Почти четверть россиян планируют покупку жилья

Фото агентства городских новостей "Москва"

За последние десятилетия значительная часть населения РФ смогла улучшить свои жилищные условия. В середине 90-х на душу населения приходилось только 18 кв. м, а сегодня – более 25. И несмотря на рекордный рост аварийного жилья, увеличивается и удовлетворенность граждан своим жильем. При этом около 23% россиян планируют покупку жилья в ближайшие пять лет – сообщил в среду ВЦИОМ.

Российский рынок жилья демонстрирует сегодня позитивные и негативные рекорды. Суммарная площадь аварийного жилья в стране приближается к рекордным 25 млн кв. м. Это в пять раз больше, чем было в середине 90-х. Удельный вес аварийного жилья также остается на рекордном уровне (0,7%), что более чем вдвое превышает показатели 2000 года. Однако значительная часть населения сумела выбраться из аварийных домов. Не случайно, по данным ВЦИОМ, на сегодня 72% респондентов заявляют, что они «вполне удовлетворены» нынешними жилищными условиями или «скорее удовлетворены». Это также рекордные показатели. Напомним, что в 2005 году об удовлетворенности жильем заявляли менее половины россиян.

Еще один рекордный показатель, на котором настаивает ВЦИОМ – это доля граждан, которая якобы собираются покупать жилье в ближайшие пять лет. Если до начала экономических кризисов (2007 год) о планах покупки жилья говорили только 16% респондентов, то сегодня – уже 23%. Такому росту способствовало двукратное падение долларовых цен квадратного метра, а также разочарование в «инвестиционных квартирах».

Эксперты видят много парадоксов в нынешних рекордах и антирекордах жилищного рынка. «Данные о том, что 72% удовлетворены своим жильем, у меня особого доверия не вызывают», – заявила НГ декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Елена Иванкина. «Если пройтись по блочным домам, по старым хрущевкам, по панельным домам 60-х годов, или по городам, где около 80% приходится на индивидуальный жилой фонд, мы получим совершенно другую картину», – считает эксперт. Рост удовлетворенности жилищными условиями при одновременном увеличении ветхого и аварийного жилья она называет необъяснимым парадоксом. Не меньше вопросов вызывает и доля тех (23%), кто якобы собирается купить жилье. «Это полная чепуха. Огромное количество людей не могут позволить себе купить ничего. Это люди с низкими зарплатами кто получает до 30 тыс. руб., а это практически половина населения страны, где средняя цена квадратного метра около 50 тыс. рублей», – считает Иванкина.

Помешать покупке жилья может и спад в жилищном строительстве, который продолжается с небольшими колебаниями уже четыре года. «На рост числа потенциальных покупателей жилья повлияло увеличение числа реальных механизмов по решению жилищных вопросов. Так, в мае 2018 года на вторичном рынке недвижимости доля сделок с привлечением кредита достигла максимальных показателей – 38,2%. К тому же у некоторых потенциальных покупателей есть надежда на то, что ставки по ипотеке будут снижаться и дальше, на чем настаивают наши власти», – объясняет директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. А рост удовлетворенности жилищными условиями говорит о том, что люди сейчас более объективно оценивают свои возможности улучшения жилищных условий и более адекватно соотносят их с социально-экономической действительностью, считает эксперт.

Примечательно, что многие финансовые эксперты допускают изменение условий для покупки жилья. «В перспективе новые санкции могут еще больше усложнить экономическую конъюнктуру страны, а удешевление российской валюты отразится на платежеспособности населения. Кроме этого, есть вероятность, что ЦБ РФ увеличит процентную ставку, что повлечет как минимум снижение активности на жилищном рынке. Ипотека сейчас выступает основным драйвером спроса, доля сделок с ее использованием постоянно увеличивается и сейчас составляет порядка 65%. Но снижение капитализации может ограничить возможности банков в этой сфере. В таких условиях крайне рискованно прогнозировать развитие спроса в стандартном сегменте жилья», – говорит аналитик компании «ФинИст» Геннадий Попов.

«По некоторым прогнозам, объем аварийного жилья в стране к 2035 году может превысить 85 млн кв. м. И это серьезная проблема для жителей таких домов. Но программа по расселению ветхого и аварийного жилья в России реализуется довольно успешно. Поэтому мы и наблюдаем некоторый парадокс, при котором одновременно растет площадь аварийного жилья и удовлетворенность жилищными условиями», – объясняет эксперт «Международного финансового центра» Гайдар Гасанов.

«Еще в 2005 году ипотека была недоступна для подавляющего числа россиян. И именно с 2006 года цены на жилье начали стремительно расти. А сегодня ситуация совершенно иная», – напоминает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Рост планирующих покупку жилья она объясняет небывалым увеличением предложения в большинстве крупных городов, снижением ипотечных ставок до исторического минимума и установлением адекватных цен на недвижимость. А в Минстрое объясняют рост удовлетворенности жилищными условиями увеличением объемов строительства и реализацией госпрограмм по обеспечению отдельных категорий граждан жильем. Есть эффект и от господдержки ипотеки.

«По количеству квадратных метров, приходящихся на одного жителя страны, Россия (25 кв. м) отстает почти от всех стран ОЭСР, в том чисел Европы (свыше 40 кв.м.), США с Канадой (от 70 кв. м) и даже от Китая (27 кв. м)», – говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она также ставит под сомнение очень высокий показатель удовлетворенности жилищными условиями среди граждан РФ. «В ходе опросов 44% респондентов заявили, что не могут улучшить жилищные условия, так как не имеют такой возможности. Это значит, что они хотели бы улучшить жилищные условия, а значит – не удовлетворены текущими», – отмечает Литинецкая.

«Было бы весьма оптимистично считать, что четверть россиян за пять лет купят новое жилье. Однако в целом конъюнктура рынка весьма благоприятна. Да, доходы не растут. Но не растут и цены. Более того, в Москве в ближайшие 2-3 года лет цены на недвижимость еще просядут», - прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его словам, квадратные метры перестали интересовать спекулятивных инвесторов – то есть тех, кто покупает жилье с намерением перепродать его в будущем после роста цены. «Таких покупок на рынке очень мало и только в редких проектах, которые выходят на ранних стадиях строительства с большим дисконтом к рынку», - отмечает Репченко. Тем не менее, некоторые россияне покупают жилье в качестве пенсионной инвестиции – для сдачи в аренду. Доход в этом случае примерно сопоставим с банковским, но люди считают квартиру более надежным материальным активом. Есть еще категория «полу-инвесторов» - людей, которые покупают жилье с прицелом на будущее (например, для подрастающих детей), а до момента, когда квартира понадобится для жизни, планируют ее сдавать.