влияния.
Разорвать этот круг можно только комплексно, но, что примечательно, эксперт согласился в том числе с критикой в адрес чересчур панических прогнозистов.
Надо сделать льготную ипотеку адресной, не разгонять спрос без расширения предложения и сократить тиражирование прогнозов стремительного роста цен, перечислил Агапов необходимые для оздоровления рынка меры. Тогда, по его словам, и у ЦБ появится больше оснований для устойчивого снижения ставок, и жилье станет доступнее.
