В спорах о купле-продаже земли опасны крайности

ПО ИРОНИИ судьбы двадцатый век Россия завершает с той же проблемой, с какой его и начинала: с вопроса о земле. Правда, сто лет реформ (столыпинских, ленинско-сталинских и горбачевско-ельцинских) в этом деле многое прояснили как на положительном, так и на негативном опыте. По сути, жизнь расставила все точки над "i". И теперь появилась реальная возможность решить эту проблему самым оптимальным образом, руководствуясь элементарным здравым смыслом. Конечно, если все дело не испортит очередное самоуправство сильных мира сего, спровоцированное требованиями представителей политических крайностей.

Почему "если"? Да потому, что на сегодня есть множество точек зрения по земельному вопросу, особенно по проблеме ее свободной купли-продажи: от наивно-утопических до откровенно демагогических, от узкомеркантильных до спесиво-безответственных (у нас земли - хоть обожрись). Есть и люди, научившиеся очень убедительно ссылаться на опыт российской истории, на практику других стран, ловко тасуя при этом цифры и факты.

На мой взгляд, наиболее разумный вариант правовых основ земельных отношений в концентрированном виде изложен в проекте Земельного кодекса РФ, разработанном Государственной Думой прошлого (1995-1999 гг.) созыва и прошедшем изнурительную процедуру согласований с Советом Федерации и президентом. В соответствии с этим документом вся наша огромная земля-матушка как бы поделена на три основные категории: для личного пользования граждан, для нужд государства и общества, для создания продовольственной базы страны.

Так вот, что касается земель личного пользования - садовых, дачных, приусадебных, огородных, гаражных участков, то их собственники (численность которых достигла 44 млн. человек) могут совершать с ними любые сделки, предусмотренные гражданским законодательством. То есть они могут без всяких ограничений передавать участки по наследству, дарить, обменивать, продавать, закладывать и т.д.

Иное отношение в Кодексе к таким землям, как земли заповедников, заказников, курортов, национальных парков, лесного и водного фондов, общего пользования в поселениях, а также для нужд обороны и науки. Они не подлежат передаче в частную собственность и, стало быть, полностью исключены из оборота. Судя по всему, такая позиция законодателей вполне соответствует настроениям общества..

Наконец, о правовом статусе земель сельскохозяйственного назначения. По мнению законодателей, создавших Земельный кодекс, эти угодья могут находиться в частной собственности, но оборот их должен быть ограничен в интересах народа России, прежде всего в интересах его продовольственной безопасности.

В ходе нынешних реформ почти 12 млн. сельских жителей бесплатно получили в частную собственность земельные доли общей площадью 135 млн. га. Еще 13 млн. га было передано крестьянским (фермерским) хозяйствам. В результате у крестьян появилась возможность быть полностью самостоятельными на своей земле, самим определять, что, сколько и когда сеять и выращивать, по своему желанию выбирать организационно-правовую форму хозяйствования.

В этой связи очень хорошо, что Кодекс разрешает собственнику земельной доли получить ее в натуре для организации крестьянского (фермерского) хозяйства или присоединения к такому хозяйству. Этой возможностью воспользовалось примерно 700 тыс. граждан. 49 тыс. граждан использовали свои доли для создания или расширения личного подсобного хозяйства. А 8,3 млн. граждан, оставаясь собственниками земельных долей, сдали их в аренду. Порядок этих операций четко зафиксирован в проекте Кодекса.

Не запрещает Кодекс и отчуждать земельную долю путем внесения ее в уставный (паевой) капитал, заключения договора ренты либо договора о пожизненном содержании с иждивением. В этом случае собственником земли становится юридическое лицо. В добавление к этому документом разрешается оборот земельных долей (продажа, дарение и т.д.) между членами сельскохозяйственной организации.

Сельскохозяйственная организация или фермер могут также часть своих земель сдавать в аренду, осуществлять обмен земельных участков, вносить их в уставный (паевой) капитал в целях кооперации с предприятиями переработки и обслуживания. Предусмотрен механизм отчуждения земель для государственных и муниципальных нужд в порядке выкупа по рыночной цене.

