Сергей Скляров Столичные власти не видят причин для беспокойства из-за отказа отдельных строительных компаний от новых проектов в Москве. Вчера первый заместитель мэра Юрий Росляк заявил, что это – проблемы отдельных инвесторов, которые не повлияют на масштабы сдачи жилья и не нанесут вреда экономике города. Между тем эксперты не разделяют подобного оптимизма. Они предупреждают, что строительную отрасль города ожидает стагнация и невыполнение планов по сдаче жилья. При этом имеется расхождение во мнении, гражданам стоит готовиться к обвалу цен на рынке жилья или к обычной стагнации.
«Это проблемы отдельных инвесторов, сейчас им невыгодно строить – их не устроила стоимость ресурсов. Это коммерческое жилье, и на строительстве социального жилья эта проблема никак не скажется», – заявил Юрий Росляк в ответ на вопрос корреспондента «НГ» о возможных негативных последствиях для экономики и социальной сферы города решений отдельных строительных компаний заморозить новые инвестиционные проекты.
Поразивший российскую финансовую систему кризис больно ударил по строительным компаниям, бизнес которых строится на кредитах. Отдельные компании, в частности Mirax group, заявили о cворачивании инвестиционных проектов. Эксперты считают, что отрасль, на благополучии которой во многом строится экономика Москвы, столкнется со стагнацией и примеру Mirax group вынуждены будут последовать другие компании.
В то же время Юрий Росляк уверен, что негативные процессы затронули лишь отдельные строительные компании и они не окажут явного влияния на экономику города. «Более того, я уверен, что в течение месяца-двух эти люди сумеют решить свои проблемы, найдут другой источник «длинных денег» и возобновят работу над проектами», – заявил первый вице-мэр. По его расчетам, экономике Москвы финансовый кризис не страшен, он затронет ее менее других регионов, так как в столице наиболее стабильная и устойчивая экономическая система. Это позволит городу и дальше выполнять все социальные программы. Свое мнение Росляк обосновал тем, что бюджет Москвы изначально закладывается с дефицитом, но уже по результатам первого полугодия появился профицит в 600 млрд. руб. Профицит позволил городу отказаться до конца года от займов и продолжить реализацию адресных программ, в том числе и социальных.
Между тем эксперты полагают, что строительная отрасль погружается в стагнацию и вслед за Mirax group сократят объемы строительства жилья и коммерческой недвижимости и другие компании.
Начальник финуправления банка «Москва-Сити» Александр Смирнов считает вполне вероятным сценарий, при котором из-за дефицита ликвидности и оборотных средств инвесторы побегут сдавать свои инвестиционные квартиры и земельные участки, при этом возможно сдутие ценовых пузырей на рынке недвижимости, которое создаст проблемы для столичных банков, если возможное снижение стоимости жилья превысит ставки залогового дисконта по выданным ипотечным кредитам. Такой сценарий усугубит проблемы строительных компаний, которым вследствие падения продаж будет сложно обслуживать уже выданные по высоким ставкам кредиты. В результате падения объемов строительства последует сокращение производства стройматериалов и по цепочке – общеэкономический спад.
Впрочем, есть и другие варианты развития событий, при которых не будет ценового обвала на рынке жилья, но тем не менее отрасли и горожанам не удастся избежать серьезных проблем. «Скверная ситуация на фондовом рынке в первую очередь отражается на ипотечных банковских программах для потребителей», – отмечает руководитель информационно-аналитического портала недвижимости Rway Александр Крапин. По его словам, поскольку значительная часть сделок с недвижимостью происходит по ипотеке, то заморозка на какой-то период ипотечных программ может привести к снижению спроса.
Неблагоприятны и перспективы выполнения планов по вводу жилья. «Месяц назад власти заявляли, что выполнено менее 30% годового плана ввода жилья, и хотя традиционно в последний квартал темпы возрастают, при текущей ситуации годовой план не будет выполнен», – прогнозирует Крапин. По его мнению, сокращение ввода жилья уменьшит его предложение на рынке и, возможно, создаст дефицит, что станет противовесом тенденциям по его удешевлению. «В последнее время жилье в Москве покупалось в основном для решения жилищных программ, а инвестиционного рынка нет и не будет, так как сейчас инвесторы придерживают свои ресурсы до того момента, пока не поймут ситуацию на финансовых рынках. – считает аналитик. – Поэтому, если не будет паники, которую пока нельзя прогнозировать, то цены и рынок будут просто стагнировать».
Эта стагнация, предполагает Крапин, будет более серьезной, чем в 2004 и 2006 годах, но сильного падения цен не произойдет. «Для того чтобы владельцы жилья смогли перевести свою недвижимость в «кэш» – должны быть покупатели, но если их нет и не предвидится, то и снижения цен нет», – отметил аналитик, пояснив, что для ситуации, при которой произошло бы резкое снижение цен – примерно на 20%, – нужно, например, чтобы произошел резкий выброс инвестиционных квартир на рынок, которых за последние пять лет интенсивного роста цен в Москве было приобретено всего 120–150 тыс. При этом текущее недельное предложение квартир – примерно 13–14 тыс. – находится на невысоком уровне и не свидетельствует, что инвесторы готовы расставаться с квартирами. По мнению Крапина, несмотря на проблемы с кредитованием, крупные застройщики продолжат достраивать уже возводимые объекты, но приостановят до лучших времен будущие стройки. При этом он затруднился оценить масштабы грядущего сокращения строительства.
Крапин считает, что в связи с тем, что доходы городского бюджета имеют разнообразные источники, снижение объемов строительства вряд ли серьезно отразится на возможностях городского бюджета и планах столичного правительства по модернизации инфраструктуры. «Хотя при комплексном освоении территорий проблемы с детсадами, школами и другими объектами, как правило, ложатся на плечи застройщиков, проблемы транспорта решает город, – говорит аналитик. – Сейчас реальных крупных дорожных проектов практически нет, но так как город задыхается от нехватки инфраструктуры, то предполагаемые стройки вроде четвертого транспортного кольца отменены не будут».
