Инвестиционные квартиры нужно покупать не в столице, а в Таганроге

Собственникам жилья в РФ не удается продать его иногда в течение нескольких лет. Фото агентства городских новостей "Москва"

Самая высокая доходность при инвестировании в недвижимость среди крупных российских городов оказалась в Норильске и Горно-Алтайске, а замыкают рейтинг Москва и Южно-Сахалинск, свидетельствует исследование РИА Новости. Правда, за последние полтора десятка лет покупка квартир принесла двух-, трехкратные убытки по сравнению с банальной покупкой наличной валюты. Продать квартиру в бывшей новостройке в РФ становится все труднее даже с учетом 15–20% скидок, поскольку число сделок на вторичном рынке сокращается.

Инвестиции в квадратные метры исторически в России воспринимаются как способ сохранить деньги, при этом зачастую недвижимость не просто позволяет сохранить, но и заработать дополнительные средства.

В последние годы инвестиции в жилую недвижимость оставались одними из самых доходных, утверждают эксперты РИА Новости. По их подсчетам, среднегодовая реальная доходность (за вычетом инфляции) вложений в недвижимость в крупнейших городах в среднем в России в последние три года превышала 10%.

Так называемую доходность эксперты агентства считали как сумму от прироста стоимости квартиры и сдачи ее в аренду. В расчетах учитывались выплаты НДФЛ, ЖКУ, за капитальный ремонт и налогов на имущество физических лиц. Среднегодовая доходность рассчитывалась с учетом потребительской инфляции. Для расчетов использовалась стоимость типовой однокомнатной квартиры площадью 35 квадратных метров, уточняют эксперты.

Ряд городов характеризуются очень высокой доходностью инвестиций в недвижимость в последние годы. В восьми крупнейших городах России среднегодовая доходность с корректировкой на потребительскую инфляцию составила более 20% годовых, а еще в 24 городах эта доходность была в диапазоне 15–20% годовых.

Лидером рейтинга по доходности инвестиций в недвижимость, по версии РИА Новости, стал Норильск, где в 2021–2023 годах с учетом сдачи в аренду жилая недвижимость могла принести почти 29% годовых. Такой результат стал возможен из-за достаточно быстрого удорожания квартир в этом северном городе. Немного ниже доходность инвестиций в недвижимость в Горно-Алтайске. Здесь этот показатель за три года составил 23,9%. На третьей строчке разместился Таганрог, который показал схожий результат (+23,8%).

Однако доходность от покупки квартир, о которой сообщает агентство, это часто условный или виртуальный показатель, который легко получить на бумаге, но почти нереально – на практике. Кроме того, более высокую реальную, а не виртуальную доходность от рублевых инвестиций в 2021–2023 годах можно было получить банальной покупкой иностранной валюты. И такая операция принесла бы суммарную доходность в рублях на уровне 30%, причем без больших затрат времени и без высоких рисков рынка недвижимости. И не случайно покупателей инвестиционных квартир, для которых на первом месте стоит доходность, сегодня в России почти не осталось. Ведь многие сторонники покупки инвестиционного жилья обожглись на серии кризисов, которые переживала и переживает Россия после 2007–2008 годов.

Наша газета уже писала, что в 2008 году валютные цены на жилье в России достигли исторического максимума и с тех пор не восстанавливались. А попытки россиян сохранить сбережения за счет покупки инвестиционных квартир привели к потере более половины средств. И те, кто вместо «инвестиций в бетон» сохранил доллары в кубышке, оказались более чем в двукратном номинальном выигрыше (см. «НГ» от 21.08.23). В столице, например, усредненная цена метра по всем видам квартир превышала в период максимума 6 тыс. долл. А сегодня в том же столичном регионе усредненная цена того же квадратного метра опустилась ниже 3 тыс. долл. (данные портала «Индикаторы рынка недвижимости»).

Дополнительная доходность от сдачи в аренду инвестиционного жилья также является виртуальной, поскольку она давно отстает, например, от процентов по банковским вкладам. И не случайно эксперты признают, что даже рублевая доходность от покупки инвестиционных квартир в некоторых городах была отрицательной.

В конце рейтинга доходности инвестиционных квартир ожидаемо оказались крупные города и центры экономически успешных регионов. Последнюю строчку рейтинга РИА Новости занимает Южно-Сахалинск, где реальная доходность инвестиций в недвижимость за три года оказалась отрицательной – минус 2,2% годовых.

Заметим при этом, что продать квартиру на вторичном рынке по цене новостройки практически невозможно из-за солидной разницы в ценах на этих двух сегментах рынка. В конце прошлого года средний разрыв в ценах квадратного метра на первичном и вторичном рынке составлял около 15%, сообщали специалисты портала «Мир квартир». «По состоянию на 1 октября 2023 года цены на строящееся жилье выше цен на готовое жилье на 42%. В случае если заемщику потребуется продать на вторичном рынке купленное в ипотеку строящееся жилье, полученных средств может оказаться недостаточно для исполнения обязательств по кредиту. Это несет риски как для заемщика, так и для кредитора», – отмечалось в документах Центробанка (см. «НГ» от 25.03.24).

По данным Росреестра, в марте число зарегистрированных сделок с жильем в столице на вторичном рынке было почти на 20% ниже, чем год назад. «Растет навес предложений, а также и время экспозиции. Цены уже практически не растут, и рынок определенно ждет начало разворота вниз. Продавцы явно хотят «обкэшиться» по еще высоким ценам, но насколько сильно активны покупатели – вопрос», – отмечают эксперты Telegram-канала MMI.