Сергей Коновалов
Фото агентства городских новостей "Москва"
Российская строительная отрасль находится на перепутье. Ее нынешние экономические показатели свидетельствуют о неуклонном и все более значительном сползании в кризис. Государство шлет строителям противоречивые сигналы. С одной стороны, принимает Стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года со 150-триллионным бюджетом и очень правильными посылами. С другой – не прочь прямо сейчас свести к минимуму шансы застройщиков нормализовать положение дел, выступая против льготных ипотечных инструментов. Если правительство не хочет многократного усиления негативных тенденций в экономике, к которым приведет обвал в строительной сфере, а заботится об экономическом восстановлении и росте, равно как и о реальном обеспечении граждан доступным жильем, – у него нет другого выбора, кроме как поддержать отрасль.
Фундамент экономики поколебался
Строительство традиционно является одной из ключевых отраслей для российской экономики. Прямой вклад сектора жилищного строительства в ВВП оценивается в 1,7%, а с учетом межотраслевых связей – в 3-4 раза выше. В этой сфере занято 6,5 млн человек – 6,6% от общей численности занятых. При этом каждое такое рабочее место обеспечивает от 4 до 14 рабочих мест в других отраслях.
В нынешних условиях это едва ли не единственный локомотив российской экономики, способный «разогнать» остальные отрасли и вытащить страну из надвигающейся депрессии. Между тем сейчас в этой сфере звучат очень много тревожных звонков. Один из них – замедление продаж жилья в новостройках с начала года, несмотря на действие госпрограмм поддержки ипотечного кредитования. По данным ДОМ.РФ, на ноябрь 2022 года продано 35% строящегося жилья. Для сравнения, на ноябрь 2021 года – 41%, на ноябрь 2020 года – 46%. Падение наблюдается и в абсолютных значениях: на начало ноября 2022 года было продано 34,9 млн кв. м строящегося жилья, в то время как на начало ноября 2021 года – 40,3 млн кв. м, на начало ноября 2020 года – 45,1 млн кв. м. По итогам сентября-октября 2022 года застройщики отмечают спад продаж жилья в новостройках на десятки процентов, в связи с чем старт новых проектов откладывается.
Вслед за сокращением продаж начала «тормозить» промышленность стройматериалов. В октябре этого года погрузка цемента на сети ОАО «РЖД» упала на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По итогам года падение может составить до 20%. Темпы роста производства других стройматериалов неуклонно снижаются. За 3 квартала 2022 года в 2-3 раза по сравнению с первым полугодием снизились темпы добычи и производства товарного бетона, песка, силикатного кирпича.
Негативные тенденции в отрасли не только ограничат миллионам граждан возможность улучшить свои жилищные условия, – они будут препятствовать восстановлению экономики страны в целом, способствуя сокращению рабочих мест и снижению доходов населения, занятого в строительстве и сопутствующих отраслях.
Время умных покупателей
Потенциальные покупатели нового жилья напуганы текущими событиями и не спешат приобретать квартиры. Застройщики фиксируют обвал спроса и вынуждены снижать цены. Но для умного покупателя появляется короткое, но уникальное окно возможностей неплохо сэкономить на покупке жилья.
В 2023 году не исключена высокая инфляция, в частности, ЦБ в кризисном сценарии ожидает ее роста до 13-16% – еще выше, чем в этом кризисном году. Это грозит еще больше обесценить накопления россиян. Те, кто сумел накопить несколько миллионов рублей, могут потерять значительную часть средств. Традиционные инструменты сохранения капитала (депозиты, ценные бумаги) не смогут покрыть темпы инфляции. Лучшим вариантом для сохранения семейного бюджета для этого варианта событий является покупка квартиры в новостройке.
Предложение на рынке недвижимости сейчас явно превышает спрос, что приводит к снижению цен – как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке жилья. При этом девелоперы стремятся быстрее завершить ранее начатые проекты, а новые пока не запускают.
Риск потерять деньги, если новостройка не будет достроена – равен нулю. Эпоха обманутых дольщиков ушла в прошлое: государство просто не допустит ненадежного застройщика к строительству жилья. Для этого используется механизм проектного финансирования: банк очень тщательно проверяет застройщика перед тем, как дать ему деньги на строительство. Сомнительные застройщики просто не получат финансирование и не смогут начать стройку. А значит, не смогут продавать квартиры или привлекать инвестиции.
Застройщики, банки, государство – все работают на то, чтобы квартиры строились и продавались. Потому что строительная отрасль для экономики государства – как спасательный круг для утопающего. Показательно, что в начале ноября была утверждена Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. На ее реализацию предусмотрены колоссальные деньги – 150 трлн руб. Причем большая часть планируемых затрат придется на частные средства, а не на бюджетные расходы.
