Россияне возвращаются к топору и пиле

Индивидуальное строительство давно не было таким популярным, как в первой половине 2018 года. Фото PhotoXPress.ru

Россияне стали строить собственное жилье 70 лет назад. По итогам первого полугодия доля индивидуального домостроения в общей площади сданного жилья составила в России 52,8%. По данным Росстата, последний раз больше половины жилья граждане строили сами в период с 1946 по 1950 год. Эксперты уверены, что это следствие многолетнего падения доходов населения и сигнал для тех участников рынка, которым предстоит проводить перестройку своего бизнеса в эпоху «после долевого участия».

Московская и Ленинградская области в первом полугодии 2018-го ввели больше всех жилья в России, говорится в материалах Росстата. Подмосковье приросло на 3,9 млн кв. м, и это 13,5% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. Ленобласть обзавелась новыми 1,7 млн кв. м – на нее приходится почти 6%.

В целом по стране в первом полугодии было построено жилья на 29 млн квадратов (в частности, речь идет о 384,7 тыс. квартир), отрасль показала рост на неплохие 3,8% по сравнению с первым полугодием 2017-го. Гораздо более удивительные цифры демонстрирует индивидуальная застройка. Россияне построили своими силами 109,8 тыс. жилых домов общей площадью 15,3 млн кв. м, это рост на 32,6% по сравнению с первыми шестью месяцами 2017 года. Но и это еще не все чудеса статистики. Как сообщил Росстат, «доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила» в целом по России 52,8%.

Все последние годы этот показатель держался на уровне 40%. В 2017 году, например, доля составляла 41,6%, очень высоким показатель был в 2009-м – 47,7%. В первые годы перехода от социалистического к капиталистическому укладу россияне уповали в основном на государственную застройку, свои дома строили только редкие счастливчики. С 1970 по 1990 год доля индивидуалов составила 7–15%, но начала расти и уже в 1995-м перевалила за два десятка процентов, а в 1997-м и за три, составив 35,2%.

На уровне выше 50% от общего количества жилья доля индивидуального жилищного строительства держалась вплоть до 1950-х. Последний раз Росстат зафиксировал превышающий 50% удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, в период с 1946 по 1950 год. Но тогда это было понятно, большую часть жилищного фонда составляли собственные, как правило, одноэтажные деревянные дома. После 1950-х почти 70 лет в стране в основном возводились многоэтажки.

В Минстрое России «НГ» пояснили, что индустриальное строительство жилых домов более инертно по сравнению с ИЖС за счет более длительных сроков строительства. «Это приводит к тому, что после экономических шоков вводы ИЖС падают быстрее, и, наоборот, после перехода экономики к фазе роста, вводы ИЖС быстрее переходят к росту», – объяснили в ведомстве. Там ситуацию на рынке новостроек оценивают как «достаточно позитивную» и по итогам года ждут роста ввода многоквартирных домов на 8%.

Опрошенные «НГ» эксперты подчеркивают, что ситуация в отрасли за последние полгода действительно сильно изменилась. По ней ударил кризис доходов населения. Жилплощади в многоэтажках перестали привлекать инвесторов, которые зарабатывали на дорожавших квартирах. Кроме того, по мнению экспертов, сказались законодательные новации: с 1 июля вводятся ограничения на так называемые долевые сделки.

Так как план поэтапного отказа от долевого строительства президент Владимир Путин поручил разработать еще в октябре прошлого года, а в декабре правительство утвердило «дорожную карту» по замещению средств граждан, привлекаемых для возведения многоквартирных домов, банковским кредитованием и другими формами финансирования, рынок, вероятно, успел адаптироваться к нововведениям.

По мнению старшего научного сотрудника Академии при президенте (РАНХиГС) Александры Бурдяк, причина выявленного статистикой бума индивидуального жилищного строительства – отсутствие средств у государства. «Завершился двух–трехлетний цикл строительства домов, которое начиналось до кризиса. Закрылась история с долевым строительством, теперь привлекать средства у населения напрямую застройщики не могут. Но новая система с привлечением средств через банки не выгодна, так как цена полностью готового жилья выше, чем была на начальном этапе строительства в системе долевого участия. Банки должны искать деньги для длительных инвестиций, но их нет. Тема с эскроу-счетами еще менее привлекательна. Договор оформлен так, что после пяти лет накопления банк может отказать в предоставлении льготной ипотеки, – сказала «НГ» Бурдяк. – В целом такая статистика – это реакция на спад доходов населения, обеспеченный платежеспособностью спрос на жилье не растет».

«Кроме того, жилье перестало быть инвестицией. Купить жилье впрок и заработать на росте его стоимости – сейчас эта история не работает, – поясняет Бурдяк. 

Руководитель аналитического департамента компании «Golden Hills – КапиталЪ АМ» Михаил Крылов считает, что инвестор «помельчал». «Ожидая повторения девальваций 1998 и 2009 годов, население спешно ищет, во что вложить деньги, из того, в чем само разбирается. Как правило, это малопривлекательные домишки, которые можно построить с привлечением дешевеющих займов, но их не удастся продать с прибылью никогда, так как стоимость земли падает при плавающем курсе валюты и всплеске кризисных трендов в экономике», – сказал «НГ» Крылов.

Эксперты не исключают, что по итогам года статистика может оказаться другая.

«В жилищном строительстве квартальные показатели и показатели за полгода не совсем четко отражают ситуацию. Если индивидуальные застройщики весной и летом ведут активное строительство загородных домов или индивидуальных домов в городах, то основной объем ввода многоквартирного жилья, как правило, приходится на четвертый квартал. Полагаю, что к концу года соотношение индивидуального жилищного строительства и многоквартирного жилья изменится в пользу последнего, когда будет введен в эксплуатацию основной объем многоквартирных домов», – сказала «НГ» руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

«Окончательные результаты динамики жилищного строительства нам покажут итоги года, загадывать рано, - соглашается Бурдяк. - В первом полугодии, кроме этого, был рост ипотечного кредитования, и вполне возможно, что ситуация к концу года изменится: большие проекты сдаются в третьем-четвертом квартале, и строительство за счет государства к концу года свое наверстает».

Правда, судя по прошлым данным Росстата, хоть годовые показатели доли индивидуальной жилищной застройки и отличаются от полугодовых, однако эту разницу нельзя назвать существенной.