Фактически из десятка известных операций с землей, находящейся в частной собственности, проектом Кодекса запрещены всего три - продажа, дарение и залог. И сделано это по следующим причинам.

Прежде всего в настоящее время сельские труженики, зарплата которых составляет около 400 руб. в месяц, в отличие от сладкоголосых "асфальтовых фермеров" не могут быть даже потенциальными покупателями земли. Хотя, как показали аукционы в Саратовской области, стоимость гектара пашни составляет всего 240 руб. Не в состоянии покупать земли в массовом порядке также сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства, которые из-за диспаритета цен не имеют средств даже на приобретение удобрений, техники, горюче-смазочных материалов, необходимых для обработки имеющихся у них площадей.

Сегодняшняя реальность такова. При низкой цене на землю создаются предпосылки для формирования крупных землевладельцев из числа горожан. Крестьяне останутся наемными работниками.

Нет пока и объективных экономических оснований для введения залога земли. За ипотеку крестьянского хозяйства площадью 50 га (средний размер крестьянского фермерского хозяйства) банки дадут кредит до 70% от рыночной стоимости земли, или менее 8,5 тыс. руб. А вот вернуть такой мизерный кредит и проценты по нему из-за убыточности сельского хозяйства очень проблематично.

Именно поэтому мы считаем, что в переходный период важно с помощью закона сохранить землю у тех, кто ее обрабатывает.

Как депутат-аграрий, принимавший активное участие в работе над проектом Земельного кодекса, я глубоко убежден в том, что сегодня этот документ представляет собой именно тот вариант компромисса, который может удовлетворить потребности подавляющего большинства общества. Путь к этому варианту компромисса был весьма тернистым. Достаточно сказать, что только концепция проекта рассматривалась в первом чтении пять раз и была принята лишь в 1995 году. Документ трижды направлялся на заключение субъектам Российской Федерации, которые внесли в него более 2,4 тыс. поправок. Дважды Кодекс отклонял, а затем (после согласительных процедур) одобрял Совет Федерации. Два раза документ возвращал Думе президент Борис Ельцин.

Каждое принципиальное положение обсуждалось на парламентских слушаниях, научных конференциях, в согласительных комиссиях и депутатских объединениях. Был проведен по Кодексу пока единственный в истории России "круглый стол" у президента РФ.

Из текста Кодекса по настоянию бывшего президента РФ были исключены слова "право собственности без права продажи", так как данная норма запрещает рассматривать возможность введения оборота сельскохозяйственных земель даже под контролем государства. Мы пошли на такой компромисс, так как считаем, что по мере улучшения ситуации в экономике можно будет принять специальный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Естественно, при условии сохранения целевого назначения угодий и гарантии от попадания их в руки безответственных владельцев. В этом законе мы намереваемся прописать также положение о том, что иностранцам земля предоставляется только на правах аренды.

У читателя может возникнуть вопрос: почему же тогда Государственная Дума третьего созыва так и не решилась до сих пор рассмотреть Кодекс? Рассмотрение Кодекса должно было состояться на пленарном заседании еще 15 марта. Но по предложению представителя президента РФ в Государственной Думе это было перенесено на более поздний срок.

Рабочие консультации, которые мы провели с правительством РФ и администрацией президента РФ, показывают, что настаивать сегодня на введении свободной купли-продажи сельскохозяйственных угодий руководство страны, видимо, не будет. Поэтому есть шанс принять подготовленный вариант Кодекса и после этого очень взвешенно начать разработку проекта федерального закона "О государственном регулировании и особенностях ограниченного оборота сельскохозяйственных земель".

Правда, в противовес проекту Кодекса, о котором идет речь, группа депутатов из думской фракции "Союз правых сил" внесла на рассмотрение палаты свой вариант документа, допускающий, по сути, бесконтрольный оборот сельскохозяйственных угодий. Естественно, это преподносится как стремление демократически настроенной части общества "повысить уровень гарантий прав частных собственников" в интересах появления эффективного хозяина земли и притока капитала в сельское хозяйство. Но мы-то знаем по опыту минувшего десятилетия цену таким песнопениям.