На фоне остальных просевших отраслей экономики строительство по-прежнему сохраняет поразительную устойчивость. Меры господдержки застройщиков гарантируют, что цены на жилье будут расти. При этом конец 2022 – начало 2023 годов выглядит наиболее благоприятным для покупки жилья временем. Застройщики фиксируют резкий обвал спроса на новостройки в регионах (от 30 до 70%). В то же время в России наконец-то появилась дешевая ипотека: средневзвешенная ставка на рынке первичной ипотеки снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 года. Чтобы подстегнуть интерес испуганных покупателей, застройщики начинают снижать цены: в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге за последнюю неделю октября стоимость квадратного метра снизилась на 3,4%, 5,8%, 4,9% соответственно. В ближайшее время не исключено еще более внушительное снижение.
Инвестиции в новостройки на данный момент выглядят наилучшим способом сохранить и преумножить накопления. Умный покупатель сейчас может за те же деньги приобрести квартиру большей площади или с лучшими характеристиками (район, близость к метро, этаж, класс жилья, наличие ремонта), чем еще в начале года. Но такая ситуация, видимо, продлится всего несколько месяцев.
Доступная ипотека = льготная ипотека
Плюсы сложившейся ситуации на этом заканчиваются. Далее – сплошные минусы. И главный из них – неопределенность ситуации с таким ключевым для отрасли и граждан инструментом, как ипотека.
Ипотечное кредитование является основным рыночным способом улучшения жилищных условий. Ежегодно около 50% всех сделок с жильем оформляется с привлечением кредитных средств. В 2020-2021 годах в условиях низких ставок по рыночным кредитам и реализации программы льготной ипотеки эта доля достигала 75-80% на первичном рынке. Ежегодно с помощью ипотеки более 1,3-1,8 млн семей приобретают жилье. При этом вызовом является недоступность ипотеки для 50% населения при значении рыночной ставки по ипотеке на уровне 9-10% и отсутствие роста реальных доходов населения как основы для формирования долгосрочного стабильного спроса на жилье.
Между тем предложения ЦБ РФ, предполагающие отказ от широко действующих программ льготной ипотеки, субсидируемой государством, и принятие мер против «ипотеки от застройщиков» по околонулевой ставке приведут к резкому сокращению строительства массового жилья. Чтобы не похоронить строительный бизнес, государство обязано поддержать доступную ипотеку.
Ситуация в жилищном строительстве принципиальным образом зависит от доступности ипотечных кредитов. На фоне многолетней стагнации реальных доходов граждан (по итогам 2021 года они сократились на 5,7% к уровню 2013 года, а в 2022 году сокращение продолжилось), доступная ипотека является ключевым фактором спроса на жилье. По данным ДОМ.РФ, до 70% жилья на первичном рынке покупается при помощи льготной ипотеки.
Даже в текущих условиях, когда значительная доля кредитов выдается по субсидированным ставкам, заемщикам все сложнее принимать на себя обязательства. Так, средневзвешенный срок по ипотечным кредитам по итогам сентября 2022 года достиг рекордного уровня в 281,3 месяца (23,5 года). Для сравнения, еще в конце 2018 года он был на 7 лет меньше (16,5 лет).
Посредством увеличения срока займа заемщики стремятся снизить размер ежемесячного платежа, даже несмотря на принятие на себя большей нагрузки в виде общей «переплаты» по кредиту. При повышении средневзвешенного уровня процентной ставки по ипотеке до текущего уровня ставок на вторичном рынке размер ежемесячного платежа значительно увеличится, а его среднее значение по стране составит более 50% от уровня среднемесячной заработной платы. При этом многие заемщики – представители наиболее активной части населения в возрасте 40-50 лет – уже сейчас не в состоянии брать ипотечные кредиты вследствие того, что их возраст не позволяет банкам кредитовать их на 20-30 лет.
В свою очередь, «ипотека от застройщиков» является механизмом, позволяющим застройщикам обеспечить снижение размера ежемесячного платежа по кредиту для заемщика, в том числе за счет собственной прибыли. Этот инструмент направлен на расширение числа граждан, имеющих возможность взять ипотечный кредит. Претензии ЦБ к нему выглядят сомнительно.
Отказ от льготной ипотеки и сокращение возможностей субсидирования процентной ставки со стороны застройщиков резко ограничит доступность жилья. Результатом станет обвал не только рынка ипотечного кредитования, но и сектора строительства, что будет иметь четко выраженные негативные последствия как для занятости населения, так и для экономики в целом.
Если государство действительно ставит своей целью увеличение темпов жилищного строительства, необходимо не сокращение, а дальнейшее развитие доступности ипотечных механизмов. В таком случае действие программы льготной ипотеки вполне можно было бы продлить минимум до конца 2025 года, одновременно существенно изменив ряд параметров ее программ, что необходимо с учетом сокращения доходов населения и сохраняющейся региональной дифференциации.
К примеру, ставки по льготной ипотеке с господдержкой можно снизить с 7% до 4-5% годовых, увеличив максимальный размер кредита с 6 до 10 млн руб. для регионов за пределами Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При этом ставку по регионам можно было бы сделать дифференцированной: для удаленных территорий и мест с низким уровнем жизни она должна быть установлена на уровне ниже базового по стране. Ставки по семейной ипотеке тоже можно и нужно снижать – с 5% до 3-4%, параллельно изменив ограничения на сроки рождения детей: сейчас получить кредит можно при наличии ребенка, родившегося в 2018-2022 годах – вполне можно расширить диапазон до 2012-2023 годов.
