Марина Павлова
Фото агентства городских новостей "Москва"
Верховный суд РФ недавно выпустил тематический обзор судебной практики по делам о самовольном строительстве. На первый взгляд может показаться, что это документ исключительно для судей и юристов. Однако на самом деле он касается миллионов собственников домов, дач, гаражей, пристроек и коммерческой недвижимости.
Верховный суд выпускает такие обзоры не потому, что изменился закон. Их появление обычно означает другое: суды начали по-разному применять одни и те же нормы. В результате в похожих ситуациях один собственник сохранял свой дом, а другой получал решение о его сносе. И зависело это не столько от закона, сколько от того, как его понимал конкретный суд. Именно эту правовую неопределенность Верховный суд и попытался устранить.
Главная проблема заключается не в самовольных постройках как таковых. Проблема в том, что собственник далеко не всегда может заранее понять, насколько защищено его право собственности. Многие считают, что если объект зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), значит, юридические вопросы уже закрыты. Однако судебная практика показывает, что даже спустя годы после строительства могут возникнуть споры из-за статуса земельного участка, старых разрешительных документов, изменения градостроительных требований или различного толкования закона. Для добросовестного собственника это означает одно: невозможно заранее предсказать, как именно суд оценит одну и ту же ситуацию.
Возникает главный риск для обычного собственника. Большинство людей не строят дом с мыслью о возможном судебном споре через десять или двадцать лет. Они покупают уже существующую недвижимость, получают ее по наследству или приобретают земельный участок, полагаясь на сведения из ЕГРН и оформленные документы. Однако обзор Верховного суда показывает, что наличие регистрации не означает автоматического отсутствия правовых рисков. Если впоследствии выяснится, что при строительстве были допущены нарушения, изменилось назначение земельного участка либо возник спор о правомерности реконструкции, собственнику придется доказывать свою добросовестность уже в суде. Иными словами, последствия ошибок, допущенных предыдущими владельцами, застройщиками или даже органами власти, могут лечь на нынешнего собственника.
Один из рассмотренных Верховным судом споров касался жилого дома, построенного еще в 1991 году. Администрация требовала признать его самовольной постройкой, поскольку участок изначально не предоставлялся для строительства. Верховный суд занял иную позицию и указал, что собственник вправе оформить права на землю. Этот пример показывает, что даже многолетнее владение недвижимостью не гарантирует отсутствия претензий со стороны государства, если разные суды по-разному оценивают применение закона.
Значительная часть индивидуальных жилых домов в России была построена в 1990-х и начале 2000-х годов, когда земельное законодательство неоднократно менялось, а оформление прав происходило далеко не всегда по единым правилам. Поэтому подобные споры нельзя считать единичными. Они потенциально могут затронуть любого собственника недвижимости, история которой насчитывает несколько десятилетий.
Другой спор возник вокруг стеклянной веранды, пристроенной к зданию. Администрация посчитала пристройку реконструкцией и потребовала снести весь объект. Верховный суд указал, что не каждое изменение здания является реконструкцией. Иначе любое незначительное изменение могло бы поставить под угрозу судьбу всего объекта недвижимости.
Обзор Верховного суда важен не только для владельцев самовольных построек. Фактически он отвечает на гораздо более широкий вопрос: где проходит граница между существенным нарушением закона и формальным несоответствием, которое само по себе не должно лишать человека права собственности. Если такой границы нет или разные суды определяют ее по-разному, возникает правовая неопределенность. А это уже проблема не строительного права, а защиты конституционного права собственности.
Возникает закономерный вопрос: почему Верховный суд вообще был вынужден выпускать отдельный обзор, если нормы о самовольном строительстве существуют уже много лет? Ответ очевиден. Сам закон практически не изменился. Изменилось его применение. Когда по одним и тем же нормам складывается разная судебная практика, возникает правовая неопределенность. А это уже проблема не только юристов.
В России зарегистрированы десятки миллионов объектов недвижимости, принадлежащих гражданам. Не каждый собственник столкнется с подобным спором. Но практически каждый владелец индивидуального дома, дачи, хозяйственной постройки или объекта коммерческой недвижимости потенциально заинтересован в том, чтобы судебная практика была единообразной. Право собственности имеет ценность только тогда, когда человек может разумно прогнозировать последствия своих действий и быть уверен, что аналогичные ситуации будут разрешаться судами одинаково. Для гражданина право собственности перестает быть полностью предсказуемым, если итог спора зависит не столько от закона, сколько от судебного подхода, сложившегося в конкретном регионе.
Именно поэтому значение обзора выходит далеко за рамки строительных споров. Верховный суд фактически напоминает нижестоящим судам, что снос объекта является крайней мерой и допустим только тогда, когда иные способы защиты публичных интересов невозможны. Формальное нарушение само по себе еще не означает, что человек должен лишиться имущества. Суд обязан оценивать все обстоятельства дела, добросовестность собственника, последствия нарушения, возможность его устранения и баланс между публичными интересами и правом собственности.
На практике подобные споры возникают не только тогда, когда человек сам нарушил закон. Нередко проблемы обнаруживаются спустя годы после покупки недвижимости. Новый собственник приобретает объект, зарегистрированный в ЕГРН, оформляет сделку, проходит государственную регистрацию права собственности и объективно считает, что приобрел юридически «чистый» объект. Однако впоследствии именно ему приходится участвовать в судебном процессе, связанном с нарушениями, которые были допущены задолго до покупки.
Еще один вывод, который следует из обзора Верховного суда, касается покупателей недвижимости. Приобретая дом или коммерческий объект, важно оценивать не только наличие записи в ЕГРН, но и историю самого объекта: когда он был построен, проводились ли реконструкции, соответствуют ли они разрешительной документации, не менялось ли назначение земельного участка. Именно эти обстоятельства чаще всего становятся предметом судебных споров спустя годы после регистрации права собственности.