Что будет, если стройка рухнет?
Предыдущие экономические неурядицы в стране уже не раз показывали, что провалы в секторе жилищного строительства носят долгосрочный характер. И допустив в нем кризис, есть риск получить новый затяжной и комплексный экономический кризис, который приведет к невыполнению определенных президентом РФ национальных целей и существенному сокращению экономики, учитывая высокий мультипликативный эффект отрасли.
Банкротство застройщиков, неуверенность строительного бизнеса и потенциальных покупателей и инвесторов в перспективах рынка в целом с учетом долгосрочности проектов приведет к затяжному характеру проблем во всей отрасли. Достаточно вспомнить кризис 2008 года, который привел к падению объемов ввода жилья на 6,6% в следующем году и восстановлению объемов строительства лишь к 2012 году. Падение объемов ввода жилья на 6% в 2016 году продолжилось еще два года, и в 2018 году вводилось уже на 11,3% жилья меньше, чем в 2015-м. А восстановление рынка продолжалось до 2021 года. Если допустить провал сейчас – выбираться из него снова придется не менее 3-5 лет.
При этом предыдущие кризисы на строительном рынке не позволили выполнить изначально ставившуюся в нацпроектах цель по обеспечению ввода жилья на уровне 120 млн кв. м в год к 2024 году и переносу данной цели на 2030 год. С учетом формирующихся на жилищном рынке рисков долгосрочной рецессии существует опасность не достигнуть поставленных целей в перспективе ближайших нескольких лет.
Уже сейчас кризис подтолкнул 40% компаний заморозить строительство жилья по всей России на неопределенное время. Пауза в строительстве на 18-24 месяца приведет к просадке большой части экономики.
Застройщикам нужен глоток воздуха
Вызовы 2022 года требуют новых подходов к решению задач в сфере жилищного строительства. Отрасли требуется «глоток воздуха» для обеспечения нового ритма строительству в соответствии со Стратегией-2030. Последние годы отрасль была задавлена введением механизма проектного финансирования, ситуацией с COVID-2019, событиями 2022 года. Сейчас ей требуется господдержка, нацеленная на формирование эффективных экономических инструментов, механизмов финансирования, изменения отношений между банками и застройщиками. Необходимо разбюрократизировать отрасль, снизить административное давление, обеспечить финансовые гарантии, сократить пространство для злоупотреблений и выработать четкие правила игры в «серых» зонах.
Какими могут быть конкретные меры? Прежде всего, необходимо дать определенные гарантии застройщикам по крайней мере до конца следующего года – ввести мораторий на уплату неустойки, штрафов, пени и исключить возможность применения закона о защите прав потребителей к правоотношениям по передаче объектов участникам долевого строительства. В последнем случае речь должна идти в том числе об отказе от взыскания неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа в случае нарушения застройщиками сроков передачи объектов долевого строительства или их несоответствия требованиям, установленным к качеству таких объектов. Стоит подумать и о продлении не менее чем на 5 лет сроков аренды земельных участков – в том числе сроков строительства, предусмотренных договорами аренды.
В связи с резким падением продаж в целях сохранения условий проектного финансирования застройщиков жилой недвижимости с готовностью от 30 до 80% необходимо выделить ДОМ.РФ из федерального бюджета (на возвратной основе) средства для обязательного приобретения им у застройщиков прав по договорам участия в долевом строительстве для предоставления льготным категориям граждан. Кроме того, необходимо финансирование выкупа социальных и транспортных объектов в рамках проектов комплексного освоения территорий
Сегодня на счетах эскроу скопилось порядка 4 трлн руб., что при средней строительной себестоимости по РФ около 50 тыс. руб. за 1 кв.м эквивалентно 80 млн кв.м в стройке, а значит, около 30 млн кв. м дополнительного ввода в год. Поэтому необходимо утвердить возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщиков.
Механизм комплексного развития территорий (КРТ) требует корректировок. Речь идет, в частности, о разработке программы льготного кредитования на цели реализации проектов КРТ в части разработки документации по планировке территории, проектной документации и расходов на подключение или строительство объектов инженерной инфраструктуры. Кроме того, нужно устранить существующие препятствия в реализации механизма КРТ по инициативе правообладателей. Ведь сейчас если хотя бы один миноритарный собственник на территории КРТ не согласен на участие в проекте (или просто не успел его выразить в установленный срок 45 дней), то вся территория выставляется на торги. Это ведет к многочисленным злоупотреблениям, когда собственники вынуждены выкупать право на заключение договора о КРТ в целях сохранения своих активов.
Наконец, требуется внести изменения в Градостроительный кодекс РФ, запрещающие установление высшим исполнительным органом власти субъекта РФ избыточных процедур, не предусмотренных действующим федеральным законодательством. Нужно запретить дополнительное обременение проектов комплексного освоения территории для целей жилищного строительства избыточными объектами обслуживания жилой застройки, а также избыточными объектами инженерно-транспортной инфраструктуры.
комментарии(0)